Q. 조합원입주권을 자녀에게 증여하려고 합니다. 입주권에 대한 증여가액은 어떻게 산정되나요?
A. 도시 및 주거환경정비법에 의해 발생하는 조합원입주권이란 동법 제74조의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위로서 관리처분계획의 인가 이후에는 기존 주택에 대한 소유권이 아닌 입주할 예정인 주택(아파트 등)에 대한 권리로 바뀌게 됩니다(출처 국세청 용어사전, https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/dictionary/view.jsp?word=&word_id=1354). 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 입주권은 원칙적으로 매매가 가능하고 상속·증여의 대상도 됩니다.
정비사업에서는 관리처분계획인가 이전의 상속·증여는 조합원이 조합에 출자하는 종전자산이 대상이 되고 증여가액은 통상 거래되는 종전자산의 거래가액 또는 감정평가액이 됩니다. 그러나 관리처분계획인가 이후에는 종전자산이 입주권으로 변환되므로 입주권으로서의 가격이 과세 대상이 되며 이때는 상속세 및 증여세법(이하 상속·증여법)에 따른 권리의 평가방법이 적용됩니다. 다만, 관리처분계획인가 이후라도 동호수 추첨이 이루어지지 않아 입주권을 특정할 수 없을 때는 목적물에 대한 별도검토가 필요합니다.
이하에서는 동호수가 특정된 입주권의 상속 또는 증여가액에 대해 살펴보겠습니다. 상속·증여법 제61조제3항은 “지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 평가한 가액으로 한다”고 규정하고 있습니다.
동 시행령 제51조제2항은 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(소득세법 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 도시정비법 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액의 합산으로 하도록 돼있습니다.
이때 조합원권리가액이란 동 시행규칙 제16조에서 인가된 관리처분계획에 따른 종전자산가액에 비례율을 곱한 금액, 즉 권리가액을 말합니다. 요약하면 다음과 같습니다. 입주권의 상속 또는 증여가액은 해당 시점 현재 ①당초 조합원의 권리가액＋②기준날짜까지 납입한 청산금 (환급금인 경우는 차감)＋③기준일자 현재 입주권 프리미엄의 합계입니다.
예를 들어 조합원 분양가 10억원, 현재 시장에서 거래되는 분양권 시세(감정평가액)는 15억원, 종전자산평가액 5억원, 비례율 120%인 입주권이 있다고 가정하겠습니다. 계산의 편의상 잔금지급시점에 청산금을 일괄 지급하는 것으로 간주하겠습니다. 가액 구성요소 중 ①, ②는 ①조합원의 권리가액 6억(종전자산 평가액 5억×비례율 120%)＋②기 납입금액 0원으로 쉽게 계산할 수 있습니다. 여기에 ③입주권 프리미엄을 더해야 하는데 프리미엄은 현재 시장에서 거래되는 동일 또는 유사한 분양권의 가격에 당초에 분양받은 조합원분양가를 차감하여 산정합니다. 예시의 경우 현재 시세 15억－당초 조합원분양가 10억＝5억으로 계산됩니다. 그러므로 입주권가격은 ①권리가액 6억＋②납부청산금 0원＋③입주권 프리미엄 5억=11억이 됩니다.
대개 입주권 가격을 확정하기 어려운 것은 ③입주권 프리미엄을 계산하기 위한 분양권의 가격을 산정해야하기 때문입니다. 상속·증여의 경우 해당 시점 6~3개월 사이에 거래된 사례가 있으면 사례를 참조하여 신고할 수 있으나 분양권이 법률 규정에 의해 거래가 제한되거나 신축 아파트의 층, 향, 위치 등에 따라 가격이 크게 달라질 수 있어 해당 동호수의 적정한 분양권 가격을 위해 감정평가하는 경우가 많습니다.