1. 서설=주택재건축 사업에 있어서 현금청산자에 대한 현금청산금액에서 사업비 중 종전자산 평가액의 비율에 따른 분담금의 공제를 인정한 서울고등법원 2012.8.17. 선고 2011나84580 판결 이후 재건축 사업에서의 현금 청산시 사업비 분담금 공제 주장이 주를 이뤄왔다. 그 이후 재개발사업의 경우에도 조합들은 같은 논리로 분담금의 공제를 주장하거나 사업비 부담금을 청구하고 있는데, 이에 대하여 서울행정법원은 “현금청산대상자가 현금청산 사유가 발생하기 전에 발생한 경비로 인하여 얻은 이익 또는 비용 중 일정 부분을 조합원 지위 상
주택재건축사업의 경우 재건축조합이 조합설립동의를 하지 아니한 자에 대해서 도시 및 주거환경정비법 제39조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의거하여 매도청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 미동의자에게 재건축에의 참가여부를 최고하고, 최고 후 답변 없이 2개월이 지나면 그로부터 다시 2개월 이내에 매도청구를 하여야 한다. 한편 주택재건축사업에 동의한 자중 분양신청기간에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에도 도시정비법 제39조를 준용하여 매도청구를 할 수 있다는 것이 대법원의 견해인데(대법원 2010.12
1. 사안의 개요=재개발조합 등 사업시행자를 대리하여 수용보상금 증액 사건 등을 진행하다고 보면, 필연적으로 법원에서 재차 감정을 하게 되는데 ‘기타 요인 보정치’라고 하여 유사 거래 사례와 보상 선례 등을 감정가에 반영하게 된다. 수용 감정 기법 상 ‘기타 요인 보정치’의 산정 기준 및 방법 등이 애매할 수 밖에는 없지만 최근 일부 감정 결과를 보면 ‘기타 요인 보정치’ 항목에서 무려 2배 내지 3배에 달하는 보정률을 적용하여 결과적으로 감정가가 과도하게 높게 산정된 경우도 있는 바, ‘기타 요인 보정치’의 개념 및 그 산정 기준
서울 중랑구 면목5구역 시공자 선정을 위한 현장설명회에 3개사가 참석해 입찰성립에 대한 기대감을 높였다. 면목5구역 재건축조합(조합장 최진영)은 지난 22일 열린 현설에 한양건설, 대방건설, 라온건설 등 3곳이 참석했다고 밝혔다. 면목5구역 입찰마감은 오는 12일이다.최 조합장은 “기존 시공자와 사업진행 재개를 위해 모든 노력을 했지만 합의를 이루지 못해 새로운 시공자를 찾아 나서게 된 것”이라며 “관심을 보인 건설사가 있는만큼 시공자 선정이 원만히 진행될 것으로 본다”고 말했다.면목5구역은 지난 2010년 3월 한화건설을 시공자로
서울 중랑구 면목5구역이 시공자 선정에 나섰다.면목5구역 재건축조합(조합장 최진영)은 지난 12일 입찰공고를 내고 이달 22을 현장설명회를 개최할 예정이다. 입찰마감은 내낸 1월 12일이다.최 조합장은 “이번 시공자 선정은 국토부가 고시한 정비사업의 시공자 선정기준에 따라 진행된다”며 “개별홍보 등 입찰참여 규정을 위반한 업체는 자격이 박탈된다”고 공정한 경쟁을 주문했다.공고문에 따르면 입찰방법은 일반경쟁입찰이다. 조합은 입찰마감 후 대의원회의에서 총회에 상정될 업체를 결정한 후 조합원 총회에서 최종 시공자를 선정할 계획이다.면목5
지난 2008년경 하급심에서 종전 조합설립동의서에 의한 조합설립인가처분은 무효라는 판시가 있었고, 위 하급심 판결로 인하여 많은 재개발·재건축조합이 토지등소유자들로부터 조합설립 무효확인소송을 제기당하였다. 이후 대법원은 2010년 4월경 조합설립동의서에 기재된 비용의 분담사항이 위법하지 않으며 위 동의서에 기한 조합설립인가처분도 적법하다는 취지로 판시함으로써 이후 조합설립동의서의 하자와 관련된 법적 다툼이 줄어들었다. 종전 조합설립동의서에 기재된 비용분담에 관한 사항이 위법하지 않다는 대법원 판결이 나오기 이전 재건축조합은 미동의자
재건축연한이 최장 30년으로 축소됐지만, 단지 여건에 따라 재건축보다 리모델링이 유리하다는 연구결과가 나왔다. 리모델링의 경우 용적률 상한이 없는데다 재건축소형주택, 기부채납 등에 대한 부담이 없어 단지 사정에 따라 재건축보다 사업성이 높을 수 있다는 것이다.한국리모델링협회(회장 이병찬)은 지난 15일 광진구 자양동 소재 서울특별시여성능력개발원에서 ‘공동주택 리모델링 정책세미나’를 개최하고, 이 같은 내용의 연구를 발표했다.‘사례분석을 통한 리모델링과 재건축 사업성 비교’라는 연구주제를 발표한 최재윤 건축사사무소 미담 대표에 따르면
현금청산대상자에 대한 이주대책에서 주택재건축사업과 주택재개발사업은 중요한 차이를 나타내고 있다. 도시 및 주거환경정비법상 주택재개발사업의 경우 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 사용에 관한 법률에 따라 주거용 건축물이 수용된 자에 대하여는 공익사업법을 준용하여 주거이전비 및 이사비를 지급해야 한다(대법원 2013.1.10. 선고 2011두19031 판결 참조) 주택
주택재개발·재건축조합은 주택정비사업을 시행하는 과정에서 사업구역내 부동산 소유권을 확보하여야 한다. 분양신청을 한 조합원들은 관리처분계획에 의해 종전자산을 평가받은 후 신축건물을 분양받으므로 별도로 보상을 받지 않는다. 재개발조합은 분양신청을 하지 않은 조합원들에게 현금청산의무를 부담하고, 재건축조합은 미동의자 또는 분양신청을 하지 않은 토지등소유자들에게 현금청산의무를 부담한다. 이 경우 현금청산금은 감정평가법인의 감정평가에 의해 확정된다.조합원들의 종전자산 평가시점은 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 하므로, 재개발사업으로
서울 강남구 대치국제아파트가 관리처분총회를 열고 조합원 분담금을 확정했다. 이로써 대치국제는 재건축초과이익 환수에서 자유롭게 됐다. 또 이날 대안설계자로 원양건축이 선정됐다.관리처분에 따르면 3.3㎡당 공사비는 443만4,000원이고, 평균 아파트 분양가는 평당 3,200만원으로 책정됐다. 비례율은 101.98%다.이밖에 △기 추진업무 추인의 건 △공사도급계약 체결 및 금전소비대차 계약 체결 추인의 건 △정비사업비 추산액 변경의 건 △이주 및 신탁등기 결의의 건 △자금차입 및 은행 선정의 건 △매도청구 소송의 건 등이 상정돼 원안
청산금 감정평가의 기준일 현금청산대상자에게 현금청산금을 지급하기 위한 협의를 하기 위해서도 감정평가가 필요하고, 협의가 안되어 법원에 소송을 제기하거나 토지수용절차에 따른 다고 하더라고 감정평가를 하게 된다. 그런데 이러한 감정평가를 할 때에 그 기준일은 언제를 기준으로 하여야 하는가? ♣ 현금청산대상자에 해당하게 된 날을 기준으로 함 현금청산대상자는 ➀ 분양신청을 하지 아니 한 자, ➁ 분양신청을 철회한 자, ➂ 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등 3가지 종류가 있는데, 이 3가지에 해당하게 되는 날자가 각각 다르게 된
조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 지위를 상실하는 경우, 현금청산 대상자가 되는지 여부 및 재건축조합의 조합원이 소유 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실한 경우, 재건축조합이 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 새로이 매도청구권을 행사하여야 하는지 여부 1. 현금청산자의 조합원지위 상실여부=도시 및 주거환경정비법 제47조에 의하면, 재건축조합은 조합원 중 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 도시정비법 제48조의
도시 및 주거환정비법 제47조는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자를 현금청산대상자로 규정하고 있다. 그리고 대법원은 분양계약체결기간에 분양계약을 체결하지 아니한 자도 현금청산대상자로 본다는 취지의 정관규정의 유효성을 긍정하고 있다. 도시정비법 제47조 현금청산 방법에 관하여 먼저 주택재건축과 주택재개발은 달리 보아야 한다. 주택재건축의 경우 도시정비법 제39조에 따라 매도청구의 방법으로 현금청산이 되는 것이며 주택재개발의
도시 및 주거환경정비법 상 현금청산 (2)나. 조합원 지위 양도 관련 도시정비법 법 제19조■ 2009. 2. 6. 시행 법률 제9444호제19조(조합원의 자격)⓵⓶위와 동일⓷사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. ☞[해설] 조합설립인가일을 기준으로 하여 청산을 하는 것이 너무 가혹하다고 판단되어, 청산
한국주택정비사업조합협회가 주최하는 ‘한주협 공익아카데미’의 강의내용이 심화되고 있다.한주협은 지난 13일 ‘소유권확보방안’이란 주제로 재건축사업의 매도청구 소송을 진행했다. 이날 강좌에는 재건축사업과 관련된 추진위·조합 관계자가 90여명이 참석하면서 매도청구에 대한 높은 관심을 보였다.강사로 나선 HP 법률사무소의 박일규 대표변호사는 ‘매도청구소송의 의의와 개념’을 시작으로 강의를 시작했다. 박 변호사는 법령 규정에 의한 개념 및 의의와 함께 형성권의 성격, 즉 일방적 매매계약체결에 의한 소유권이전이 갖는 업무의 특성에 대해서도 상
도시 및 주거환경정비법상 재건축조합원이 될 자격은 토지와 건축물을 함께 소유한 자에게만 주어진다. 토지만을 소유하거나 건축물만을 소유한 자는 재건축사업에 참여할 기회가 봉쇄되어 있는 것이다. 이론적으로는 조합원이 될 가능성이 없는 토지 또는 건축물만의 소유자에게 조합설립동의권을 부여하지 않아도 법리적으로 크게 부당할 것은 없다. 반대로 사업에 참여하지도 못한 채 소유권을 넘겨주고 떠나야 하는 이들의 처지를 고려해보면 조합설립동의권을 부여하는 것이 옳은 처사인 듯도 싶다. 이현령 비현령처럼 비추어지는 이 같은 경우를 흔히 ‘입법정책의
한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)가 주최하는 수요강좌가 꾸준한 인기몰이를 이어갔다. 한주협은 지난 30일 ‘정비사업의 현금청산 문제와 합리적 실무수행 방안’을 주제로 서울지방변호사회관에서 제3차 정기수요강좌를 개최했다. 이날 서울지방변호사회관에는 추진위·조합 관계자 78명이 참석하면서 현금청산에 대한 높은 관심을 보였다.이날 강사로 나선 법률사무소 정비의 윤영현 대표변호사는 ‘재건축사업의 매도청구’를 시작으로 강의를 시작했다. 윤 변호사는 최근 논란이 되고 있는 현금청산자에 대한 조합원 지위 유지시점에 대해 최근 판결을 근거로
1. 사안=‘갑’은 재건축조합설립에 동의하였고, 해당 조합은 관할 행정청으로부터 조합설립인가 처분을 받았다. 조합설립인가 후 최초 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축 결의를 했다. 이 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 ‘갑’으로부터도 재차 동의서를 징구하고자 하였으나 ‘갑’은 이에 응하지 아니하였고, 그 이후 다른 사정으로 인해 ‘갑’은 정관 규정에 의거 총회에서 조합원 제명 결의되었다.2. 새로운 재건축 결의 시 동의하지 않은 ‘갑’이 조합원 지위를 상실하는
1. 문제의 소재=공동주택 재건축 사업의 경우 기존 단지 내 건물 등에 관리사무소, 노인정 등 공용시설(이하 ‘복리시설’이라 함)이 설치되어 있고 실제로도 아파트 구분소유자들이 단지 내 공용부분의 일부로 알고 점유·사용하여 왔음에도 복리시설 대지지분에 대해서 공부 상 주택공사 내지 시공사 명의로 남아있는 경우가 종종 있습니다. 조합 설립 인가 후 매도청구소송을 제기한다고 하더라도 매매대금지급과 동시이행 관계에 있게 되는 바, 민법상 점유취득 시효 완성을 원인으로 한 소유권 취득이 가능한지 문제된다고 할 것입니다.2. 점유취득 시효
1. 조합이란 무엇인가요?고 여사는 창립총회 때에 조합장으로 선출되었다. 중학교 다니는 자녀를 둔 주부인 고 여사가, 재건축아파트에 투자를 해 보겠다고 남편을 설득시켜서, 지은 지 20년이 넘은 낡은 아파트를 매수한 지도 벌써 5년~.단순히 재건축에 대한 열정으로 시작한 것이 재건축조합의 조합장이 될 줄이야~ 과연 이것이 고 여사에게 축하하여야 할 일일까, 아니면 불행의 시작일까?■ 조합장 당선 축하 세례 "어이구 우리 조합장님! 축하드려요~”“언니~ 축하해요~”고 여사는 요즈음 아파트 단지 내 길을 걸어 갈 때마다 축하하는 사람들