Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요?
A. 이번 회에는 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(비교표준지)의 감정평가 실무기준상의 선정요건 마지막 4번째로 ‘인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것’에 관해 살펴보고 선정요건 4가지를 종합 검토하겠습니다.
지리적으로 가까이 있다는 개념 자체는 비교적 이해하기 쉽습니다. 다른 요건은 동일한 평가대상 토지와 각각 20m, 60m 떨어져 있는 표준지가 있다고 하면 평가이론을 전혀 알지 못하는 사람이라 하더라도 20m 거리에 있는 토지를 비교표준지로 선정할 것입니다.
그런데 평가대상 토지가 노선상가 후면의 주거지대에 위치하고 20m 거리의 표준지는 노선상가 상업지대이고, 60m 떨어진 표준지는 평가대상 토지와 용도지대 등이 같은 후면 주거지대에 소재한다면 비록 거리가 멀더라도 용도지대가 가치형성에 미치는 영향이 크다고 한다면 후면 주거지대의 표준지가 보다 비교 가능성이 높은 표준지라고 할 수 있습니다. 이러한 판단은 지난 시간에 설명 드린 ‘주변환경’과 ‘지리적 위치’가 종합적으로 고려된 결과라고 할 수 있습니다.
또 하나 표준지 선정에서 주의할 것은 평가대상 토지 특성과 동일한 비교표준지가 소재하지 않을 때입니다. 이 경우 평가대상 토지가격에 영향을 미치는 주요한 요인이 무엇인가를 고려하여 인근의 표준지 중에서 그 요인과 가장 유사한 표준지를 선정할 수 있을 것입니다. 비교표준지의 선정이 간단하지 않는 것이 이러한 경우라 할 수 있습니다. 표준지 선정과정을 요약하면 감정평가 관련 법령에 규정된 ‘용도지역’, ‘이용상황’, ‘주변환경’, ‘지리적 거리’라는 요건을 단순 적용하는 것이 아니라 해당 요건의 상호관계를 종합적으로 검토하고 평가대상 토지의 특성과 표준지의 특성을 검토하고 해당 부동산 가격에 영향을 미치는 중요한 요소를 파악함으로서 가장 적정한 표준지를 선정하는 것입니다. 또 표준지 선정은 이론적 기반뿐만 아니라 실무 경험과 부동산 관련 법규에 대한 이해가 수반되어야 하는 것이라 할 수 있습니다.