A아파트 단지내 상가 소유자들 일부가 재건축에 반대하며 관리처분계획 취소 소송을 제기하는 등 재건축을 둘러싸고 분쟁이 있었다. 이 과정에서 이들 상가 소유자들이 조합원으로 가입하고 상가를 배정받는 것으로 합의가 성립되었다. 합의문에는 “상가용 지하주차장은 지정대수와 상관없이 아파트용 주차장을 공용으로 사용하기로 한다.”라고 되어 있다. 아파트 및 상가 건물은 하나의 부지 위에 신축되고, 아파트와 상가가 하나의 지하 주차장을 사용하도록 설계되어 있다. 이후 재건축사업이 진척되고 아파트에 입주민들이 들어와서 아파트입주자대표회의가 구성되
도시 및 주거환경정비법 제65조제1항(구법 제40조 제1항) 본문에 의하면 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업법을 준용하고, 정비사업 중 재개발사업의 사업시행자인 조합은 구역 내 세입자에게 공익사업법 제78조에 따라 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비를 지급하여야 합니다. 도시정비법 제81조제1항 본문에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른
1. 통상적인 판례 (일반적인 도급 계약 관계 전제)=시공사 해지는 총회 의결 사항이므로 총회에서 결의한다면 해지가 가능하다고 할 것이며, 수급인인 시공사 입장에서 민법 상 일의 완성 전 임의 해지 규정에 따른 손해배상청구를 하던 아니면 당시까지의 대여 원리금 및 (만약 기성이 있다면) 기성고에 따른 공사비 청구를 하든 이 것은 모두 계약 해지를 따른 금전적 정산 관계에 불과하다고 할 것인 바, 계약을 해지 당한 구 시공사 입장에서는 조합을 상대로 위와 같은 금전적 정산을 위한 대여원리금 반환 청구 소송 등을 제기하면 그 권리보호에
1. 서울시의 재개발 수립대상구역=재개발구역은 면적이 1만㎡(서울특별시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5,000㎡) 이상으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로 한다(서울시 조례 제4조 제1항 제2호). ①구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역 ②주택접도율이 40% 이하인 지역(단, 2010 도시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역으로 함) ③호수밀도가 60 이상인 지역 2. 역세권 재개발구역=역세권 재개발구역은 다음에 해당하는 지역에 수립한다(서울시 조례 제4조 제5항
조합임원으로 선출되기 위해서는 일정한 자격이 요구된다. 구역 내 거주나 소유가 일정 기간 이상일 것을 요구하는 제한이 대표적 피선임 자격이다. 거주요건이나 소유요건은 주민등록등본이나 등기부등본 등 공적 자료를 통해 쉽게 확인할 수 있어 그 충족 여부가 큰 다툼이 되기 어렵다. 임원 피선임 자격과 관련하여 비교적 고민이 필요한 쟁점은 ‘겸직금지의무 위반’이다. 도시정비법은 “조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다”고 직접 겸직금지를 선언하고 있다. 타 조합의 임원이나 직원인 사람이 새로운
1. 건설공사원가 내용=건설공사원가는 정비사업과 관련하여 건물의 신축 시 투입되는 시공사 공사비(외주공사비), 건축설계비, 건축감리비, 정비사업 전문관리업 용역비, 하수도원인자 부담금, 상수도 부담금, 학교 신,증축관련 학교용지 부담금, 광역시설 부담금, 전기 및 가스 인입공사비 등이 있다. 조합원 총회비, 변호사비, 세무회계용역비(기장료는 조합운영비에 포함), 회계감사비는 일반관리비 성격이 아닌 용역비적 성격으로 건설공사원가에 산입한다. 그러나 조합원운영비는 건설현장 사무실의 경비로 보아 건설원가에 산입할 것인지 아니면 기간비용화
1. 관리처분계획의 내용=재건축조합 또는 재개발조합은 사업시행계획인가를 받은 뒤에 조합원 분양신청을 받게 되는데, 조합원 분양신청이 끝나면 신축건축물중 조합원분양분과 일반분양분의 숫자가 정해지게 되어 대략적인 분양수입이 정해지게 된다. 이러한 분양수입규모와 사업에 소요되는 비용 등을 산출한 뒤, 각 조합원이 부담하여야 할 부담금을 산출하게 되는데, 조합원들이 현재 소유하고 있는 부동산의 가격(종전자산가액)은 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 감정평가하도록 법에 규정되어 있고, 분양받을 신축건축물의 분양가도 종후감정평가를 통하여 거의
1. 사안의 개요=‘갑’은 A 재건축조합의 조합원으로서 이 사건 조합으로부터 이 사건 아파트를 분양받아 소유권보존등기를 마쳤다. ‘을’은 그 후 ‘갑으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 그 무렵 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 이 사건 조합은 재건축사업완료로 인한 해산을 결의하였는데 청산과정에서 조합원들에게 지급할 정산금이 발생하자, 이 사건 아파트를 분양받은 조합원인 갑이 을에게 이 사건 아파트를 양도하여 누가 조합원인지 알 수 없다는 이유로 갑과 을을 피공탁자로 하여 수천만원을 공탁하였다. 2. 법원의 판단(서울남부지방법원 201
재개발조합과 현금청산대상자 사이에 ‘손실보상금의 존부나 범위’에 관한 다툼이 있어서 재결신청을 지연한 경우 또는 ‘손실보상금에 관한 협의가 진행 중이었다는 사정과 사업의 불확실성이나 자금부족 등’으로 수용재결에 따른 보상금을 지급할 수 없음이 예상되는 경우 재결신청 지연을 정당화할 특별한 사정에 해당되는지 여부(서울행정법원 2018년). 중대한 사업시행변경인가 및 재분양신청공고가 있는 경우 지연가산금 기산일이 변경되는지 여부. 1. 도시정비법에 따른 정비사업에서 재결신청 지연을 정당화할 특별한 사정=토지보상법
Q. 저는 재개발조합의 조합원입니다. 시공사 선정의 절차 및 유의점 및 시공사 선정에 금품 수수가 있을 경우 그 시공사 계약의 효력 등에 대해 알고 싶습니다. A. 우리나라 주요 건설사는 저마다 고유한 아파트 브랜드를 가지고 있고 시장 참여자들의 브랜드 선호도 또한 뚜렷하다. 이에 아파트 시장에서는 지리적 위치, 교통, 학군 등에 더해 아파트의 브랜드 자체도 아파트의 가치를 평가하는데 적잖은 영향을 미치고 있다. 따라서 조합원들의 토지 등을 토대로 새로운 아파트를 신축하는 재개발사업에서도 어떤 건설사가 선정되는지는 조합원 사이에 뜨
Q. 재건축구역내에서 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물을 소유하고 있습니다. 일반건축물처럼 감정평가를 받을 수 있나요? A. 건물의 평가대상 여부가 중요한 이유는 조합원 권리가액의 크기에 영향을 미칠 뿐만 아니라 특히 재건축사업에서 분양자격과 맞물려 있는 경우가 많기 때문입니다. 감정평가는 관계법령에 따른 일련의 적법한 절차를 밟아 조성된 물건을 평가함을 원칙으로 합니다. 예를 들어 토지가 불법으로 형질변경 되었다면 변경 전 이용상황을 기준으로 평가하고 건물이 허가를 받지 않았다면 기존(특정)무허가건축물에 해당되는 경우
1. 건설용지 내용=건설용지는 종전 부동산 평가액 (토지 및 건물 평가액), 국공유지불하대금, 추가구입 용지비, 재결에 의한 추가 청산금 지급액에 토지조성원가를 합한 가액을 말한다. 토지조성원가는 건축공사 착공이전에 토지를 본래의 용도대로 사용할 목적으로 투입된 원가를 말한다. 토지조성원가는 재고자산인 건설용지(토지)의 취득원가로서 향후 진행률에 의해 분양원가명세서상 건설용지비로 원가화 된다. 토지조성원가에는 종전부동산 감정평가용역비, 신탁등기관련 법무사용역비, 철거용역비, 지질조사비, 측량비, 토목공사비, 토지관련 부가가치세, 세
1. 분양신청 안한 자의 조합원지위 상실=조합이 사업시행계획인가를 받게 되면 인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 분양신청기간등을 토지등소유자에게 통지하고, 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내에 분양신청을 받아야 한다(20일의 범위내에서 한 차례만 통지가능). 이때 조합원 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않은 자는 조합이 신축하는 건축물등을 분양받지 않겠다는 뜻이고, 이 경우 분양신청을 하지 않는 토지등소유자는 분양신청기간이 종료한 그 다음날에 조합원지위를 상실하게 되고, 그 이후의 각종 조합총회에 참석 및 표결권을 행사할
매수청구권 행사가 가능한지 여부가 다투어지는 경우가 매우 다양합니다. 임대인 입장에서 가장 황당해 하는 것은 토지를 임차한 목적을 벗어나서 건물이 신축된 경우입니다. 예컨대 세차장 영업을 위하여 토지를 임차한 경우에는 토지 위에 세차에 필요한 기계설비나 사무실 정도는 당초의 사용 목적 범위 내이므로 매수청구권의 대상이 됩니다. 그런데 주거용 건물까지 지어 놓고 매수청구권을 행사하는 경우에는 임대인이 애초에 예상한 범위를 벗어나고 임차 목적과도 맞지 않습니다. 결국 주거용 건물을 임대인이 매수하여야 하는지, 아니면 임차인이 철거하여야
1. 문제의 소재=정비사업 계약 업무 처리 기준이 시행되기 전에 업체를 선정하였는데 사업을 진행하다보니 사업 기간이 길어지거나 유사 용역이 추가로 발생하거나 하는 등으로 추가 용역 수요가 발생하는 경우가 있다. 물론 위 추가 용역 수요가 발생하는 경우 조합이 위 정비사업 계약 업무처리기준에 따라서 새로이 입찰 절차를 거쳐서 업체를 선정하고 용역 계약을 체결한다면 아무 문제가 없겠지만 용역 업무에 따라서는 기존 조합과 용역 계약을 체결한 업체와 유사 내지 관련 용역에 해당되어서 새로이 업체 선정 절차를 거치기보다 기존 계약한 업체와
1. 재개발사업의 정비계획 수립대상구역=재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2이상인 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다. ①정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 ②노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역. 건축물의
1. 조합설립인가의 당연무효·취소시, 새로 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건 및 절차로 조합설립변경인가처분을 받은 경우 관리처분계획을 새롭게 수립하여 인가 받아야 하는지 및 종전 분양신청 현황 기초로 수립 가능여부(대법원 2016.12.15. 선고 2015두51347 판결) 조합설립인가에 대한 무효확인의 소가 제기되자 조합설립절차를 새로 밟아 조합설립변경인가처분을 받은 후 새로운 사업시행계획 수립·인가를 받고 새로운 분양신청 공고·통지 절차를 밟지 않은 채 기존 분양신청 현황 토대로 새롭게 수립한 관리처분계획인가의 효력이 문
Q. 이전고시의 의미는 무엇인가요? 그리고 이전고시의 효력이 발생한 후에 수용재결이나 이의재결의 취소 또는 무효확인소송을 제기할 수 있을까요? A. 도시 및 주거환경정비법 제83조에 따르면 시장, 군수 등은 신축건물에 대한 준공검사를 실시한 결과 정비 사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다. 사업시행자는 이러한 지방자치단체의 공보에 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분
지난 기고에서는 도시 및 주거환경정비법과 토지보상법에 협의절차가 이원적으로 규정되었지만 실무상 토지보상법상 협의절차만 중시되어 재결신청 시기가 늦추어졌었다는 것, 대법원 판결이 도시정비법상 정비사업에는 토지보상법상 협의절차 규정이 적용되지 않는다는 취지로 판시하였다는 것, 그럼에도 지방토지수용위원회는 관행을 버리지 못하고 보상협의를 위한 감정평가 관련서류등 토지보상법상 협의자료를 ‘지금도’ 요구하고 있다는 것, 도시정비법상 협의절차보다 토지보상법상 협의절차를 중시하는 지토위의 관행은 대법원 판결에 정면으로 위배된다는 것, 놀랍게도
1. 고정자산에 대한 자본적 지출의 범위 (법인세법 기본통칙 23-31... 1)=영 제31조제2항 제5호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각 호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 토지구획정리사업의 결과 무상 할양하게 된 체비지를 대신하여 지급하는 금액은 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 도시계획에 의한 도로공사