Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 분양신청시에 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요?
A. 분양신청에서 분양대상자별 분담금의 ‘추산액’과 관리처분 항목 중 하나인 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 ‘추산액’이 동일한 추산액이라는 용어를 쓰고 있기 때문에 분양신청을 개시시점에 종후자산 평가가 완료되어야 한다는 견해는 다음과 같은 점에서 문제가 있습니다.
첫째, 분양신청에서의 추산액과 관리처분에서의 추산액은 서로 다른 개념입니다. 관리처분 종후감정평가의 대상은 조합원이 분양 받을 것으로 예상되는 분양예정 물건이고 나머지 일반분양수입은 사업시행자인 조합이 시공사등과의 협의를 거쳐 예상 분양가를 추정합니다. 다만 종후자산을 평가할 때는 조합원이 어느 세대를 분양받을지 확정된 상태가 아니기 때문에 전체세대를 평가합니다.
그러므로 관리처분에서의 ‘추산액’이란 비례율 산정을 위해 조합원 수입은 감정평가액으로 일반분양 수입은 추정액으로 계상한 것을 통칭하는 것이라 할 수 있습니다. 반면 분양신청에서의 분담금 추산액은 확정된 종전자산평가액과 관리처분계획 기준날짜인 분양신청 완료일을 기준으로 합리적인 범위내에서 예상하는 조합원 또는 일반분양가 추정액을 말하는 것입니다.
둘째, 감정평가의 적정성 측면과 현실적 측면에서 분양신청 시작시점에 종후자산평가액을 확정짓는 것은 불합리합니다. 이 부분을 이해하기 위해서는 먼저 종후자산 감정평가가 어떻게 이루어지는지에 대해 알아볼 필요가 있습니다.
관련 감정평가 실무기준은 ‘종후자산은 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수요성, 총 사업비 원가 등을 고려하여 감정평가한다’고 규정하고 있습니다. 여기서 ‘총 사업비 원가’를 눈여겨 볼 필요가 있습니다.