Q. A 재건축조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 분양신청 절차 진행 후 현재 현금청산자에 대하여 매도청구소송을 진행하고 있습니다. 위 소송에서 현금청산금을 어떤 기준으로 평가하는지 그리고 평가금액이 시가와 유사하게 되는지를 알고 싶습니다.
A. 재건축사업의 근거 법률은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)을 들 수 있는데, 일반적으로 규모가 큰 사업지구는 도시정비법을, 규모가 작은 사업지구는 집합건물법을 적용하게 된다.
집합건물법에 따른 재건축사업에서는 최초 재건축 결의에 반대한 사람을 피고로 하여 매도청구소송을 진행하고 분양신청절차는 진행하지 않는다. 이에 반해 도시정비법에 따른 재건축사업에서는 분양신청 절차를 진행하여 조합설립 동의 절차 외에 현금청산의 기회를 한 차례 더 제공한다.
도시정비법에 따른 재건축사업은 집합건물법에 비해 상대적으로 긴 사업 기간을 가지는 점을 감안하여 최초 재건축사업에 찬성한 사람에게도 사업에서 이탈할 기회를 추가 제공하는 것이다. 재건축조합은 분양신청 절차 이후 분양신청을 하지 않는 자에 대하여 현금청산에 대한 협의를 하고 협의가 성립되지 않으면 협의기간 만료일 다음 날로부터 60일 이내 매도청구소송을 제기하여야 한다. 만약 위 기간을 넘겨서 소송을 제기할 경우에는 지연된 기간에 15%의 이자를 추가 지급해야 하므로 조합으로서는 위 기간을 넘지 않도록 유의해야 한다.
한편 매도청구소송에서 빠질 수 없는 쟁점이 바로 현금청산금액이다. 매도청구소송에서는 감정평가를 통해 현금청산금을 결정하는 것이 일반적이며 감정평가는 법원에 등록된 감정평가사 중 1인이 수행하게 된다. 재건축조합은 현금청산금이 낮을수록 사업성 등에서 이익이 되고 현금청산자는 높을수록 이익이 되므로 그 범위를 두고 치열한 공방을 주고받을 수밖에 없다.
먼저 평가방법을 살펴보자. 매도청구소송에서 감정평가방법은 그 대상에 따라 달라진다. 매도청구소송의 대상이 빌라, 다세대주택 등 집합건물등기가 된 건물의 경우 거래사례비교법을 적용하여 평가를 하며(매도청구소송의 대상은 재건축사업 구역 특성상 대부분 집합건물등기가 된 건물이다) 토지인 경우 공시지가기준법을, 집합건물등기가 되지 않은 건물은 원가법을 적용하여 평가를 한다.
여기에서 거래사례비교법은 평가 대상물건과 비슷한 물건의 실거래가격 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 선정하는 방법을 의미하고 공시지가기준법은 대상물건과 비슷한 표준지의 공시지가를 선정하여 비교하는 방법을 의미하며(개별공시지가를 적용하는 것으로 오해하는 경우가 있다), 원가법은 대상물건을 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액에서 감가수정을 하는 방법을 의미한다.
다음으로 현금청산금의 개념에 대해 살펴보자. 대법원은 “주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도시경정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하는 경우 그 매매 ‘시가’의 의미에 대하여 ‘매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”고 판시하므로(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결) 현금청산금은 시가와 유사하게 결정되어야 한다.
다만 소송실무상 감정결과에만 주목할 뿐 발생한 개발이익이 얼마인지를 검토하거나 다투는 경우는 거의 없다. 법원에서도 감정결과 그대로를 시가로 판단한다. 아쉬운 대목이다. 개발이익은 매우 추상적인 개념으로 보는 사람에 따라 이를 다르게 판단할 수 있는 바, 재건축으로 발생하는 개발이익의 개념, 범위, 산정방법 등에 대한 연구가 많이 이루어질 필요가 있다고 생각한다. 이에 대한 연구가 진전되면 분쟁의 소지 또한 그 만큼 줄어들 수 있을 것이기 때문이다. 마지막으로 2019년 황금돼지의 기운을 받아 독자 여러분 가정의 행복과 정비사업의 성공적인 진행을 기원해 본다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안