1. 미지급 청산금 1)미지급청산금의 내용=미지급청산금은 조합에서 조합원 또는 토지등소유자에게 지급하여야할 종전 부동산에 대한 대가이다. 청산금을 지급하는 경우는 다음과 같다. ①토지등소유자가 조합설립에 동의하지 않은 경우(재건축의 경우에는 매도청구 대상임) ②정비구역 내에서 종전부동산을 소유하고 있는 조합원이 분양자격이 없는 경우 ③분양자격이 있는 조합원이 분양신청을 하지 않은 경우 ④분양신청을 (계약이전에) 철회한 조합원이 있는 경우 ⑤종전부동산의 권리가액이 새로 분양받는 주택 등의 가액을 초과한 경우 위 ①②③④의 경우에는 조
1. 문제의 소재=단독주택재건축 정비구역에서 추진위가 조합설립동의서를 징구할 경우 구역 내 단독주택 외에 일부 동의 연립주택이 혼재해 있는 경우가 있다. 이와 같은 동의율 산정 방법에 대해서는 그간 실무 상 많은 논의가 있어 왔고 그와 같은 혼란을 대법원 2013.7.11. 선고 2011두27544 판결에서는 법리적으로 정리를 하였다. 이하에서는 위 판결의 법리를 다시금 재확인하고 나아가 최근 방배13구역에서 내려진 행정법원 판례를 기초로 한 개동의 연립 주택이 수 개 있을 경우 그 수 개 동의 연립 주택 전부를 하나의 주택단지로
Q. A 재개발조합입니다. 우리 조합은 관리처분계획인가 후 현금청산 절차를 진행 중입니다. 그런데 현금청산자, 조합원, 세입자 중 일부가 건물 인도를 거부하고 있어 많은 걱정을 하고 있습니다. 관리처분계획인가가 되면 조합이 건물인도를 받을 수 있는 것이 아닌지, 그리고 위 사람들에게 손해배상을 구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업에서 현금청산 절차는 법적 분쟁이 가장 빈번히 발생하며 이해당사자들 사이에 갈등이 극에 달하는 시기이다. 현금청산금을 조금이라도 더 받기 위해 제기하는 소송, 건물인도를 구하는 소송, 법원 집행관의
Q. 영업휴업보상이 정비구역 공람공고, 사업시행인가 시기 등에 따라 보상기준이 달라질수 있나요? A. 지난 회에서 도시 및 주거환경정비법 시행 초기에는 재개발사업 보상절차 등에 대해 대부분 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하였으나 영업손실 휴업기간 등을 도시정비법에 직접 규정하면서 경과규정이 생겨났고 이에 따라 정비구역지정 공람공고 시점 등에 따라 영업보상의 기준 등이 달라질 수 있음을 설명하였습니다. 금번 회에는 영업보상 경과규정 중에 가장 중요하다고 할 수 있는 영업손실 보상대상을 판단하는 기준일에 대
1. 일반완성건물(일반미완성건물) 및 조합원완성건물(조합원미완성건물) 미완성건물은 건설과정 중의 공사원가를 말한다. 공사원가는 추진위원회의 설립부터 공사의 최종완료까지의 기간 동안 당해 공사에 귀속되는 원가를 말한다. 완성건물은 사업을 완료하여 준공인가를 받은 경우 미완성건물 금액의 대체액을 말한다. 분양공사원가 중 조합원분양분과 일반분양분을 연면적 기준(또는 매출액)으로 안분 후 조합원분양분은 조합원완성건물로 계정대체한다. 수익의 진행기준에 의한 인식방법에 따르면 일반분양분 중 분양분은 매출원가에 반영하고 미분양분은 일반완성건물이
1. 도시정비법 위반 행위에 대한 형사처벌과 일반 형사처벌과의 차이점=「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)에서 정하는 강행규정을 위반하는 행위중 일부에 관하여 도시정비법 자체에 형사처벌규정을 두고 있다. 그런데 조합임원이 아닌 경우에는 도시정비법에 의한 형사처벌이나 일반적인 형사처벌이나 별 차이가 없으나, 조합 임원인 경우에는 도시정비법에 의한 형사처벌로 벌금 100만원 이상을 선고받게 되면, 도시정비법 제43조(조합임원의 결격사유 및 해임)에 의하여 100만원 이상의 형을 선고받은 뒤로부터 5년이 지나지 않으면
3. 관리처분계획 수립시 의결한 공사비 등 정비사업 비용이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지 판단하는 방법(대법원 2014.6.12. 선고 2012두28520 판결)=주택재개발사업에서 조합설립동의 당시 철거 및 신축비용 개산액이 1,914억원 가량이었으나 사업시행계획 총회시 총사업비 2,414억원 가량으로 증액 이후 관리처분계획총회시 총사업비 2,747억원 가량으로 증액하여 각 조합원 과반수의 결의로 가결된 경우 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로
종중 재산을 종손 집안에 명의신탁 해 두었다고 알고 지내왔는데, 종손이 무단으로 종중 재산을 처분하려고 하는 상황이므로 이러한 사태를 막을 방안이 무엇인지 상담하는 사례가 가끔 있다. 대체적인 스토리는 이렇다. 내가 알기로는 1910년대 토지조사 사업을 하면서 집안 대대로 종중의 선산과 그 주변 전답을 당시 종손 앞으로 사정을 받았다. 어느 시점에 이르러 종손과 그 형제들 앞으로 소유권보존등기가 경료 되었다. 선산과 전답에서 나오는 소출로 종손이 선조들 산소 벌초와 시제를 지내 왔고, 종원들은 모두 이 땅이 종중 재산으로 생각해 왔
우리 헌법에 의하면 종교의 자유가 보장되고 있고, 시내 어디에서든지 종교시설을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 그만큼 정비사업 진행 시 다양한 종교시설과의 보상 문제로 갖은 분쟁이 끊이지 않고 있는 것도 현실입니다.정비사업을 위한 보상협의 시 종교시설이라는 이유로 특별한 지위에 있는 것은 아니며 재개발의 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용절차에 의해 보상이 이루어지고, 재건축의 경우에는 매도청구소송으로 보상이 이루어집니다. 하지만 종교시설의 경우 관련된 이해관계인에 해당하는 성도들이 다수인 경우가
파산이 선고되면 채무자의 재산과 관련해서는 파산 선고 당시에 채무자가 가진 국내외의 모든 재산은 파산재단을 구성하고 그 이후의 파산절차는 파산재단에 속하는 재산을 대상으로 이루어지며 채무자는 파산재단을 구성하는 재산에 관한 관리처분권을 잃고 이 관리처분권은 파산관재인에게 전속한다. 한편 위임계약 등이 당사자 일방의 파산으로 당연히 종료하는 등 기존의 법률관계에 영향을 미치게 되고 파산재단의 관리처분권이 파산관재인에게 이전되는 결과 파산재단에 관한 소송에 관하여는 파산관재인이 당사자가 되고 파산선고 전의 소송절차 중 파산재단에 속하는
1. 정비계획의 수립내용=정비계획에는 다음의 사항이 포함되어야 한다(법 제9조 제1항, 시행령 제8조 제3항). ①정비사업의 명칭 ②정비구역 및 그 면적 ③도시·군계획시설의 설치에 관한 계획 ④공동이용시설 설치계획 ⑤건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획 ⑥환경보전 및 재난방지에 관한 계획 ⑦정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 ⑧세입자 주거대책 ⑨정비사업시행 예정시기 ⑩정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나 주택임대관리업자에게 임대할 목적으로 주택을 위탁하려는 경우에는 획지별 토지이용 계획 등 ⑪국토계획법 제5
도시정비법이 전면개정됨에 따라 협력업체의 계약과 선정은 일반경쟁에 의하는게 원칙이다. 이를 구체적으로 규율하는 법령이 국토교통부가 고시한 ‘정비사업 계약업무 처리기준’(이하 ‘계약업무 처리기준’)이다. 계약업무 처리기준은 협력업체의 선정과 계약에 관하여 매우 자세하고 구체적인 절차를 명시하고 있지만 무릇 모든 법령이 그러하듯 그 자체로 백퍼센트 명확한 것은 아니어서 올바른 해석을 둘러싸고 논란이 되고 있는 사항들이 하나 둘 생겨나고 있다. 그 중 현실로 논의되고 있는 쟁점 중 하나가 오늘 언급하고자 하는 시공자 선정공고시 배점표 공
완성건물(건설공사원가)은 정비사업과 관련하여 건물의 신축 시 투입되는 시공사 공사비(외주공사비), 건축설계비, 감리비, 행정용역비, 하수도원인자 부담금, 상수도 부담금, 학교증축 부담금, 광역시설 부담금, 전기 및 가스 인입공사비 등이 있다. 변호사비, 세무회계용역비(기장료는 조합운영비에 포함), 회계감사비는 일반관리비 성격이 아닌 용역비적 성격으로 건설공사원가에 산입된다. 그러나 조합운영비는 건설현장 사무실의 경비로 보아 건설원가에 산입할 것인지 아니면 기간비용화 할 것인지에 대하여는 회계상 쟁점이 있다. 재고자산의 취득관련 금융
1. 정비사업 관련 자료 공개의 취지=정비사업을 하다 보면 많은 자료들이 생성되며, 이 자료들은 정비사업을 진행하면서 중요한 역할을 하게 된다. 각종 총회나 대의원회 회의록등은 조합의 의사결정상 중요한 증거가 되며, 공사계약서 등 용역계약서는 조합의 자금이 지출되는 중요한 서류이다. 그리고 조합의 자금집행과 조합사무실 운영 등은 조합원의 비용부담에 영향을 끼치기 때문에 매우 중요한 자료이다. 따라서 이러한 자료들은 조합원이나 토지소유자등 이해관계인들에게 모두 공개가 되어야 함에도 불구하고, 추진위원장이나 조합임원들이 잘 공개를 하지
1. 문제의 소재=조합은 관리처분계획 인가를 신청하기 전에 공람 절차를 거쳐야 하는데 위 공람하여야 할 대상에 청산자가 포함되는지 여부에 대해서 논란이 있다. 관리처분계획 수립은 분양신청 기간이 끝난 후 분양신청 기간 만료일을 관리처분계획 기준 수립일로 삼아서 수립하게 되는 것이고 도시 및 주거환경정비법에 의거 조합은 관리처분 총회 개최일로부터 1개월 전에 분양신청한 조합원에게 종전자산평가금액, 보류지 등의 명세와 추산액, 종후 가격, 정비사업비의 추산액 등을 문서로 개별 통지하게 되는데 위 개별 통지 대상에 분양신청을 하지 않은
Q. 영업휴업보상이 정비구역 공람공고, 사업시행인가 시기 등에 따라 보상기준이 달라질수 있나요? A. 휴업보상은 재개발사업 시행으로 영업을 하는 자가 일시적으로 휴업하는 경우 그 손실을 보상해주는 제도입니다. 재개발사업의 영업손실은 주로 휴업보상을 말하는데 그 근간은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘보상법’)에 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 2003년 제정 이후 빈번한 개정 과정에서 휴업기간, 대상자 판단시점 등에서 보상법과는 다소 다른 내용이 신설되어 왔습니다. 또한 이러한 개정규정은 대개 소급적
Q. 저는 재개발조합의 조합원입니다. 시공사와 갈등이 있어 계약을 해지할 경우 발생할 수 있는 문제 등에 대해 알고 싶습니다. A. 재개발사업은 여러 방식으로 시행이 가능한데 보편화되어 있는 방식은 해당 지역 주민들이 조합을 설립하여 재개발사업을 시행하는 방식이다. 이 방식에서 사업시행자는 조합이 되지만 지역 주민들로 구성된 조합으로서는 재개발사업 시행에 필요한 법률, 계약, 감정평가, 회계, 세무 등에 관한 전문 지식 및 경험이 없어 혼자 힘으로만 사업을 이끌어가는 것은 사실상 불가능하다. 이에 현실적으로 시공사, 정비업체, 감정
건설용지는 종전 부동산 평가액 (토지 및 건물 평가액), 국공유지불하대금, 추가구입용지비, 재결에 의한 추가 청산금 지급액에 토지조성원가를 합한 가액을 말한다. 토지조성원가는 건축공사 착공이전에 토지를 본래의 용도대로 사용할 목적으로 투입된 원가를 말한다. 토지조성원가는 재고자산인 건설용지(토지)의 취득원가로서 향후 진행률에 의해 분양원가명세서상 건설용지비로 원가화 된다. 토지조성원가에는 종전부동산 감정평가용역비, 신탁등기관련 법무사용역비, 철거용역비, 석면조사 및 처리비, 영업손실보상금, 경관용역비, 지질조사비, 측량비, 토목공사
1. 주택등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일=재건축조합 또는 재개발조합에서 조합원으로 계속 있는 이유는 신축아파트나 상가를 분양받기 위함이다. 조합원으로서 분양을 받는 것이 일반분양 받는 것보다 더 분양가가 저렴하여 이익이 되기 때문이다. 따라서 부동산경기가 아주 나쁘지 않는 이상 조합원분양가보다 일반분양가가 더 비싸기 때문에, 조합원 분양호수가 자꾸 늘어나게 되면 그 만큼 일반분양분이 줄어 들게 되어 결국에는 조합원들에게 손해가 발생할 것이고, 조합원들은 속칭 “쪼개기”등을 하여 분양받을 호수를 늘려가려는 경향이 있기 때문에
2. 주요 부분이 실질적 변경된 사업시행계획 변경인가 있는 경우 최초 사업시행계획인가 고시일 기준 종전자산평가로 수립된 관리처분계획은 적법(대법원 2016.2.18 선고 2015두2048 판결)=최초 사업시행계획 인가·고시후 공동주택규모, 건축연면적, 주택평형별 세대수 등 주요부분에 대한 사업시행계획 변경 인가가 이루어진 경우, 변경인가일이 아닌 최초 사업시행계획인가일 당시를 기준으로 한 종전자산평가액을 그대로 사용하여 수립한 관리처분계획이 위법한지가 문제된 사안에 대해 원심은 위법하다고 판시하였으나,대법원은 “①종전자산평가는 조합