Q. 감정평가의 3방식 중 비교방식의 논리적 근거는 무엇이고 구체적으로 어떤 과정에 의해서 가격산정이 이루어지나요? A. 이번 시간에는 감정평가의 3방식 중 정비사업 관련 감정평가에서 가장 많이 쓰이는 방식이라고 할 수 있는 비교방식에 대해 알아보겠습니다. 먼저 비교방식의 논리적 근거를 살펴보겠습니다. 비교방식은 어떤 물건의 가치를 판단할 때 유사한 물건이 거래시장에서 얼마에 팔리는지에 따라 해당 물건의 가격을 책정할 수 있다는 경제논리에 근거합니다. 이것을 부동산에 적용해보겠습니다. 예를 들어 방배동 00아파트 남향, 15층, 3
Q. 부동산의 가격을 평가하는데 있어 감정평가의 3방식을 적용한다고 하는데 3방식의 논리적 근거는 무엇이고 그 중 원가방식이란 어떤 것인가요? 지난 기고문에 이어 원가방식에 대해 알아보고자 합니다. 원가방식은 재조달원가를 산정하고 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 구하는 것이고 재조달원가는 흔히 얘기하는 공사비와 일맥상통하나 원가를 산정하는 것이 아닌 가격을 평정하는 감정평가에서 고려되어야 하는 사항이 있습니다. 첫째, 시점에 따른 금액의 가변성 둘째, 원가의 적정성이 등이라 하였습니다. 그다음 셋째, 원가의 구성요소를 어디까지로
Q. 부동산의 가격을 평가하는데 있어 감정평가의 3방식을 적용한다고 하는데 3방식의 논리적 근거는 무엇이고 그 중 원가방식이란 어떤 것인가요? A. 감정평가의 3방식에는 원가방식, 비교방식, 수익방식이 있습니다. 이것은 감정평가에만 적용되는 특별한 개념이라기보다는 재화의 가격이 형성되는 원리를 그대로 반영한 것으로 그 논리적 근거는 어떤 재화의 가격을 판단할 때 고려할 수 있는 일반적인 상식에서 출발합니다. 우리가 어떤 물건에 가격을 지불하고자 한다고 가정해보겠습니다. 이 경우 첫째 참작할 수 있는 사항은 ‘그 물건을 만드는데 얼
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 이번 회에는 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(비교표준지)의 감정평가 실무기준상의 선정요건 마지막 4번째로 ‘인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것’에 관해 살펴보고 선정요건 4가지를 종합 검토하겠습니다. 지리적으로 가까이 있다는 개념 자체는 비교적 이해하기 쉽습니다. 다른 요건은 동일한 평가대상 토지와 각각 20m, 60m 떨어져 있는 표준지가 있다고 하면 평가이론을 전혀 알지 못하는 사람이라 하
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 지난 칼럼에 이어서 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(비교표준지)의 선정요건 세 번째로 ‘주변환경이 같거나 비슷할 것’에 관해 살펴보겠습니다. ‘주변환경’이라는 용어를 이해하기 위해서는 부동산이라는 재화가 가치는 고유의 특성중 하나인 고정성을 이해하는 것이 도움이 됩니다. 부동산은 글자 그대로 움직이지 않는 특성을 지니고 있기 때문에 개별 부동산의 다른 물리적인 상황도 중요하지만 ①부동산이 위치한 지역의 환경이 미치
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 이번 회에는 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(비교표준지)의 선정요건 2번째로 ‘이용상황이 같거나 비슷할 것’에 대해 알아보겠습니다. 해당 요건을 이해하기 위해서는 이용상황을 어떻게 판단하는지가 선행되어야 합니다. 일반 관념으로 토지의 이용상황이란 건물이 없는 나지(빈땅)이거나 건물이 있는 경우로 나눌 수 있을 것이고 건물이 있다면 건물의 용도(예 주거용)로 토지용도(예 주거용)를 판단할 것이고 이는 감정평가에서도
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 지난 시간에 이어서 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(이를 비교표준지라고 합니다)의 선정요건에 대해 알아보겠습니다. 비교표준지를 선정하기 위해 첫 번째로 검토해야 할 사항은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용도지역·지구·구역 등 공법상의 제한사항입니다. 예를 들어보겠습니다. 마포구의 ○○정비사업구역에 편입된 △△동 128-23번지 토지를 평가하는데 해당 토지는 2종일반주거지역입니다. 인근에 △△동 2종일반주거
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 지난 기고문에서 평가 대상이 되는 토지의 가치를 산정하는 경우 표준지 공시지가를 기준으로 한다고 말씀 드렸습니다. 감정평가를 위해 전국에 분포된 50만 여개의 표준지를 대상토지와 전부 비교하는 것은 현실적으로 불가능하고 합리적이지도 않기 때문에 평가에 사용할 적정한 표준지를 선정이 필요합니다. 이것을 비교표준지 선정이라고 하며 감정평가이론과 관련법령에서는 평가사의 자의성 등을 방지하기 위해 몇 가지 기준을 제시하고 있습니
Q. 감정평가 근거 법률이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 개정되었는데 이로 인한 감정평가방법에 변화가 있나요? A. 지난번 기고문에서 개정된 「감정평가에 관한 규칙」에서 실거래가 기준 토지의 감정평가에 관하여 말씀드렸습니다. 실거래기준은 기존 공시지가 기준평가와 평가계산식의 차이가 있을 뿐 결과의 차이는 크게 다르지 않다는 요지였습니다. 이와 관련하여 개정된 「감정평가에 관한 규칙」에는 거래사례의 선정기준이 제정되었습니다. 구체적인 내용을 살펴보면 ‘적정한 실거래가’라는 용어를 사용하였으며 “「부동산 거래신고에 관한 법률
Q. 감정평가 근거 법률이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 바뀌었는데 법 개정으로 감정평가에 변화가 있나요? A. 지난 2016년 9월 1일자로 감정평가 제도의 근거법률이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 시행되고 있습니다. 정비사업 관련 개정 법률 사항을 살펴보면 △감정평가방법에서 예전과 다른 평가가액의 유의미한 차이를 보일 수 있는 방법을 신설한 사항은 없으나 △거래사례 선정에서 실무관행으로 적용하여 왔던 사항들을 명문화하고 △관리처분 관련 평가의 정보체계등록규정
Q. 정비사업 구역내에서 국유지 점용허가를 점유하고 사업시행인가 이후에 관련 규정에 의해 국유지를 매수하는 경우 그 가격은 어떻게 결정되나요? A. 정비사업 구역내의 국·공유지의 매입에서 유의해야 할 부분 중의 하나가 그 가격이 사유지에 비해 낮지 않다는 것입니다. 원칙적으로 국·공유지 가격을 평가하는 시점이 사유지와 동일한 사업시행인가 고시가 있는 날이고 감정평가에서 현실 이용상황 및 기반시설의 경우 기존의 용도폐지를 전제하도록 되어 있어서 국가나 개인 등 소유주체가 다르다는 이유로 양자 간의 가격을 달리 볼 이유는 없기 때문입니
Q. 최근 조합원이 현재 소유하고 있는 부동산(종전자산)을 감정평가 할 때 기준이 되는 시점에 관한 대법원 판결이 나왔다는데 어떤 내용인가요? A 조합원 종전자산을 감정평가할 때 그 기준이 되는 시점을 어떻게 보아야 하는지에 대해 그 동안 몇 차례의 질의회신과 하급심 판례가 있어왔으며 대법원이 최종판결(2014두13294)을 내리기에 이르렀습니다. 그간의 기준시점에 관한 견해를 종합해보면 사업시행인가가 변경된 경우 당초 사업시행인가일을 기준으로 한다는 입장과 변경 사업시행인가일을 기준하여야 한다는 입장으로 나눌 수 있습니다. 하급심