Q. 재개발 조합입니다. 관리처분계획 인가가 있은 후 2년이 넘도록 조합에 부동산을 인도하고 있지 않고 계속 점유를 하고 있는 조합원들이 있습니다. 이러한 조합원들에게 이주지연으로 인해서 조합에 발생한 금융비용 등의 손해배상을 청구할 수 있는지요? A. 도시 및 주거환경정비법 제81조에 의하면 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전 토지·건축물에 대한 사용·수익이 금지되고 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 도시정비법 제86조에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하
1. 문제의 소재=조합장의 경우 총회 선출 과정에 무효인 하자가 있거나 재직 중 도정법 위반으로 벌금형을 선고 받아 자격 상실 등 사태가 발생할 경우 통상 조합원 중 일부가 해당 조합장을 상대로 법원에 직무집행정지 및 직무대행자 선임 가처분 신청을 제기하는 경우가 있다. 이 경우 법원은 직무집행정지가처분 신청을 인용할 경우 통상 변호사 등 법원의 재량으로 직무대행자 선임 결정을 하게 되는데 위 직무대행자의 업무 범위 관련해서 논의가 있고, 그에 연결되는 논점으로 만약 법원이 선임한 직무대행자의 업무 범위가 통상 업무 범위로 제한된다
1. 경미한 변경절차=기본계획의 변경절차는 기본계획의 수립절차와 같다. 따라서 기본계획을 변경하기 위해서는 기본계획을 수립한 후 주민의견청취절차, 지방의회 의견청취절차, 관계 행정기관장과의 협의절차, 지방도시계획위원회의 심의절차를 모두 거쳐야 한다. 기본계획을 변경함에 있어 기본계획의 본질적인 사항에 영향을 미치지 않는다면 일부 절차를 생략함으로써 도시환경 등 여건의 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 있다. 이에 도시정비법은 경미한 사항의 변경절차에 있어서 일부 절차를 생략하고 있다. 경미한 사항의 변경에서 생략될 수 있는 절차는
재개발 조합은 분양신청, 관리처분계획 수립 단계에서 종교시설 소유자와 보상 문제로 갈등을 겪게 되는 경우가 많다. 정비구역 내 종교시설 소유자가 종교시설이 종교적 공동체로서 일정한 공적역할을 하는데도 분양신청 통지나 관리처분계획에서 종교시설 소유자를 위한 종교용지 또는 종교시설을 포함하지 아니하는 것은 헌법상 정당한 보상원칙에 위반되며 종교시설 소유자의 재산권과 주민들의 종교의 자유를 침해한다는 주장을 하면서 교회 이전 및 신축비용, 별도 종교부지 제공 등 법률이 정하는 보상금에 더한 추가 보상을 위한 협의를 요구하는 것이 일반적인
■ 재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비율 가. 본 조문의 취지 도시계획의 최상위법이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」인데, 이 법 제78조에는 주거지역, 상업지역등 각 용도지역별로 건축할 수 있는 용적률을 제한하고 있다. 그리고 이 최대한도를 기준으로 시행령에 각 관할구역 면적과 인구 규모, 용도지역을 고려하여 시행령으로 구체적인 용적률의 한도를 규정하고 있다. 예를 들면 위 법 제78조에는 도시지역중 주거지역의 경우에 500%이하로 용적률이 제한되어 있고, 시행령 제85조에는 아파트를 건립할 수 있는 제3종 일반주
1. 미수청산금의 개념=미수청산금은 조합원이 조합에 불입하는 불입청산금을 조합의 수익으로 인식하지 않는 경우에 등장하는 계정과목이다. 미수청산금은 조합원이 관리처분계획에 의하여 분양받은 대지 또는 건축물의 평가액이 종전에 소유하고 있던 토지 도는 건축물의 가격을 초과하는 경우 조합이 조합원으로부터 징수할 청산금을 말한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제57조제1항을 보면 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 및 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자
1. 문제의 소재=재건축 조합의 전임 조합장 직무대행자가 선임된 상태에서 후임 조합장으로 선출된 자가 실질적으로 조합장 직무를 수행한 경우 뇌물죄의 적용에서 공무원으로 의제되는 ‘조합의 임원’으로 보아야 하는지 여부가 문제가 된다. 2. 대법원 판결 요지=법인 등 대표자의 직무대행자가 선임된 상태에서 피대행자의 후임자가 적법하게 소집된 총회의 결의에 따라 새로 선출되었다 해도 그 직무대행자의 권한은 위 총회의 결의에 의하여 당연히 소멸하는 것은 아니므로 사정변경 등을 이유로 가처분 결정이 취소되지 않는 한 직무대행자만이 적법하게 위
재개발조합은 총회를 개최하여 임기만료를 앞둔 임원들을 연임하는 결의를 한 후 관할구청에 조합설립변경인가를 신청하였다. 구청장은 조합장을 제외한 나머지 임원의 연임에 따른 조합설립변경부분은 인가하였으나 조합장의 연임에 따른 조합설립변경 부분에 대하여는 ‘연임총회와 같은 신임투표의 방식으로 조합장을 선출하는 것은 적절하지 아니하여 선임총회를 통해 조합장을 선출하는 것이 타당하다’라는 이유로 조합설립변경인가를 하면서 ‘인가조건’이라는 표현을 사용하여 ‘2018.2.10.까지 정기총회를 개최하여 관리처분계획 변경 및 선임절차를 진
Q. A재개발조합입니다. 현금청산자로부터 사용목적 등을 기재한 서면을 통해 토지등소유자 명부, 종전자산내역을 공개하라는 요청을 받았습니다. 종전자산내역을 공개해 주어야 하는지 여부가 궁금합니다. A. 재개발·재건축사업에서 각종 정보는 사람들의 주목을 받는다. 조합원들은 내 재산에 큰 영향을 미치는 사업진행 사항을 정확히 확인하기 위해, 외부인들은 투자 여부 결정의 잣대로 삼기 위해, 현금청산자들은 다른 현금청산자가 누구인지(다른 현금청산자의 동의를 받아 협의 감정평가업자를 추천하기 위함이다), 그리고 자신의 현금청산 금액이 적정한지
Q. 현물출자시점에 관한 조세심판원의 새로운 결정례에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날짜를 출자시점으로 보는 근거는 무엇이고 정비사업과 어떤 관계가 있나요? A. 지난 회에 언급하였듯이 과거 현물출자시점에 관해 ①조합설립인가일과 신탁등기일 중 빠른 날 ②신탁등기일 등으로 보는 국세청과 조세심판원의 견해 등이 존재해왔고 그 밖에 다른 기준일자를 제시하는 의견도 있어 왔습니다. 그런데 최근 조세심판원은 조심2015부4909에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날을 현물출자시점으로 본다고 하여 과거와는 조금 다른 견해를
1. 현금 및 현금성 자산=현금 및 현금성자산은 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금·보통예금 및 현금성자산으로 한다. 이 경우 현금성자산이라 함은 큰 거래비용 없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율변동에 따른 가치변동의 위험이 중요하지 않은 유가증권 및 단기금융상품으로서 취득당시 만기(또는 상환일)가 3개월 이내에 도래하는 것을 말한다. 정비사업조합의 경우 현금 및 현금성 자산은 시재로 보관하고 있는 소액현금과 조합운영비 및 사업비지출 목적으로 보유하고 있는 보통예금이 있다. 조합운영비는 시공사 선정 이전에는 정비관리업자
1. 사업시행계획서 작성 가. 법령 내용 ■ 법 제52조(사업시행계획서의 작성) ①사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다) 2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책 4. 세입자의 주거 및 이주 대책 5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 6. 제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다) 7. 제54조제4항에 따른 소형주택의
1. 현금청산에서 토지등 소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우 재건축조합이 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위(대법원 2015.11.19 선고 2012다114776 전원합의체 판결)=재건축조합에 토지 등을 신탁 및 인도한 토지등소유자가 분양신청을 안해 현금청산대상자가 되었으나 토지 등에 근저당권설정등기가 남아 있는 경우 조합이 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위가 문제된 사안입니다. 대법원 전원합의체
Q. 재개발 공사가 진행 중인 신축공사현장 인근에 살고 있는 주민입니다. 공사현장에서 발생하는 소음·진동·분진으로 고통을 겪고 있습니다. 이 경우 공사로 인해 발생하는 손해에 대한 책임을 재개발 조합에게 물을 수 있는 것인가요? A. 인접 토지에 공작물이 건축됨으로 인하여 입는 환경 등 생활이익의 침해를 이유로 하는 소송에서는 그 침해가 사회통념상 ‘수인한도’를 넘는 경우에는 손해배상청구를 인정하고 있어 구체적인 사안에서 ‘수인한도’를 어떻게 해석·적용하느냐가 손해배상 인정의 핵심이 됩니다. 종전에는 아파트 건설공사는 고도의 기술과
상담 사례. 유동인구가 많은 상권에 있는 5층 상가건물에 의뢰인의 1층 커피숍이 있고, 커피도 취급하는 빵집이 있다. 이 상가에는 분양 당시부터 업종 제한이 있었고, 관리단이 결성된 이후로도 관리규약에 의해 업종제한이 그대로 유지되고 있다. 분양계약서와 관리규약에는 ‘지정업종은 반드시 본 분양계약서에 표기한 지정업종으로 개점하여야 하고, 개점 후에도 그 업종을 임의로 변경할 수 없다’고 되어 있다. 최근 의뢰인과 같은 1층에 있는 분식점이 폐업을 하고 그 자리에 새로운 소유자가 직접 ‘음료점’이라는 업종으로 주스와 커피를 판매하는
1. 문제의 소재=조합을 대리해서 매도청구 소송을 진행하다보면 피고 미동의자 입장에서 매매대금에서 임대차 보증금이 공제되어서는 안된다는 주장을 하는 경우가 있다. 이와 같은 경우 피고 주장을 그래도 인정해버리면 조합 입장에서는 매매대금 전액을 지급하고서도 ‘미동의자가 세입자를 책임지고 내보내질 않을 경우’ 부동산의 현실 인도를 받지 못하는 불합리가 생기는 바 이에 대한 해결 방안을 논해본다. 2. 대법원 판결(대법원 2009.1.15. 선고 2008다40991 판결 등 참조)=구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 의하여 매도청구권을
1. 주민의견청취 등=기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다(법 제6조제1항). 주민공람 및 의견청취 제도의 취지는 기본계획 수립시 또는 변경시부터 주민들의 의견을 반영함으로서 정비사업의 투명성, 공공성, 객관성을 도모함과 동시에 주민들의 반발로 인한 사업지연을 방지하기 위함이다. 기본계획의 수립권자는 기본계획을 주민(세입자, 토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자를 포함함)에게 공람하려는 때에는 미리 공람의 요지 및 장소를
지난기고에서는 재개발조합의 수용권은 소유권 절대의 원칙을 깨뜨리고 일방적으로 소유권을 박탈하는 제도이기에 반드시 사전 협의 절차를 거쳐야만 한다는 것, 협의절차는 당사자 간 원만한 합의로 갈등해결을 도모하려는 취지라는 것, 도시정비법상 협의절차와 토지보상법상 협의절차가 이원적으로 규정되었지만 실무상 토지보상법상 협의절차만 중시되어 재결신청 시기가 늦추어졌었다는 것, 청산대상자들은 ‘재결신청청구’로 대응하였는바, 조합이 재결신청청구를 받고도 60일 이내에 재결을 신청하지 않으면 연 15퍼센트의 가산금을 지급하게 됨으로써 재결신청이 간
관리처분계획을 수립할 때에 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하는 경우 그 기준=조합설립에 관한 동의서 기재 건축묾 철거 및 신축비용 개산액과 바로 비교할 것이 아니라 먼저 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비가 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 비교하여 조합원들의 이해 관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하고, 다음으로 관리처분계획안에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획 시에
원고는 현금청산대상자로서 정비구역 내에서 상가건물을 점유하면서 영업을 하고 있다. 원고는 관리처분계획의 적법한 수립 등을 확인하기 위하여 관할 행정청에 정보공개청구(청구목록 : 관리처분인가계획서, 분양자별 분양신청서, 권리가액 다액순 산출조서, 종후 및 종전자산 감정평가서, 분양대상자의 주소·성명, 서면결의서 등)를 하였으나 행정청은 정보공개법을 근거로 정보비공개처분을 하였다. 위 처분이 적법한지 여부? 1. 정보공개의 범위 및 기준=공공기관의 정보공개에 관한 법률(이하 ‘정보공개법’이라 한다) 제1조·제3조·제9조제1항제6호에 의