1기 신도시 선도지구 최대 3만호 이상… 주민동의가 선정 당락 가른다

이르면 오는 11월 1기 신도시의 노후계획도시정비 선도지구가 선정된다. 분당을 비롯한 5개 신도시의 선도지구 물량은 약 2만6,000호 이상이 될 전망이다. 특히 선도지구 선정기준 상 최대 배점이 ‘주민동의 여부’인 만큼 사실상 주민 동의율이 지정 여부를 결정할 가능성이 높은 상황이다.

국토교통부는 22일 단체장 간담회를 열고 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 논의한 결과를 발표했다. 이번 간담회에는 국토부를 비롯해 경기도, 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 군포시, 한국토지주택공사 등이 참가했다.

▲1기 신도시 선도지구 물량 2만6,000호 기준… 추가 구역에 따라 최대 1만3,000호 증가=이번 발표에 따르면 우선 1기 신도시 정비 선도지구의 물량은 2만6,000호를 넘어설 전망이다. 신도시별로는 △분당 8,000호 △일산 6,000호 △평촌 4,000호 △중동 4,000호 △산본 4,000호 등이다. 다만 신도시별로 1~2개 구역을 추가로 선정할 수 있는 만큼 최대 1만호 이상이 증가할 수 있다는 분석이 나온다.

선도지구는 1기 신도시가 포함된 각 지자체가 지역별 주택 재고와 주택수급 전망 등을 고려해 기준물량 내외에서 선정하는 것이 원칙이다. 하지만 구역별로 주택호수가 상이하고, 1개 구역만으로 기준물량을 초과할 수 있는 점을 고려해 추가 선정을 허용한 것이다. 추가 선정 물량은 기준물량의 50% 이내로 가능하다.

이에 따라 올해 선정되는 선도지구의 규모는 전체 정비대상 주택물량의 10~15% 수준이 될 전망이다. 선도사업 선정 이후에도 매년 일정물량을 선정해 사업을 추진하고, 시장 여건에 따라 선정물량 조정, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등을 시행할 계획이다.

선도지구 선정방식은 주거단지 정비형, 중심지구 정비형 등 사업 유형이나 주택 유형에 관계없이 단일 기준에 따른 고득점 순으로 설정했다. 또 주택정비가 포함되지 않은 기반시설 정비형, 이주대책 지원형 등은 선도지구와 별개로 지자체가 직접 특별정비구역을 지정할 계획이다.

▲주민동의 여부 60점으로 최다 배점… 사실상 주민동의율이 선도지구 지정 결정=선도지구 선정기준은 국토부가 제시하는 표준 평가기준을 기본으로 지자체가 지역여건을 고려해 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있도록 했다. 선정과정의 객관성 확보를 위해 평가기준을 최대한 간소화했으며, 기본계획이 수립되기 전에 선도지구 공모가 이뤄지는 점을 감안해 개발계획 등 정성평가 없이 정량평가 중심으로 평가기준을 마련했다.

선정기준의 최대 배점은 역시 주민동의 여부다. 총 105점(가점 5점 포함) 중 60점이 주민동의율에 따라 결정된다. 특별정비구역 내 전체 토지등소유자의 동의율을 기준으로 50% 이상이면 10점, 95% 이상이면 60점이 부여된다. 동의기준은 제출된 공모신청구역들의 동의율 최소·최댓값 등으로 대체가 가능하다.

이어 △정주환경 개선의 시급성 10점 △도시기능 활성화 필요성 10점 △정비사업 추진의 파급효과 20점(통합정비 참여 주택단지 수·통합정비 참여 세대수 각각 10점) 등으로 배점을 구성했다. 사업의 실현가능성은 필요시 공모기관에서 평가항목을 구성해 평가가 가능하며 5점의 가점이 부여된다.

공모에 신청하기 위해서는 지자체별 공모 공고문에 포함될 ‘특별정비예정구역(안)’에 따른 구역을 대상으로 구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상, 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받아야 한다.

▲선도지구 공모지침 내달 25일 확정해 공모 시작, 11월 지자체 선도지구 최종 선정 예정=1기 신도시 선도지구 선정은 내달 공모 지침이 확정되면 본격 시행될 전망이다.

1기 신도시 각 지자체는 특별정비구역(안)과 선도지구 선정기준, 동의서 양식 및 동의서 징구 방식 등에 대한 공모지침을 확정·공고할 예정이다. 이어 9월부터 선도지구 선정 제안서를 접수하고, 10월 평가와 국토부 협의를 거쳐 11월 지자체가 선도지구를 최종 선정한다는 계획이다.

올해 1기 신도시 선도지구가 선정되면 곧바로 특별정비계획 수립에 착수할 계획이다. 이후 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공에 들어가 2030년 입주하는 것이 목표다.

특히 정부는 선도지구를 비롯한 노후계획도시 정비에 대해 ‘협력형 미래도시 정비모델’을 도입해 계획 수립부터 완공까지 주민과 함께 사업을 추진한다는 계획이다. 협력형 미래도시 정비모델은 노후계획도시 정비사업에 특화된 주민 지원 프로그램으로 주민대표와 지자체, LH 등으로 구성된 협의체가 사업의 모든 과정에서 지원·조정하는 방식이다.

▲전세시장 불안 시 연도별 정비 선정물량 조정 등 이주대책 마련=대규모 정비사업 추진으로 인한 전세시장 불안을 해소하기 위한 이주대책도 마련한다.

우선 1기 신도시 정비를 단계적·순차적 계획에 따라 진행해 시기를 분산한다. 1기 신도시의 경우 주택 약 30만호가 단기간에 입주해 향후 정비시기가 일시에 도래하는 만큼 시장 혼란이 우려되는 상황이다. 따라서 시장의 혼란을 방지하기 위해 체계적인 계획을 수립해 정비시기를 분산한다는 방침이다.

또 전세시장에서 이주 수요가 흡수될 수 있도록 신도시 주변의 개발사업을 관리해 필요시 신규 공급도 확대할 예정이다. 3기 신도시를 비롯해 신규 택지사업을 차질 없이 추진하고, 권역별 주택수급 상황에 따라 소규모 신규 개발사업을 통해 이주수요도 분산한다. 정비 후 신규로 공급되는 주택(분양주택·공공기여 주택 등)도 이수 수요 분산에 적극 활용할 계획이다.

특히 전세시장 불안이 나타나는 경우에는 연도별 정비 선정물량을 조정하고, 인허가 물량을 관리하는 등 적극적인 이주시기 분산에 나선다. 이러한 권역별 전세시장 안정화 방안을 신도시별 기본계획상 이주대책에 포함하고, 정부도 적극 지원하기로 결정했다.

현행 도시정비법상 재건축·재개발 등 정비사업과 유사한 방식으로 대규모 개발에 따른 시기조정을 진행하겠다는 것이다.

한편 국토부는 오는 8월까지 기본방침(안)을 수립해 전국 지자체의 의견수렴을 거쳐 10~11월 중 수립을 완료할 계획이다. 또 1기 신도시별 기본계획도 8월 계획(안)을 수립해 주민공람 등의 절차를 거쳐 12월까지는 수립을 완료한다.

박상우 국토교통부 장관은 “지자체 등 관계기관과 오랜 협의를 거쳐 오늘 선도지구에 대한 구체적인 선정계획을 마련했다”며 “선정 이후 특별정비계획 수립 등 향후 과정에서 선도지구가 신속하게 정비가 추진되어 성공적인 모범사례가 될 수 있도록 지원할 것”이라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com