Q. 사업시행계획인가에 따라 관리처분계획인가를 받았으나 설계변경이 필요하여 사업시행계획 변경을 계획 중입니다. 이때 종후자산을 다시 평가해야 하나요?
A. 사업시행계획인가를 득하고 관리처분계획인가까지 종료한 정비구역에서 사업시행계획인가 변경이 필요한 경우 종전자산과 종후자산을 다시 평가해야 하는지에 관해 문의가 종종 있습니다.
사업시행계획변경에 따른 종전자산의 재평가 여부는 본 지면을 통해 몇 차례 다룬 바 있어 생략하고 이번 회에는 종후자산 재평가 관련 사항을 살펴보겠습니다. 종후자산의 재평가 여부를 논하기에 앞서 재평가를 결정하는데 가장 중요한 사항이 있습니다. 재평가에 대한 판단은 관리처분계획이 인가와 연계되는 사항이므로 반드시 관할관청과 협의가 선행되어야 한다는 점입니다. 이하에서는 관리처분 인가권자와의 협의를 전제로 관리처분계획변경에 따른 종후자산 재평가 여부를 판단하는 몇 가지 기준에 대해 논의하겠습니다.
종후자산 재평가가 이슈가 되는 것은 관리처분변경에도 종후자산 평가액이 필요한 것은 당연하나 관련법에 종후자산 재평가 여부에 대한 명문규정이 없기 때문입니다. 관련 규정을 살펴보겠습니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제74조제1항제3호는 관리처분계획에 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물(이하 종후자산)의 추산액’을 포함하여 관리처분인가를 받아야하며 ‘관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다’고 규정하고 있습니다. 즉, 제74조는 관리처분변경인가와 관련하여 예전에 평가한 종후자산 금액을 그대로 사용하는지 아니면 새로이 감정평가 해야 하는지 언급하고 있지 않습니다.
반면 도시개발사업은 도시개발법 시행규칙 제27조의2제1항(환지설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 최초 환지계획인가시를 기준으로 하여 정하고 변경할 수 없으며, 환지 후 토지·건축물의 평가액은 실시계획의 변경으로 평가 요인이 변경된 경우에만 환지 계획의 변경인가를 받아 변경할 수 있다)에 따라 재평가 여부가 명문화 되어 있습니다.
종후자산 재평가 필요여부를 판단하기 위해서는 사업시행계획인가 변경, 분담금 증감, 분양신청 유무 등 몇 가지 사안을 고려할 필요가 있다고 볼 수 있는데 재평가가 필요한 경우와 반대의 경우를 나누어 고찰하겠습니다.
먼저, 종후자산 재평가가 필요하지 않는 경우입니다. 사업시행계획인가의 내용변경은 수반되지 않으나 관리처분을 변경할 필요가 있을 때가 대표적인 예입니다. 관리처분계획을 과거에 득하였으나 사업지연 등의 이유로 후속 절차를 진행하지 못한 정비구역을 가정해보겠습니다. 이러한 정비구역은 대부분 물가상승 등에 따라 공사비 등 제반 사업비가 증가하고 분양시장이 변화하여 분양가격 수준 등은 달라졌을 것입니다.
그러나 사업계획의 변경은 필요하지 않는 경우라면 시장상황이 변동했다는 이유만으로 종후자산 재평가가 필요하다고 보기는 어렵습니다. 가장 주요한 이유는 사업계획변경 없이 단순히 분양가격이나 사업비용이 증가하였다는 사유만으로 종후자산 가액을 변경할 수 있다면 관리처분의 안정성을 저해할 수 있기 때문입니다. 이때 변경관리처분에서 수입 또는 비용 변화는 비례율을 통해 반영될 것입니다. 다만 도시정비법 제74조제4항제1호(④정비사업에서 제1항제3호·제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 1.「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인 등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다)에 의거 조합원 전원의 합의에 의해 종후자산을 재산정하는 것은 가능합니다. 그러나 관련 의사결정을 하고자 할 때는 전원 합의가 실제로는 쉽지 않은 점을 감안해야 합니다.(2022.04.22. 기고 참조)