도시 및 주거환경정비법 상 현금청산 (2)
나. 조합원 지위 양도 관련 도시정비법 법 제19조
■ 2009. 2. 6. 시행 법률 제9444호
제19조(조합원의 자격)
⓵<생략>
⓶위와 동일
⓷사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. <신설 2003.12.31, 2009.2.6>
☞[해설] 조합설립인가일을 기준으로 하여 청산을 하는 것이 너무 가혹하다고 판단되어, 청산을 하되 그 청산기준일을 정하지 않고 그냥 현금으로 청산을 하는 것으로 개정이 되었다. 따라서 해석상 결국 조합원지위가 양도되지 않아 현금청산자가 된 날을 기준으로 하여 청산금을 산정하여 지급하여야 하는 것으로 해석이 되게 되었다.
위에서 설명드린 것은 조합원지위양도가 되지 않아 청산을 할 경우에 조합설립인가일을 기준으로 하여야 할지 아니면 현금청산자가 된 날을 기준으로 하여 청산을 하여야 할지에 관한 설명이고, 실제로 조합원지위양도가 되는지 안되는지에 관하여 해석상 논란이 많이 발생하자 정부에서 선의의 피해자를 구제해 주기 위하여 예외적인 조항을 부칙에 두어서 많이 구제를 해 주려고 노력하였다. 이 부칙조항에 대하여는 생략하기로 하겠다.
3. 현금청산의 필요성
현금청산제도를 도시정비법에 도입한 이유는, 정비사업을 하는 궁극적인 목적이 신축하는 주택 및 부대복리시설을 분양받기 위함이고, 이 목적을 달성하기 위하여 기존의 토지등소유자가 자신이 소유하고 있는 부동산을 사업에 현물출자 및 제공을 하는 것이다.
그런데 사업진행 도중에 기존의 토지등소유자가 신축되는 주택 및 부대복리시설에 대한 분양신청을 하지 않거나, 분양신청철회 또는 분양계약을 체결하지 않게 되면, 현금청산대상자는 결국 자신이 소유하고 있는 부동산을 사업시행자에게 현물출자하거나 사업에 제공하는 것을 거부하게 될 것이다.
이렇게 되면 사업시행자는 현금청산대상자 소유의 부동산등에 대한 소유권 등을 확보하여야 하는데 협의가 안 될 경우에는 사업시행자로 하여금 해당부동산의 시가에 상당하는 현금청산금을 지급하고 그 부동산의 소유권을 이전해 올 수 있도록 할 필요성이 있어서 마련된 제도적인 장치라고 할 것이다.
4. 현금청산과 매매, 매도청구, 토지수용과의 차이점
가. 민법상 매매와의 차이
현금청산제도는 부동산에 대하여 현금을 지급하고 소유권을 이전해 오는 것이기 때문에 매매대금을 지급하고 소유권을 이전해 오는 민법상 매매와 유사한 점이 있다.
그러나 매매는 소유자와 매수인이 협의에 의하여 매매계약을 체결하여야만 매수인이 그에 따른 소유권이전등기청구를 할 수 있으나, 현금청산은 법에서 정한 일정한 요건에 해당하면 별도의 매매계약을 체결하지 않더라도 소유자에 대하여 소유권이전청구를 할 수 있다는 점에서 차이가 있다.
그리고 민법상 매매는 소유자와 매수인간의 협의에 의한 소유권이전이고, 매매계약을 체결하고 잔금을 지급하였는데도 불구하고(또는 동시이행을 조건으로) 매도인이 매수인에게 소유권이전을 해 주지 않을 경우에만 소유권이전등기청구소송을 제기할 수 있는데 반하여, 도시정비법상 현금청산은 현금청산대상자와 사업시행자가 청산금에 관하여 협의하여 매매계약을 체결하면 민법상 매매로 전환된다.
그러나 협의가 되지 않을 경우에는 별도의 계약이 체결되어 있는 것이 아님에도 불구하고 사업시행자가 강제적으로 청산금을 지급하고 소유권을 이전해 올 수 있도록 되어 있는 제도로서,
① 주택재건축사업에 있어서는 법원에 ‘매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차이행청구소송’을 제기하여 판결에 의하여 소유권을 이전해 올 수 있고(이때의 근거 법리는 도시정비법 제39조 매도청구 조문을 준용하여야 한다는 것이 대법원 판례이다)
② 기타 나머지 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업의 경우에는 토지수용을 통하여 소유권을 이전해 올 수 있도록 되어 있다.
나. 매도청구와의 차이
도시정비법 제39조에 의하면 주택재축사업에 있어서 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자(건축물 또는 토지만을 소유한 자를 포함)에 대하여 사업시행자가 일정한 요건하에 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정되어 있다.
별도의 매매계약이 체결되지 않더라도 매매를 원인으로 한 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 점에서는 현금청산과 비슷하다.
그러나 매도청구는 주택재건축사업에 있어서 ‘1.조합설립에 동의하지 아니한 자 2.건축물 또는 토지만 소유한 자 3.시장?군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자’에 대하여만 가능한데 반해, 현금청산은 조합원중에서 분양신청을 하지 아니하는 등 현금청산대상자에 대하여 가능하도록 되어 있는 점에서 차이가 있다.
대법원에서 현금청산소송을 할 경우의 적용법리를 도시정비법 제39조 매도청구 조문을 현금청산의 경우에 준용하는 것으로 판결이 나 있으나, 그렇다고 하여 현금청산은 곧 매도청구와 동일하다고 해석하는 것은 그 본질을 잘못 알고 있는 것이다.
대법원 판결의 내용은 현금청산을 원인으로 하여 소유권이전등기청구소송을 할 경우에 적용될 수 있는 법리가 도시정비법에 따로 규정된 바가 없으니, 도시정비법 제39조 매도청구의 조문을 준용하여 위 청구를 할 수 있다는 취지이지, 현금청산이 곧 매도청구이다 라는 판결이 아닌 것이다.
다. 토지등의 수용 및 사용과의 차이
도시정비법 제38조에 의하면 ‘사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업에 한한다.)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조의 규정에 의한 토지?물건 또는 그밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.’ 라고 규정하여 토지등의 수용 및 사용을 규정하고 있다.
이것이 흔히 말하는 토지수용인데, 이 토지수용제도와 현금청산제도와의 차이점이 명백하지 않다.
아래에서 보는 바와 같이 현금청산은 ‘1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청을 철회한 자 3. 도시정비법 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자’ 에 대하여 사업시행자가 행사할 수 있는 권한이다.
그런데 주택재건축사업과 가로주택정바사업을 제외한 나머지 정비사업에 대하여 토지수용권을 인정하고 있기 때문에 위 해당자에 대하여 현금청산을 하지 않고 바로 토지수용을 할 수 있느냐, 아니면 위 해당자에 대하여 반드시 현금청산을 하여야 하고 토지수용을 적용해서는 안되는 것인지가 명백하지 않다.
현금청산을 하느냐, 아니면 토지수용을 하느냐에 따라 해당자는 큰 차이가 나게 되는데,
현금청산이나 토지수용이나 사전에 협의절차가 있는 것은 동일하다.
협의가 되지 않을 때에, 현금청산은 법원에 소유권이전등기청구소송을 제기하여야 하나, 토지수용은 토지수용위원회에 재결신청을 하도록 되어 있다.
해당 부동산에 대한 가격을 지급함에 있어, 현금청산은 소송도중에 현금청산대상자로 해당되게 된 날(분양신청기간 종료일 다음날, 분양신청철회한 날, 분앵계약기간 종료일 다음 날)을 기준으로 하여 법원의 시가감정에 의한 감정액을 지급하게 되나, 토지수용은 수용 또는 사용의 재결당시의 가격을 기준으로 보상액을 산출하도록 규정되어 있다.
즉, 현금청산소송은 늦게 소송을 제기하더라도 감정평가시점은 현금청산대상자에 해당하게 날을 기준으로 하는데 반하여, 토지수용은 수용 또는 사용의 재결신청을 늦게 하면 그 시점을 기준으로 하여 감정평가를 하게 되어 서로간에 감정평가의 시점에 차이가 나게 된다.
현금청산은 소송을 제기하여 1심판결이 났더라도 당사자중 한쪽이 항소, 상고를 하면 2심, 3심(대법원)등으로 소송이 계속 진행되어 판결이 최종적으로 확정이 되어야만 해당 부동산의 소유권이 사업시행자 앞으로 이전되게 되나, 토지수용은 재결후 결정금액을 공탁하고 소유권을 바로 이전해 올 수가 있다.
현금청산과 토지수용의 경우에 청산금 또는 보상액을 평가하는데 있어서 평가기준도 서로가 달라 시가감정금액이 차이가 날 수가 있다.
이상에서 살펴본 바와 같이 현금청산과 토지수용은 큰 차이가 있음에도 불구하고, 현행 도시정비법에는 명백히 그 규정을 두고 있지 않아 현재 혼선이 빚어질 가능성이 충분히 있다.
현재 일반적으로는 ‘1.분양신청을 하지 아니한 자, 2.분양신청을 철회한 자, 3.도시정비법 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자’에 대하여 주택재건축사업과 가로주택정비사업은 도시정비법 제39조 매도청구 조문을 준용하여 소유권이전등기청구소송을 제기하고, 나머지 정비사업은 토지수용이 근거조문이 되는 것으로 해석을 하고 있다.