재건축정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에 대해서는 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따라 매도청구를 할 수 있다.
매도청구권이 행사되면 매매계약이 체결된 것과 같은 법률효과가 생긴다. 이 규정과 관련하여 최근 법원도서관 홈페이지에 올라온 ‘주요판결’이 있다.
조합설립 동의 여부 회답 촉구에 상대방이 회답하지 아니한 경우 조합은 매도청구 소송을 제기하면 된다.
소송 도중에 토지등소유자가 구분소유권을 타에 처분해 버리면 매도청구권 행사에 지장이 초래되므로 통상은 처분금지가처분을 해 둔다. 이러한 가처분을 해 두지 않은 경우에 생기는 문제다.
소송 도중에 토지등소유자가 매매·증여 등으로 특정승계된 경우에 조합이 매도청구 절차를 처음부터 다시 밟아야 하는가. 판례는 그럴 필요가 없다고 한다. 조합은 승계인에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 승계인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다.
이 매도청구권 행사는 승계인을 상대로 별도의 소송을 제기하여야 하는가. 아니면 기존 토지등소유자를 상대로 계속 중인 소송에 승계인을 끌어들이면 되는가. 승계인을 소송에 끌어들이는 것을 인수승계라고 하는데 소송의 목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부가 승계된 경우에 기존 소송을 그대로 물려받도록 하는 제도이다.
대법원은 매도청구소송이 계속 되고 있는 도중에 토지등소유자가 매매 등 사유로 특정승계가 이루어지는 경우에도 이미 성립한 매매계약상의 소유권이전등기의무가 그대로 승계인에게 승계된다고 볼 수는 없다고 본다.
도시정비법 제10조가 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다”라고 정하고 있는데 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’는 조합원 등을 가리키는 것이고 사업시행자로부터 매도청구를 받은 토지 또는 건축물 소유자는 이에 포함되지 않는다. 따라서 매도청구권이 행사된 다음에 토지 또는 건물의 특정승계인이 이 조항에 따라 매매계약상의 권리·의무를 승계한다고 볼 수도 없다.
법리적으로 대법원 판례는 특별한 문제가 없어 보인다. 실무상으로 인수참가신청이 허용될 수 없는 것으로 결론이 났다. 조합은 승계인을 상대로 다시 매도청구소송을 제기하여야 한다.
결국 조합이 최초로 매도청구권을 행사할 때 처분금지가처분을 해 두지 않으면 자칫 무용한 절차를 되풀이 하여야 한다는 이야기가 된다. 종래 재판실무에서 매도청구권 행사를 이유로 하는 처분금지가처분 신청을 받아들이지 않는 경우도 종종 있었으나 이제는 이 판례로 인해 가처분신청을 기각할 명분이 없어졌다.
한 가지 더. 제73조의 분양신청을 하지 아니한 자를 상대로 하는 매도청구의 경우는 어떤가. 이때는 승계인이 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’에 해당된다고 보아야 하지 않을까. 향후 실무상 어떻게 풀어야 할지 과제로 남아 있다.
김영진 변호사 / 법무법인 우면