Q. 재건축조합입니다. 관할 지방자치단체로부터 재건축 인가조건으로 기부채납을 요구받았지만 저희 조합의 정비사업과는 관련 없는 토지입니다. 이러한 지자체의 요구에 손해배상 또는 부당이득반환으로 이의제기를 할 수 있을까요. A. 통상 시·도에서는 도시계획위원회 심의 시 정비사업조합에 부여할 기부채납 비율을 결정하고 기부채납 면적이 정해지면 정비사업을 추진하는 개별 조합은 사업구역 내에 있는 토지들 중 국·공유지를 제외하고 부족한 면적만큼의 국공유지를 새로이 구입해 지방자치단체에 기부채납하게 됩니다. 지자체에서는 개별 조합의 기부채납 비
1. 관련 판례=서울행정법원은 조합이 토지등소유자들에게 ‘분양신청 안내서’를 발송하였고, 해당 안내서에는 ‘개략적인 부담금 내역’이라는 표제아래 ‘비용의 분담 및 수익의 배분에 관한 산출기준’및 ‘개략적인 산정예시’ 등이 기재되어 있었던 사안에서, 위 안내서 상에 기재된 내용으로 통지한 것이 도시정비법 제46조 제1항에 따른 ‘개략적인 부담금내역’ 통지의무를 이행한 것으로 볼 수 있는지에 대해 아래와 같이 판단하였습니다. 서울행정법원(2015. 5. 21. 선고 2014구합69211 판결)은 “개략적 부담금내역 등을 통지하지 않았다
1. 순환정비방식의 의의=사업시행자는 정비사업을 원활히 시행하기 위하여 정비구역의 내·외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자가 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 정비구역을 순차적으로 정비사업을 시행하는 방식을 의미한다. 순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 시장·군수 등은 재개발사업 및 재건축사업을 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제26조제1항제5호). 국토교통부는 도시
수용권은 사업시행자인 재개발조합에게 주어진 막강한 권력이다. 자본주의 체재의 대표적 법 원리 중 하나가 바로 소유권 절대의 원칙이다. 개인에게 사유재산권, 즉 소유물에 대한 절대적 지배를 인정하고 국가를 비롯한 그 밖의 제3자 누구라도 간섭하거나 제한하지 못하도록 법으로 보장하는 것이다. 수용권은 이러한 소유권 절대의 원칙을 깨뜨린다. 공공의 필요에 의해 소유자의 의사에 반하여 권리를 박탈한다. 물론 정당한 보상이 전제되어야 하지만 소유자의 의사와 상관없이 권리를 빼앗을 수 있기에 수용의 상대방 입장에서 보면 대단히 폭력적인 권리
1. 청산금의 내용(도시 및 주거환경정비법 제57조)=도시정비법 제57조의 규정은 대지 또는 건축물을 분양받은 자, 즉 분양신청을 하여 분양계약을 한 자에 대한 규정이기에 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 않은 자, 분양자격이 없는 자 등에 대하여는 관리처분계획인가일부터 이주·철거일 사이에 청산금을 일시에 지급하게 된다. 일시청산금을 받은 자들의 경우에는 종전자산평가액을 기준으로 청산금을 지급하나 대지 또는 건축물을 분양받은 자에게는 권리가액(종전부동산 평가액에 비례율을 곱한 가액)을 기준으로 청산금
1. 토지등소유자의 동의자수 산정방법 가. 법령 내용 (시행령 제33조 1호, 2호) ①조합설립동의율 등 각종 동의율 및 동의자 수를 산정하는데 있어 분쟁이 많이 발생하기 때문에 도시 및 주거환경정비법 제36조제4항에 “④제1항, 제2항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 하여 대통령령으로 위임하였고, 이에 따라 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조에서는 아래와 같이 규정을 하고 있다. ②아래 조문 내용에 대하여 해설을 하겠다. 제33조(토지등소유자의 동
현금청산대상자에 대한 수용보상금의 가격산정 기준일?(2018.4.서울고법) 이사비의 보상대상자에 소유자와 세입자 모두 포함되는지 여부 및 이사비 지급 청구권의 취득시점?(2018.4.서울행법) 1. 사례의 검토=구 도시 및 주거환경정비법 제47조와 구 도시정비법 시행령(2018.2.9. 대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것) 제48조는 사업시행자는 현금청산대상자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하되 청산금액은 사업시행자와 현금청
도시 및 주거환경정비법 제2조제4호는 “정비기반시설이라 함은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제9호의 규정에 의한 공동구를 말한다. 이하 같다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다”고 규정할 뿐 달리 ‘도로’에 대한 정의 규정을 두고 있지 않습니다. 또한 국토계획법 제2조제6호는 ‘도로·철도·항만·공항·주차장 등 교통시설’(가목) 등을 ‘기반시설’의 하나로 규정하고 있을 뿐, 달리 ‘도로’에 등에 대한 정의 규정을 두고 있지 않습니다.
Q. 분양신청을 완료한 재개발조합입니다. 관리처분과 청산자 손실보상을 준비중인데 관리처분 감정평가와 현금청산 감정평가는 어떤 차이가 있나요? A. 관리처분과 현금청산 관련 감정평가는 유사한 측면과 차이점이 공존하는데 이것은 평가의 근거법령이 무엇이냐에 기인하고 감정평가에서 근거법률을 이해하는 것은 매우 중요한 사안입니다. 양자는 평가대상 물건의 시가를 산정한다는 점에서 동일합니다. 감정평가는 평가 관련 일반사항을 규정한 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준 등의 법령에 의거하여 물건의 가치를
Q. A 재개발조합입니다. 저희 조합은 2013년경에 최초 사업시행인가를 받았는데 최근 설계변경 등의 사유로 사업시행변경인가를 다시 받았습니다. 이 경우 종전자산 감정평가의 기준시점은 언제가 되어야 하는지요. A. 조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 조합원에게 조합원이 소유한 토지, 건축물의 소재 지번, 면적, 구조 등을 기재한 내용(이를 다른 말로 종전자산이라 부른다)과 종전자산의 가격을 알려주어야 하고 이를 기초로 비례율과 관리처분계획 등을 수립하여야 한다. 부동산 가격은 시간에 따라 끊임없이 변화하고
1. 소유권 이전고시(도시 및 주거환경정비법 제54조)=사업시행자는 준공인가 및 공사완료의 고시가 있은 때에는 지체없이 대지 확정측량을 하고 토지의 분할 절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 지에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만 정비사업의 합리적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다. 사업시행자가 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때
1. 조합설립동의율 관련 가. 법령 내용 요약 (제35조) ①시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. ②재개발사업의 경우에 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. ③재건축사업의 경우에 조합을 설립하려면 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인
사례. 의뢰인은 부동산 개발업자에게 토지를 매도하는 계약을 체결하였다. 개발업자는 인근 토지를 매입하여 개발사업을 한다며 “곧 토지 매입이 완료되고 개발행위허가를 받을 수 있다. 사업승인을 받지 못하면 땅이 필요 없으니 그때는 계약을 해제하는 것으로 하자”고 의뢰인을 설득하였다. 계약금을 매매대금의 10%로 하고, 잔금과 소유권이전등기는 동시에 이행하되 그 시기를 ‘사업승인이 완료될 때’로 약정하였다. 의뢰인은 계약금을 받고 토지사용승낙서에 날인을 해 주었다. 이후 개발업자는 몇 번 사업승인을 신청하였다가 반려되었고 현재는 사무실도
1. 매도청구권 행사 제척기간 도과 후 조합설립변경인가처분에 기한 매도청구권 행사 요건(대법원 2016.12.29. 선고 2015다202162 판결)=주택재건축업조합이 총회에서 조합설립변경 결의하고 토지등소유자로부터 조합설립변경 동의서 받은 후 동의여부 최고에 대한 미회답 토지등소유자에게 매도청구를 한 사안입니다. 대법원은 “매도청구권 행사기간 제한은 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하나 매도청
Q. 30년 된 건물에 살고 있는 주민입니다. 30년 이상 된 건물이 밀집한 지역은 정비구역으로 지정되어서 재건축이나 재개발사업이 진행된다고 하는데, 건물이 준공되고 30년과 같이 일정 기간이 경과하기만 하면 정비구역으로 지정되어 정비사업이 진행되게 되는지요. A. 과거에는 시·도 조례가 정하는 일정한 연수가 지난 건축물이 밀집된 지역의 경우에는 정비구역으로 지정되어 재건축·재개발 등의 정비사업이 진행되었던 적이 많았습니다. 하지만 최근 국토교통부에서는 재건축 안전진단 정상화방안을 발표하여 주거환경은 다소 열악하지만 건물의 구조안전
1. 서울시 표준선거관리규정을 위반하여 대의원을 선거관리위원으로 선임한 경우 그 적법성=서울특별시 정비사업 표준선거관리규정은 재개발조합의 대의원은 선거관리위원이 될 수 없다는 등으로 선거의 공정성 확보를 위한 다수의 규정들을 두고 있는데 특정 조합에서 대의원도 선거관리위원으로 선임될 수 있도록 선거관리규정을 개정하고 실제 일부 대의원이 선거관리위원으로 선임되었다. 이에 대해서 조합원 중 일부가 소송을 제기하였다. 이에 대해서 서울남부지방법원은 “이 사건 표준선거관리규정은 구 도정법 제77조의를 제정근거로 표시하고 있으나 위 규정은
1. 시공자의 선정 등=조합이 시행하는 소규모주택정비사업의 경우 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록업자를 시공자로 선정하여야 한다. 시장·군수등이 직접 사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 경우 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하는 경우 해당 사업시행자는 고시가 있은 후 건설업자 또는 등록업자를 시공사로 선정하여야 한다. 주민대표회의(시장·군수등 시행) 또는 토지등소유자 전체회의(지정개발자 시행)는 시공자를 선정하는 경우 경쟁입찰 또는
도시 및 주거환경정비법 상 사업시행자가 현금청산대상자에 대한 수용재결을 신청하기 위해서는 사전에 도시정비법에 따른 협의절차를 거치는 것이 필수적이다. 그런데 전부 개정되기 전의 구 도시정비법은 시행령 제48조에서 “사업시행자가 도시정비법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지, 건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하고 이 경우 시장․군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있는 것”으로 규정하고 있을
1. 준공인가=사업시행자인 정비사업조합은 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수의 준공인가를 받아야 한다. 도시 및 주거환경정비법 제55조에서는 “시장·군수는 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행 계획대로 완료되었다고 인정하는 경우에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다”고 되어 있다. 2. 임시 사용허가 등=시장·군수는 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 일정 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 사업시행자에 대하여 허가
※ 도시정비법 조문별 해설을 함에 있어서, 해당 조문을 인용하면 조문의 분량 때문에 해설할 수 있는 조문이 적어져서, 해당 조문은 아래에서 인용하지 않고 제목만 게재하며, 해당 조문은 한국주택정비사업조합협회에서 2018.3.에 발간한 ‘도시 및 주거환경정비사업 법령집’을 펼쳐놓고 같이 보시면 감사하겠습니다. 제2절 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등 제31조(조합설립추진위원회의 구성·승인) 1) ①항으로 알 수 있는 사항=위 제1항을 보면 다음과 같은 사항을 알 수 있다. ① 추진위원회는 조합을 설립하려는 것이 그 목적이다.