Q. 사업시행계획인가에 따라 관리처분계획인가를 받았으나 설계변경이 필요하여 사업시행계획 변경을 계획 중입니다. 이때 종후자산을 다시 평가해야 하나요?

A. 이번 회에는 종후자산 재평가가 필요한 경우에 대해 살펴보겠습니다. 지난 회에서 서술한 종후자산의 재평가 여부를 결정하는데 가장 중요한 것은 종후자산 가액 변경이 관리처분계획이 인가와 연계되는 사항이므로 반드시 관할관청과 사전협의가 수반되어야 함을 다시 언급하며 사견임을 전제로 종후자산 재평가의 판단기준을 고찰하겠습니다.

종후 재평가를 결정할 때는 ①사업시행계획 및 ②관리처분계획 변경이 동시에 필요한 것인지를 판단해야합니다. 당초 총 조합원이 900명이고 당초 사업시행계획에서 전용면적 59㎡ 500세대, 84㎡ 600세대, 100㎡ 300세대를 계획한 정비구역이 있다고 가정하겠습니다. 해당 조합의 분양신청이 각 타입(평형)별로 300명씩으로 구성되었다면 당초 관리처분에는 조합원별로 타입(평형)별 경합은 없습니다.

그런데 해당 조합은 관리처분 이후 투기과열지구로 지정되고 해당 시점에 이자율이 상승하고 있어 사업계획을 전용면적이 큰 세대 비중을 조정하여 84㎡를 700세대로 늘리고 100㎡를 250세대로 줄이고자 합니다. 이때 100㎡를 신청하였던 조합원간에 분양에 대한 경합(계획세대수 250세대, 분양신청 300세대) 발생하고 특히 100㎡신청 조합원의 분담금 내역이 달라지며 사업시행계획변경도 중대한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이 경우 종후자산 재평가가 필요하다고 봅니다.

종후자산 재평가에서 추가로 고려할 점은 감정평가의 기준시점입니다. 종후자산의 기준시점과 관련하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 종전자산의 기준시점은 사업시행계획인가고시일이라는 규정(도시정비법 제74조제1항제5호)이 있으나 종후자산은 별도 규정이 없습니다. 통상 종후자산 감정평가 기준시점을 분양신청완료일로 보는 것은 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 등에 규정된 관리처분계획기준일에 근거합니다서울시 조례 제2조제3호 '관리처분계획기준일'이란 도시정비법 제72조제1항제3호에 따른 분양신청기간의 종료일을 말한다). 그러므로 사업시행계획을 변경하여 분양신청을 다시 하는 경우 해당 기간의 종료일로 기준시점 또한 변경됩니다.

그런데 사업시행계획변경이 분양신청을 수반하지 않는 경우가 있습니다. 통칭 평형변경신청이 그것인데 평형변경은 도시정비법상의 절차는 아니나 판례는 기존의 분양신청을 전제로 분양받기를 희망하는 아파트평형을 변경신청하는 절차로 보아 분양신청절차와는 다른 것으로 보고 있습니다(2013구합19400 등). 평형변경시의 기준시점은 해당 절차가 이루어지는 경위 등을 참작하여 사업시행자가 제시하는 일자로 하는 것이 바람직하다고 볼 수 있습니다. 감정평가 실무기준(국토교통부고시 제2019-594호)에서도 종후자산의 기준시점을 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날로 기준으로 하도록 되어 있어 사업시행자제시 기준시점에 대한 근거를 마련하고 있습니다(실무기준 733.2①).

마지막으로 종후자산을 재평가하고자 할 때 자산 유형별로 기준시점을 달리 할 수 없음을 유의해야 합니다. 예를 들어 분양예정 대지 및 건축물 중 아파트는 사업계획을 변경하지 않고 근린생활시설만을 변경하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때 아파트는 기존 분양신청 완료일로 평가를 완료하였으므로 재평가를 하지 않고 근린생활시설은 설계가 변경되었으므로 근린생활시설만을 재평가하는 것은 가능하지 않다고 해석해야 합니다. 종후자산은 조합원별로 ‘종후자산-권리가액(종전자산가액×비례율)=분담금 또는 환급금’이라는 비용부담의 기준을 수립하기 위한 것입니다. 그런데 종후자산별로 기준시점이 차이가 있다면 단일 사업에서 조합원별 어떤 유형의 종후자산을 분양받느냐에 따라 비용부담 기준이 달라지는 불합리한 결과를 낳게 됩니다. 그러므로 종후자산을 재평가할 때는 일부 자산만을 평가하여서는 안 되며 전체 종후자산 대해 동일한 기준일자를 적용함을 원칙으로 해야 합니다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지