Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 분양신청시에 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요?
A. 종후자산 감정평가를 위해 고려해야 하는 요소는 크게 분양사례, 거래사례 등의 시장성과 공사비, 설계비 등 사업에 소요되는 제반비용 등의 원가(사업비)로 나뉠 수 있습니다.
도시 및 주거환경정비법에서 규정한 분양신청 일자를 대략 60일 이라고 가정할 때 관리처분기준일인 분양신청완료일과 분양신청 개시시점 사이에 거래가액의 큰 변동이 없다면 거래사례를 고려하여 종후자산 감정평가를 함에는 큰 무리가 없을 수 있습니다. 그런데 원가 요소를 분양신청 개시시점에서 고려하는 것은 다음과 같은 현실적인 어려움이 있습니다.
첫째, 원가에서 큰 비중을 차지하는 공사비가 확정되지 않는 경우가 많아 적정원가 산출이 어렵습니다.
둘째, 만약 실제 계약액이 아닌 공사비 추정액으로 감정평가액을 결정한다 하더라도 관리처분계획에서 반영하여야 하는 적정 토지/건물 비율을 산정할 수 없습니다. 관리처분계획에서는 분양가에서 토지와 건물이 차지하는 비율도 결정하는데 주로 전체 사업비에서 토지평가액 등 토지부분이 차지하는 비중과 공사비 등 건물부분이 차지하는 비율을 안분하여 산정합니다. 그리고 종후자산 감정평가액은 이 비율을 토지부분과 건물부분으로 배분합니다.
예를 들어 평가액이 5억원이고 토지/건물 배분비율이 60%:40%라면 토지 3억원:건물 2억원으로 배분하는데 이는 공사비 등 사업비 확정이 전제돼야 합니다. 결론적으로 분양신청 개시시점에서 조합원별 분담금 추산액을 통지하도록 규정하고 있다고 하여 종후자산 감정평가까지 통지하여야 하는 것은 아닙니다. 법률상으로 관리처분계획수립 기준일이 분양신청완료이고 원가요소를 반영하여 적정한 종후감정평가액을 결정하는 것도 어렵기 때문입니다.