Q. 국토교통부가 최근 발표한 재건축부담금 합리화 방안의 주요 내용은 무엇이고 재건축부담금에 어떤 변화를 가져올 수 있나요?

A. 국토교통부는 지난 9월 29일 과도한 재건축부담금 산정방식에 따른 실수요자 부담을 완화하고자 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 발표했습니다.

주요 내용을 살펴보면 △초과이익에 대한 부담금 면제구간 상향 및 부과구간 확대 △부과개시시점 조정 △공공주택 공급에 대한 초과이익 배제 규정 및 장기보유자에 대한 감면 규정 신설 등입니다. 더불어 재건축부담금 합리화 방안에는 포함되어 있지 않으나 상기의 주요 개정방안외에 과거 발표됐던 부동산 공시가격 현실화 계획(2020.11.3. 국토교통부 보도자료 참조)에 대한 재검토 논의도 살펴볼 필요가 있습니다.

먼저 재건축부담금 합리화 방안 중 부담금 구간에 대해 살펴보면 면제기준을 초과이익 3,00만원에서 1억원으로 상향하고 부과구간 폭도 커지도록 재설계하였습니다.

상기 표를 보면 초과이익이 3,000만원 이하일 때 부담금 면제였던 것이 과거 50% 부과율 최고구간 이익에 근접하는 1억원 이하일 때 부담금이 면제되는 것으로 변경됐습니다. 제반 조건에 따라 달라지나 당초 부담금 3,000만원 이하를 부담하여야 하는 재건축정비사업구역은 국토교통부 발표대로 300만원 이하 또는 면제도 가능할 것 같습니다. 부과구간 역시 기존에 초과이익 2,000만원 단위에서 7,000만원 단위로 늘어나 부담금 합리화에 기여할 것으로 예상됩니다.

다음으로 부과개시시점 조정에 대해 살펴보겠습니다. 현재는 초과이익을 산정하는 시작시점이 조합설립추진위원회승인이므로 준공시점까지의 기간이 길어 산정구조가 유사한 개발부담금에 비해 초과이익 산정기간이 길어 그 결과 초과이익이 많이 산정되는 구조입니다. 개시시점이 조합설립인가일로 바뀌게 되면 초과이익산정 기간이 줄어들게 되므로 산정되는 초과이익도 감소합니다. 개시시점 변화는 주택공급에도 긍정적은 효과가 있을 것으로 예상되는데 과거 개시시점가액을 증대시키기 위해 정비구역 지정 신청 등을 미루자는 견해가 있어 사업추진이 늦춰지는 사례가 있었기 때문입니다. 개시시점 가액은 현재에도 종료시점 주택가격의 시가 대비 공시가격 현실화율에 맞춰 개시시점을 조정할 수 있습니다(재건축부담금법 시행령 제6조제2항). 따라서 향후 재건축사업 추진을 미루는 것에 대한 논거는 약화될 것으로 봅니다.

문제는 재건축조합이 설립된 이후 준공시점이 10년이 초과될 때입니다. 이 경우 사업기간을 준공시점부터 역산하여 10년으로 제한한 현행 규정과 차이가 없을 수 있어 추가적인 고려가 필요할 것입니다. 재건축부담금 합리화 방안의 주요 내용 중 공공기여 감면 인센티브와 1주택 장기보유자 감면제도는 정비구역별 또는 조합원별로 감면되는 액수가 달라 일률적으로 효과를 분석하기는 어렵습니다. 다만 공공임대 또는 공공분양을 위해 공공기관이 신축주택의 일부를 인수하는 경우까지 초과이익 산정을 위한 종료시점 가액에 산입하도록 하는 것을 개정한 것은 합리적이라 할 수 있습니다.

마지막으로 부담금 합리화 방안의 주요 내용과 더불어 최근 논의되고 있는 공시가격 현실화 로드맵에 대한 추이를 지켜볼 필요가 있습니다. 부담금 합리화 방안을 법 개정을 수반하나 공시가격 로드맵은 정책변경으로 실현 가능하며 종료시점 가액에 영향을 미치므로 실질적으로 재건축부담금과 관계가 크기 때문입니다.

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