최근 증축형 리모델링 절차 및 관련법 규정 에 대한 전문지식을 확보해야 할 필요성이 높아지고 있다. 특히 준공된 지 15년을 경과하면 사업을 추진할 수 있다는 장점과 함께 서울 강남권을 중심으로 리모델링사업장이 증가하면서 전문성 확보 요구도 커지고 있는 상황이다. 업계에서는 수직증축에 대한 안전규제 등이 강화되면서 사업이 다소 주춤하고는 있지만, 복잡해진 절차에 따라 리모델링사업 전반에 걸친 전문지식 함양도 필수 요소로 자리 잡고 있다. 이러한 가운데 일선 추진위·조합 임원들의 원활한 리모델링사업 진행을 돕기 위한 책자가 발간됐다.
최근 재개발·재건축 등 정비사업 실무 향상을 위한 각 분야 전문가들의 강의가 일선 추진위·조합들로부터 큰 호평을 받고 있다. 유재관 법무사법인 동양 대표법무사와 박일규 법무법인 조운 대표변호사가 정비사업과 관련된 최신 판례를 토대로 한 알기 쉬운 설명으로 수강생들의 이해를 높였다. 일선 추진위·조합 등 정비사업 관계자들의 지속적인 강의 요청으로 재개발·재건축 관련 강의를 개최해 추진주체들의 전문성을 한층 더 높였다는 평가를 받고 있다.지난달 30일 박 대표변호사와 유 대표법무사는 대전상공회의소 1회의실에서 추진위원장·조합장 등 정비
Q. 저는 재건축사업조합의 조합원입니다. 매도청구권과 매도청구권 행사로 토지등소유자가 받게되는 가격에 대해 알려 주세요. A. 매도청구권은 아파트 재건축사업 등 각종 개발사업에 있어 사업구역내 토지 및 건축물 등을 일정한 절차를 거쳐 강제로 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말하며, 매도청구소송은 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 매도청구권을 행사하는 소송을 의미한다. 매도청구권 행사는 개인의 재산을 강제로 취득하게 되어 공용수용과 유사한 효과를 발생하는 측면이 있다. 재산권을 본질적으로 침
[Key Point] 사업시행계획인가를 받게 되면 사업시행계획인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다.이때 분양신청은 어떻게 하는 것인지를 알아보도록 하겠습니다.8. 조합원 분양신청 가. 분양신청시기=사업시행계획인가를 받게 되면 사업시행계획인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 30일 이상 60일 이내의 기간(1회에 한하여 20일 이내로 연장가능)을 조합에서 정해서 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다. 이 조합원분양신청은 자신이 분양받기를 원하는 면적유형을 신청하는 것으
지난달 6일 김순구 한국감정평가사협회 회장에 대한 재신임 투표가 진행됐다. 협회 회장 해임을 위한 발의가 아닌 김 회장이 재신임 투표를 직접 진행했다. 지난 2018년 협회장 선거 당시 “회원에게 1년간의 성과를 평가 받기 위해 재신임을 묻겠다”는 공약을 실행하기 위해서였다. 결과는 유효 투표수의 92.3%가 찬성표였다. 김 회장은 초심을 잃지 않겠다는 약속을 지키기 위해 노력했고, 이는 투표 결과로 이어졌다. 특히 정비사업 분야에서 한국감정평가사협회의 중요성에 대해 강조했다. 공정·적정한 감정평가를 통해 정비사업의 투명성을 높이
재건축정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에 대해서는 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따라 매도청구를 할 수 있다. 매도청구권이 행사되면 매매계약이 체결된 것과 같은 법률효과가 생긴다. 이 규정과 관련하여 최근 법원도서관 홈페이지에 올라온 ‘주요판결’이 있다. 조합설립 동의 여부 회답 촉구에 상대방이 회답하지 아니한 경우 조합은 매도청구 소송을 제기하면 된다. 소송 도중에 토지등소유자가 구분소유권을 타에 처분해 버리면 매도청구권 행사에 지장이 초래되므로 통상은 처분금지가처분을 해 둔다. 이러한 가처분을 해 두지 않은
1. 발의의 배경 도시 및 주거환경정비법은 재건축사업에 수용권을 부여하지 아니하고 매도청구권을 부여하였고, 수용권이 인정되지 아니하는 재건축사업에서 구역 내 세입자는 손실보상의 대상이 되지 않는다. 재개발과 달리 재건축에서 세입자의 손실보상금을 인정하지 않는 도시정비법에 대하여 법원이 위헌법률심판을 제청한 사건에서 2014년과 2015년에 헌법재판소는 이미 2차례에 걸쳐 재판의 전제성이 인정되지 않는다며 각하결정을 하였으나, 최근 법원이 동일한 사안에 대하여 다시 위헌법률심판을 신청하자 이에 맞추어 국회에서는 재건축사업의 세입자에
1. 광고선전=광고선전비는 일반분양과 관련하여 지출되는 비용으로서 광고선전비(모델하우스 건립 및 운영비 포함)와 분양수수료가 있다. 광고선전비는 신문 등 분양광고비와 모델하우스 건립 및 운영비로 구분된다. 신문 등 분양광고비는 판매비와 관리비 성격인 반면 모델하우스 건립 및 운영비는 아파트 등 건물의 판관비 또는 분양건설원가적 성격을 지니고 있다. 1)매입세액 공제방법=매입세액공제와 관련된 항목별 산식은 다음과 같다. - 신문 등 분양광고비, 분양수수료의 매입세액공제액 [매입세액 × 일반분양분(국민주택규모 초과분 면적 + 상가분 면
광주광역시가 재개발·재건축 구역 내 세입자 인권보호기준 강화 등을 위해 광주시 도시 및 주거환경정비조례 일부 개정 조례안을 마련하고 이달 18일까지 입법예고했다. 시는 지난해 이용섭 시장의 ‘지역주민들의 권익이 최대한 보장도록 재개발사업을 추진하라’는 지시에 따라 9월 초 ‘광주다움’ 실현을 위한 도시정비사업 추진전략 종합 대책을 마련한 바 있다. 이 종합대책 중 하나로 세입자 등의 강제퇴거조치 시 최소한의 인권기준이 지켜지도록 조례를 개정키로 한 것이다. 이번 개정안에는 재개발 사업구역 내 세입자 등의 손실보상금 산정 갈등과 관련
1. 건축설계용역비=건축설계용역비는 건축설계업자가 정비사업조합에 제공한 건축설계용역에 대한 대가이다. 건축설계업자는 건축사업무 및 보수기준과 기타관련 법규 등에 의하여 정해진 내용의 기본설계 및 실시설계의 용역으로 정비사업의 시행에 필요한 설계도서 및 대관청 인·허가 업무와 이에 부수되는 업무를 수행한다. 건축설계용역비는 조특법 제106조 제1항 4호(대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다)에 의거 국민주택 규모 이하의 주택설계용역비에 대하여는 부가가치세가 면세된다. 따라서 건
Q. A 재건축조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 분양신청 절차 진행 후 현재 현금청산자에 대하여 매도청구소송을 진행하고 있습니다. 위 소송에서 현금청산금을 어떤 기준으로 평가하는지 그리고 평가금액이 시가와 유사하게 되는지를 알고 싶습니다. A. 재건축사업의 근거 법률은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)을 들 수 있는데, 일반적으로 규모가 큰 사업지구는 도시정비법을, 규모가 작은 사업지구는 집합건물법을 적용하게 된다. 집합건물법에 따른 재건축사업에서는 최초 재건축 결
(지난 호에 이어)위 각 규정의 문언과 그 취지를 종합하면 도시정비법 제49조제6항 단서는 도시정비법 제38조에 따라 사업시행자에게 공익사업법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다 할 것이다. 3. 그와 같은 차이가 불합리하고 불공정한 것인지 여부=도시정비법의 입법 목적 및 취지, 주택재건축사업의 특성 등과 아울러 ①도시정비법은 다양한 유형의 정비사업에 대하여 각 사업의 공공성 및 공익성의 정도에 따라 그 구체적 규율의
“조합설립동의율 산정 기준일은 인가 신청일일까. 아니면 처분이 내려진 날일까?” 일선 추진주체가 정비사업을 추진하다보면 사업 초기 단계부터 난관에 부딪치는 경우가 자주 발생한다. 재개발·재건축 등 정비사업 특성상 절차가 복잡하고 까다로운데다 이해관계자가 많기 때문이다. 이에 한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)는 정비사업에서 발생했던 쟁점들을 설명하는 자리를 마련했다. 이번 강의는 쟁점 판례들에 대한 해설을 통해 사업 지연 및 중단을 사전에 방지하는 데 중점을 뒀다. 한주협은 지난달 28일 박일규 법무법인 조운 대표변호사가 강사로
Q. 재건축조합입니다. 조합에서 현금청산자의 아파트 및 대지에 소유권이전등기를 마쳤으나 그 아파트 및 대지에 근저당권설정등기 내지 가압류등기가 설정되어 있는 경우 이러한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되기 전이라도 조합에서 이자를 지급할 의무가 있는건가요? A. 현행 도시 및 주거환경정비법 제73조에 의하면 사업시행자는 분양신청종료일 다음날부터 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 내에 현금청산금에 관한 협의를 하여야 하고 협의가 성립되지 아니하면 위 협의기간이 만료되는 날 다음날로부터 60일 내에 수용재결을 신청하거나
정비사업과 관련된 감정평가의 종류와 평가방법에 대한 설명도 나왔다. 특히 감정평가와 관련된 분쟁 사례나 문제점 등을 다루면서 조합 실무에 대한 이해를 도왔다. 정비사업에서 감정평가는 △정기기반시설 감정평가 △매도청구 감정평가 △관리처분계획 종전자산 감정평가 △관리처분계획 종후자산 감정평가 △법인세 과표산정 현물출자자산 감정평가 △현금청산 감정평가 △보상 감정평가 △국공유지 처분 감정평가 △택지 감정평가 등으로 구분할 수 있다. 감정평가업자를 선정할 때에는 조합설립인가 이후에 조합원 총회에서 선정해야 하는 것이 원칙이다. 다만, 조합
“조합설립동의율 산정 기준은 인가를 신청할 경우일까. 아니면 처분이 내려진 날일까?” 일선 추진주체가 정비사업을 추진하다보면 사업 초기 단계부터 난관에 부딪치는 경우가 종종 발생한다. 재개발·재건축은 절차가 복잡하고 까다로운데다 이해관계자가 많기 때문이다. 강의는 정비사업을 진행하면서 문제되는 사안들에 대해 법원 판례를 중심으로 한 명쾌한 해설로 추진위·조합은 물론 업계 관계자들의 이해를 도왔다. 강의에 따르면 조합설립동의율 산정 기준일은 조합설립인가 신청 당시를 기준으로 판단해야 한다. 행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유
1. 미지급 청산금 1)미지급청산금의 내용=미지급청산금은 조합에서 조합원 또는 토지등소유자에게 지급하여야할 종전 부동산에 대한 대가이다. 청산금을 지급하는 경우는 다음과 같다. ①토지등소유자가 조합설립에 동의하지 않은 경우(재건축의 경우에는 매도청구 대상임) ②정비구역 내에서 종전부동산을 소유하고 있는 조합원이 분양자격이 없는 경우 ③분양자격이 있는 조합원이 분양신청을 하지 않은 경우 ④분양신청을 (계약이전에) 철회한 조합원이 있는 경우 ⑤종전부동산의 권리가액이 새로 분양받는 주택 등의 가액을 초과한 경우 위 ①②③④의 경우에는 조
우리 헌법에 의하면 종교의 자유가 보장되고 있고, 시내 어디에서든지 종교시설을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 그만큼 정비사업 진행 시 다양한 종교시설과의 보상 문제로 갖은 분쟁이 끊이지 않고 있는 것도 현실입니다.정비사업을 위한 보상협의 시 종교시설이라는 이유로 특별한 지위에 있는 것은 아니며 재개발의 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용절차에 의해 보상이 이루어지고, 재건축의 경우에는 매도청구소송으로 보상이 이루어집니다. 하지만 종교시설의 경우 관련된 이해관계인에 해당하는 성도들이 다수인 경우가
1. 분양신청 안한 자의 조합원지위 상실=조합이 사업시행계획인가를 받게 되면 인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 분양신청기간등을 토지등소유자에게 통지하고, 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내에 분양신청을 받아야 한다(20일의 범위내에서 한 차례만 통지가능). 이때 조합원 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않은 자는 조합이 신축하는 건축물등을 분양받지 않겠다는 뜻이고, 이 경우 분양신청을 하지 않는 토지등소유자는 분양신청기간이 종료한 그 다음날에 조합원지위를 상실하게 되고, 그 이후의 각종 조합총회에 참석 및 표결권을 행사할
리모델링 결의에 찬성하지 않은 소유자에 대한 매도청구 시기가 명확해진다. 또 리모델링 허가를 받기 위해 매도청구를 하는 경우 해당 대지에 대한 소유권을 확보하지 않아도 된다. 더불어민주당 김병욱 의원은 지난 16일 아파트 리모델링 활성화를 위한 ‘주택법 일부개정법률안’을 대표 발의했다고 밝혔다. 이번 개정안은 리모델링의 제도상 불일치로 인해 사업 추진에 문제가 발생하는 것을 해결하기 위해 마련됐다. 실제로 현행 주택법에 따르면 공동주택을 리모델링하려는 경우 시장·군수 등의 허가를 받아야 하며, 리모델링으로 30세대 이상 증가하는 경