1. 광고선전=광고선전비는 일반분양과 관련하여 지출되는 비용으로서 광고선전비(모델하우스 건립 및 운영비 포함)와 분양수수료가 있다. 광고선전비는 신문 등 분양광고비와 모델하우스 건립 및 운영비로 구분된다. 신문 등 분양광고비는 판매비와 관리비 성격인 반면 모델하우스 건립 및 운영비는 아파트 등 건물의 판관비 또는 분양건설원가적 성격을 지니고 있다.
1)매입세액 공제방법=매입세액공제와 관련된 항목별 산식은 다음과 같다.
- 신문 등 분양광고비, 분양수수료의 매입세액공제액
[매입세액 × 일반분양분(국민주택규모 초과분 면적 + 상가분 면적) / 일반분양분(주택면적 + 상가면적)] × (건물공급가액 / 전체 토지 및 건물공급가액)
- 모델하우스 건립 및 운영비 관련 매입세액공제액
[매입세액 × 일반분양분(국민주택규모 초과분 면적 + 상가분면적) / 일반분양분(주택면적 + 상가면적)]
2)모텔하우스 관련비용에 대한 국세청 해석 사례=국민주택규모 이하 아파트와 국민주택규모 초과 아파트를 건설하여 분양하는 사업자가 당해 신축아파트 분양 등을 위하여 모델하우스를 건립하는 경우 동 모델하우스 관련 매입세액은 당해 사업자가 신축하는 부가가치세가 과세되는 아파트와 면세되는 아파트의 연면적비율로 안분계산하여 과세사업 관련 매입세액과 면세사업관련 매입세액으로 구분하는 것이다.
건설업을 영위하는 법인의 모델하우스 설치비용은 판매활동과 관련된 비용으로서 발생된 당해 사업연도의 손금으로 처리하는 것이나, 기업회계기준서 제12호에 의거 공사원가로 계상하는 경우에는 기업회계기준에 따라 처리할 수 있다.
주택신축판매업을 영위하는 법인이 법인세법시행령 제69조제2항의 규정에 의한 작업진행률을 기준으로 공사수입금액을 계산함에 있어 모델하우스 설치비용은 판매활동과 관련된 비용으로서 발생된 당해 사업연도의 손금으로 처리하는 것이나, 건설업회계처리준칙 제7조 제5항 단서의 규정에 따른 “이연수주비”에 해당하는 경우에는 작업진행률에 따라 계산된 수입금액에 비례하여 처리하는 것이다.
주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모를 초과하는 아파트를 신축분양하는 사업자가 당해 아파트 분양을 위한 광고선전에 관련된 매입세액은 부가가치세법시행령 제61조 제1항의 규정에 의하여 안분계산하는 것이나, 당해 아파트의 분양 등을 위하여 모델하우스를 설치한 경우 모델하우스 설치와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제되는 것이다.
2. 기타 매입세액공제에 대한 국세청 등의 해석 사례=시행대행용역비가 주로 관리처분계획 관련 업무 및 분양관련업무 등과 관련된 비용으로서 토지에만 관련된 경비로 보기 어렵고, 주로 주택의 신축·분양과 관련하여 업무 대행용역을 공급받고 지급한 경비와 관련된 것으로 과세사업과 면세사업의 공통매입세액으로 안분한다.
수목이식공사 및 가로공원설계비는 조경공사에 해당되고 공장, 건물, 아파트 신축 시 건물주변에 실시하는 조경공사는 매입세액공제가 가능한 구축물로 보고 있으므로 과세사업과 면세사업의 공통매입세액으로 안분계산하는 것이 타당하다.
환경영향평가비는 토지와 건물에 공통적으로 관련되어 그 귀속이 불분명한 것으로 보이고, 건물 착공시기를 기준으로 하여 그 전에 용역을 제공받고 지급한 비용은 토지에 대한 자본적지출로, 그 이후에 용역을 제공받고 지급한 비용에 대하여는 건물에 대한 자본적지출로 본다. 환경영향평가비 중 건물착공 이후에 공급받은 환경영향평가용역과 관련된 매입세액을 공통매입세액으로 보아 안분계산한다.
매도청구소송비는 조합원 중 미동의자의 기존토지와 건물을 조합이 취득하기 위한 소송비용이고, 신탁등기비는 재건축에 참여할 것을 동의한 조합원의 정전토지와 건물을 조합에 신탁하기 위한 등기수수료이며, 철거비용은 주택 재건축을 위해 기존의 건물을 철거하는 비용이다. 따라서 위 비용들은 건물신축을 위한 토지확보를 위해서 소요되는 비용이므로 매입세액 토지 관련매입세액에 해당된다.
구판서 회계사 / 세무법인 청솔