Q. 관리처분계획을 위한 종후자산 감정평가를 완료하였습니다. 종후자산의 기초가 되는 사업비가 변경되는 경우 종후자산 재평가가 가능한가요?A. 최초 관리처분계획인가 이후 사업시행계획 변경 등에 따른 종후자산을 재평가 여부에 대해 도시 및 주거환경정비법에 명문규정은 없으나 사업계획 변경이 중대한 경우에는 재평가가 가능하다고 해석할 수 있으나 사업계획변경을 수반하지 않고 단순히 사업비가 증액되었을 때는 종후자산 재평가가 아닌 관리처분계획의 비례율을 조정하거나 조합원 전원 동의에 의해 감정평가액 변경이 가능하다고 설명한 바 있습니다(202

Q. 최근 상가조합원이 아파트를 분양받는 경우 재건축부담금 산정방식이 일부 변경됐다는데 어떤 내용인가요?A. 재건축 상가 조합원이 아파트를 분양받는 경우 개시시점 주택가격에 현재 상가 조합원 소유한 부동산의 가액을 반영하도록 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 개정되었습니다.개정 사유는 부대시설ㆍ복리시설을 소유한 조합원이 재건축사업에 따라 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 부대시설 및 복리시설의 가격을 산정하여 그 총액을 부과대상 주택가격 총액에 합산하도록 함으로써 재건축초과이익을 합리적으로 산정하고 재건축부담금 부과의 형평

Q. 집합건물 중 일부 세대가 건물을 증축하여 사용하고 있습니다. 증축면적도 감정평가에 반영될 수 있을까요?A. 집합건물이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 전유부분이 구분소유권의 대상이 되는 건물(법 제2조제1항)을 말하는데 구분소유권은 다음과 같은 권리관계를 갖습니다.집합건물 전유부분을 소유하기 위해 해당 건물이 소유하는 토지에 대해 전유면적비율에 따른 대지사용권(대지권)을 갖습니다. 또 구분소유 건물은 전유부분과 전유부분 이외에 건물의 부속물 및 복도 등의 공용부분으로 구성되는데 공유부분은 구분소유자 전원의 공유에

Q. 사업시행계획인가에 따라 관리처분계획인가를 받았으나 설계변경이 필요하여 사업시행계획 변경을 계획 중입니다. 이때 종후자산을 다시 평가해야 하나요?A. 이번 회에는 종후자산 재평가가 필요한 경우에 대해 살펴보겠습니다. 지난 회에서 서술한 종후자산의 재평가 여부를 결정하는데 가장 중요한 것은 종후자산 가액 변경이 관리처분계획이 인가와 연계되는 사항이므로 반드시 관할관청과 사전협의가 수반되어야 함을 다시 언급하며 사견임을 전제로 종후자산 재평가의 판단기준을 고찰하겠습니다.종후 재평가를 결정할 때는 ①사업시행계획 및 ②관리처분계획 변경

Q. 사업시행계획인가에 따라 관리처분계획인가를 받았으나 설계변경이 필요하여 사업시행계획 변경을 계획 중입니다. 이때 종후자산을 다시 평가해야 하나요?A. 사업시행계획인가를 득하고 관리처분계획인가까지 종료한 정비구역에서 사업시행계획인가 변경이 필요한 경우 종전자산과 종후자산을 다시 평가해야 하는지에 관해 문의가 종종 있습니다.사업시행계획변경에 따른 종전자산의 재평가 여부는 본 지면을 통해 몇 차례 다룬 바 있어 생략하고 이번 회에는 종후자산 재평가 관련 사항을 살펴보겠습니다. 종후자산의 재평가 여부를 논하기에 앞서 재평가를 결정하는데

Q. 분양가상한제에 의한 분양가 산정방식이 달라진다고 하는데 주요 내용은 무엇이고 감정평가와는 어떤 관련이 있나요?A. 지난 6월 21일 국토교통부는 분양가상한제 및 고분양가 심사제도를 개선하는 것을 내용으로 하는 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 발표했습니다.이번 제도 개선은 정비사업에서 적정 분양가를 받을 수 있는 방안을 마련하여 주택공급을 확대하기 위한 취지라고 볼 수 있는데 주요 내용은 ①물가상승분을 건축비에 반영하고 ②정비사업비를 분양가에 포함하며 ③택지비 심사제도 개선 등 분양가 심사제도를 합리화하는 것입니다.첫째, 건

Q. 감정평가 수수료는 법정보수라고 하던데 감정평가법인을 선정할 때 입찰 금액제안을 받는 것은 어떤 이유에서인가요?A. 지난 호에서 감정평가 입찰에서 금액제안이 필요한 첫째 이유는 감정평가 수수료는 법정 수수료이기 때문에 임의로 정할 수 없으나 기준 수수료 요율 체계의 80~120% 범위를 당사자 간 협의로 결정 가능하기 때문임을 살펴보았습니다. 이 경우 금액제안은 전체 용역금액이 아닌 80~120% 사이의 보수요율에 관한 사항입니다.그런데 반대로 감정평가법인의 입찰에서 전체 보수를 기재하거나 그 밖의 방법으로 입찰해야하는 영역들이

Q. 감정평가 수수료는 법정보수라고 하던데 감정평가법인을 선정할 때 입찰 금액제안을 받는 것은 어떤 이유에서인가요?A. 감정평가 수수료는 감정평가법인 등의 보수에 관한 기준(국토교통부 공고 제2022-56호. 이하 보수기준)에 따라 산정됩니다. 보수기준은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법) 제23조에 근거하는데 감정평가법인등은 의뢰인으로부터 업무수행에 따른 수수료와 그에 필요한 실비를 받을 수 있으며(제1항) 그 범위는 국토교통부장관이 제40조에 따른 감정평가관리·징계위원회의 심의를 거쳐 결정하고(제2항) 감정평가

Q. 관리처분 종후자산 감정평가에 자금운용계획이 필요하다고 합니다. 아파트 평가는 거래사례를 기준하는 것으로 알고 있는데 사업비가 필요한 이유가 궁금합니다.A. 아파트 등 공동주택을 감정평가함에 있어 원칙은 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제1100호)에 따라 거래사례비교법을 적용합니다.동 규칙 제2조제7호는 거래사례비교법을 ‘대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법’으로 정의

Q. 사업시행계획인가 이후 재건축부담금 예정액을 산정하여 관리처분에 반영하도록 되어 있는데 산정시점이 언제인지 궁금합니다.A. 재건축부담금은 재건축사업의 전부 또는 일부가 준공인가 또는 사용을 개시한 날을 부과종료시점으로 하여(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이하 「재건축이익환수법」 제8조제3항) 종료시점으로부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과합니다(법 제15조). 다만, 최근 사례를 보면 고지 전 심사 청구제도(법 제16조), 이에 수반되는 전문기관의 검증, 부동산가격공시위원회 심의 등에 기간이 소요되고 실거래 가액에 대해 감

Q. 관리처분계획을 위한 종전자산이나 종후자산을 평가할 때 감정평가액이 아닌 조합원 의결로 금액을 결정할 수 있나요?A. 관리처분에는 조합원별 종전자산 금액을 산정하여 출자가액을 결정하고 조합원이 분양받는 신축 아파트 등 분양예정 대지 및 건축물의 금액이 포함되어야 하는데 이때 가액은 감정평가를 통해 결정됩니다.도시 및 주거환경정비법 제74조는 관리처분계획을 수립할 때 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(제1항제3호)’과 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한

Q. 관리처분계획을 위한 종전자산을 평가할 때 분양신청 대상 조합원 이외에 조합설립미동의자나 국·공유 토지도 평가해야 하는지 궁금합니다.A. 관리처분을 위해서는 조합원이 현재 소유한 자산과 향후 소유할 자산을 평가해야 합니다. 전자를 종전자산, 후자를 종후자산이라고 하는데 도시 및 주거환경정비법 제74조는 종후자산을 제1항제3호에서 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물’로, 종전자산을 제5호에서 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물’이라고 표현하고 있습니다. 따라서 종전자산 및 종후자산을 평가할 때 문언 그대로 해석하면 분양

Q. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정에 따라 개시시점가액에 상가조합원 부분을 합산하면 재건축부담금이 어떻게 달라지나요?A. 2022.2.3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 일부 개정되어 재건축부담금을 산정할 때 개시시점 가액에 상가조합원이 재건축아파트 입주권을 분양받는 경우 현재 소유한 상가가액을 합산하도록 바뀌었습니다.법 제9조제1항에 “다만, 「주택법」에 따른 부대시설 또는 복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 본문에 따라 산정된 부과대상 주택가격총액에 「감정평가 및 감정평가사에

Q. 최근 개정된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 관리처분을 위한 감정평가법인을 조합 또는 시장·군수 중 누가 선정해야 하나요?A. 2022.2.3. 조합설립인가 신청 전 창립총회 의무화(제23조), 투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도 제한(제24조) 등을 주요 내용으로 하는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)이 개정되었습니다.소규모주택정비법의 최근 개정 동향이 도시 및 주거환경정비법 대비 절차를 간소화한다는 당초 취지와 다소 배치되는 부분도 없지 않지만 도시정비법과의 절차적 균형 및 소

Q. 관리처분이나 감정평가를 진행중입니다. 조합원이 특정금액을 산출하도록 감정평가사에게 요구할 수 있을까요?A. 감정평가는 부동산, 동산, 지식재산권 등 다양한 유형의 자산에 대해 경제적 가치를 판정하고 이를 금액으로 표시하는 것으로 부동산 및 기타 자산의 거래, 경제활동을 위한 소유부동산의 담보 설정, 법원경매, 지식재산권 사용료 등 다양한 분야에서 활용되고 있습니다.정비사업에서도 조합원이 출자하는 종전자산, 분양받는 아파트 및 상가 등 종후자산(도시 및 주거환경정비법 제74조제4항)의 가격은 감정평가를 통해 결정됩니다. 관리처분

Q. 기존 건물에 허가를 받지 않고 증축한 부분이 있습니다. 감정평가시에 증축부분도 반영될 수 있을까요?A. 「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분 기준에 종전자산 가액 또는 주거전용면적의 범위 내에서 전용면적 60㎡ 이하 주택을 조합원이 추가로 공급 받을 수 있는 이른바 ‘1＋1’제도(법 제76조제1항제7호 다목) 도입 이후 건물면적에 관한 질의가 늘어나는 추세입니다.‘1＋1’분양은 최근 투기과열지구 등에서의 대출관련 규제 등으로 과거에 비해 다소 신청률이 줄어드는 추세이나 비례율 산정시 분양수입 추산액과 직결되어 관리처분 타당성

Q. 정비구역 내 1필지 토지와 지번 내 건물을 상속받았는데 토지에 다른 소유자 명의의 멸실된 건물이 등재되어 있습니다. 감정평가에 어떤 영향이 있을까요?A. 감정평가 관련 법규 및 이론에서 가장 중요한 원칙 중 하나가 현황평가 원칙입니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제6조(현황기준 원칙) 제1항은 “감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다”고 규정하고 있습니다. 예외적으로 관계법령 등에 따라 현황평가 원칙을 적용하지 않을 수 있는데 이를 조건부

Q. 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 받지 않고 현금청산이 되는 경우 조합설립인가일에 따라 청산기준 날짜가 달라질 수 있나요?A. 재건축에서 조합설립에 동의하지 않거나 사업시행계획인가 이후 분양신청을 할 때 조합원 분양을 받지 않은 경우가 있습니다. 해당 토지등소유자는 조합원 자격을 상실하고 현금청산자로서 청산절차가 진행되는데 이때 적용되는 청산 기준일자가 「도시 및 주거환경정비법」 개정 과정에 따라 또는 정비사업 유형별로 달라집니다.먼저 재건축정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 사안에 대해 살펴보겠습니다. 재건축 미동의자는

Q. 분양가 상한제에 적용되는 건축비가 변경되고 업무매뉴얼이 개정되었는데 일반분양가와 어떤 연관성이 있는지 궁금합니다.A. 최근 2021.09.15. 분양가 상한제에 적용되는 ‘분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용’(국토교통부 고시 제2021-1097호)이 개정 고시되고 2021.11 분양가 상한제 심사기준인 ‘분양가 심사 업무 매뉴얼’이 일부 수정됐습니다. 이에 따라 분양가 산정과 심사 방식에도 일부 변화가 있을 것으로 보이는데 주요 변경사항에 대해 살펴보겠습니다.먼저 기본형 건축비 및 가산비와 관련하여 건축비가 새로이

Q. 관리처분계획인가 후 일반분양을 준비 중입니다. 분양가 상한제 등 분양가격 산정방식에 따라 감정평가 형식이 달라질 수 있나요?A. 현행 분양가 규제제도는 크게 고분양가 심사제와 분양가 상한제로 양분할 수 있는데 양자 모두 최근 공급확대 기조와 맞물려 세부사항이 일부 바뀌고 있습니다. 감정평가는 분양가와 직·간접적인 관계에 있습니다. 분양가산정 방식에 따라 형식이 다른데 분양가 산정방식은 고분양가 규제제도와 분양가 상한제별로 차이가 있습니다. 가장 큰 차이는 고분양가 심사제는 ‘택지비＋건축비’ 합산액이 참조자료로 활용될 수 있음에