20. 이사회란? 업무, 의결방법, 감사의 이사회 출석권한 및 감사요청가. 이사회란 무엇인가?◯ 국토부 표준정관 제27조에는 이사회에 관하여 ‘①조합에는 조합의 사무를 집행하기 위하여 조합장과 이사로 구성하는 이사회를 둔다’라고 규정되어 있다.◯ 따라서 이사회란 ‘조합의 사무를 집행하기 위하여 구성된 조합장과 이사의 회의체’를 말하는 것이다. 나. 이사회의 업무◯ 이사회가 무엇인지, 그리고 이사회의 업무권한은 어디까지인지에 대하여 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등 관련 법령에 규정되어 있는 바는 전혀 없다.◯ 조합 임원에 관해서만 법

19. 대의원회는 심의기관인가, 의결기관인가? 대의원회 의결방법가. 대의원회는 심의기관인가, 의결인가?◯ 재건축·재개발조합의 대의원회는 기관의 성격상 심의기간이자 동시에 의결기관이다.◯ 상정된 안건의 성격에 따라 단순히 심의만 하는 경우도 있고, 또 대의원 자체에서 의결까지 가능한 경우가 있다. 따라서 대의원회는 심의기관이기도 하고 의결기관이기도 한 것이다.◯ 국토부 표준정관에는 다음과 같이 대의원회 의결사항을 규정하고 있다.제25조(대의원회 의결사항) ①대의원회는 다음 각호의 사항을 의결한다.1. 궐위된 임원 및 대의원의 보궐선임

18. 대의원 수, 예비대의원, 임기, 해임, 대의원회 개최가. 대의원 수, 예비대의원◯ 도시 및 주거환경정비법 제46조(대의원회)에 의하면, 조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 의무적으로 두어야 하고, 대의원 숫자는 조합원의 10분의 1 이상으로 하되 조합원의 10분의 1이 100명을 넘을 경우에는 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있도록 규정되어 있다.◯ 그래서 일반적으로 대의원을 선출할 때에 조합원 수의 10분의 1에서 약간 넘는 정도의 대의원을 선출하게 된다.◯ 그런데, 이렇게 10분의

16. 총회의결사항 및 반드시 총회에서 의결하여야 하는 사항◯ 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)제1항, 동법 시행령 제42조(총회의 의결사항)에는 조합 총회에서 의결할 사항에 대하여 규정하고 있다.◯ 아울러 법 제46조(대의원회)와 동법 시행령 제43조(대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없는 사항)에는 총회의결사항중 대의원회가 대행하여 의결할 수 없는 사항을 규정하고 있다.◯ 따라서 위 조문들을 잘 배열을 해 보면 반드시 총회에서만 의결할 수 있는 사항과 대의원회에서 의결할 수도 있는 사항으로 구분을 할 수 있다.◯

14. 임직원의 보수 등가. 표준정관 내용◯ 국토부 표준정관 제19조(임직원의 보수 등)에는 아래와 같이 규정되어 있다.제19조(임직원의 보수 등) ①조합은 상근임원 외의 임원에 대하여는 보수를 지급하지 아니한다. 다만, 임원의 직무수행으로 발생되는 경비는 지급할 수 있다.②조합은 상근하는 임원 및 유급직원에 대하여 조합이 정하는 별도의 보수규정에 따라 보수를 지급하여야 한다. 이 경우 보수규정은 미리 총회의 의결을 거쳐야 한다.③유급직원은 조합의 인사규정이 정하는 바에 따라 조합장이 임명한다. 이 경우 임명결과에 대하여 사후에 대

11. 조합장, 이사, 감사의 직무, 조합장 직무대행자 순위다. 조합장 직무대행자 순위◯ 국토부 표준정관 제16조(임원의 직무 등)제6항에는 조합장 직무대행자 순위에 관하여 아래와 같이 규정하고 있다.⑥다음 각호의 경우에는 당해 안건에 관해 (상근)이사중에서 연장자 순으로 조합을 대표한다.1. 조합장이 유고 등으로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 경우2. 조합장이 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송 등에 관련되었을 경우3. 조합장의 해임에 관한◯ 그런데 위 조항으로는 현 실무상 문제점이 발생하기 때문에 아래와 같이 밑줄 친 부분으

10. 임원선출 방법, 선출 의결정족수가. 표준정관 내용◯국토부 표준정관 제15조(임원)에는 임원의 종류(제1항), 임원선출 의결정족수(제2항), 피선출요건(제2항), 임기(제3항), 보궐선출된 임원의 임기(제4항), 임기만료된 임원의 직무수행(제5항)에 관하여 규정하고 있다.나. 김조영 변호사 정관안◯그런데 이 표준정관에 따르면 부족한 면이 많아 아래 내용을 표준정관안에 추가하거나 수정해 주시기 바란다.②조합임원은 총회 또는 대의원회(대의원회는 보궐선거에 한함, 조합장은 보궐선거라도 총회에서 선출)에서 아래의 기준 및 절차에 따라

8. 조합원 제명 및 탈퇴가. 조합원 제명◯ 조합원 제명과 관련하여 국토부 표준정관에는 아래와 같이 규정되어 있다.③조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 대하여 막대한 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명전에 해당 조합원에 대해 청문 등 소명기회를 부여하여야 하며, 청문 등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.◯ 그런데 조합원 제명은 조합원으로서의 가장 중요한 권리인 분양신청권을 박탈 당할 수도 있기 때문에 매우

6. 조합원 자격 취득 및 상실가. 사업별 조합원 자격 취득◯ 재건축조합과 재개발조합의 조합원이 될 수 있는자는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’이라고 함) 제2조제9호의 ‘토지등소유자’에 해당하여야 한다(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자에 한함). 재건축사업과 재개발사업에서의 토지등소유자 개념은 아래와 같이 다르다.◯ 재개발사업 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자◯ 재건축사업 : 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자◯ 따라서 재개발사업은 조합설립이 되면 토지등소유자는 무조건

4. 조합원들에 대한 통지 제대로 하는 방법가. 표준 정관상 조합원들에 대한 권리·의무에 관한 사항의 고지·공고 방법◯ 국토교통부 재건축조합 표준정관 제7조(권리의무에 관한 사항의 고지·공고방법)에는 아래와 같이 규정되어 있다.① 조합은 조합원의 권리․의무에 관한 사항을 조합원에게 성실히 고지․공고하여야 한다.② 제1항의 고지․공고방법은 이 정관에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 다음 각호의 방법에 따른다.1. 관련 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한

2. 정관 각 조문 개정 의결정족수가. 법에 복잡하게 규정되어 있음◯ 「도시 및 주거환경정비법」 제40조제3항, 제4항에는 정관변경과 관련하여 다음과 같이 규정되어 있다.③조합이 정관을 변경하려는 경우에는 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 제1항제2호·제3호·제4호·제8호·제13호 또는 제16호의 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 한다.④제3항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 이 법 또는 정관으

1. 재건축·재개발조합의 정관에 포함되어야 할 사항, 표준정관 보급 주체 변경가. 정관에 포함되어야 할 사항◯ 「도시 및 주거환경정비법」 제40조에는 재건축·재개발조합의 정관에 다음의 사항이 규정되어야 한다고 명시하고 있다.제40조(정관의 기재사항 등) ①조합의 정관에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지 (경)2. 조합원의 자격 (2/3)3. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체 (2/3)4. 정비구역의 위치 및 면적 (2/3)5. 제41조에 따른 조합의 임원(이하 “조합임원”이라 한다)의 수 및 업

18. 추진위원장은 조합설립을 빨리 안하는 것일까, 못하는 것일까?가. 창립총회 개최준비가 가장 큰 목표임.① 추진위원회 업무는 조합설립인가를 받는 것이 목표임.② 추진위원회 구성승인 받으면 토지등소유자 과반수가 조합설립에 동의한 것으로 간주③ 나머지 25%정도만 추가로 조합설립동의를 하면 조합창립총회 개최가 가능함.④ 추진위원회 단계에서 정비사업전문관리업자를 선정하는 이유도 조합설립을 위한 것임.⑤ 따라서 추진위원회 구성승인 뒤 빨리 정비사업전문관리업자를 선정하여 조합설립준비를 하도록 할 것.나. 조

13. 정비사업전문관리업자를 잘못 선정하면 홧병생김, 어떻게 선정해야 할까?가. 정비사업전문관리업자의 업무나. 선정할 때 핵심 체크사항다. 공정한 배점기준표 작성시 고려사항① 회사 소재지(지역)에 따른 배점 부여 금지② 추진위나 조합의 일을 봐 주었다고 하여 배정하는 항목 배점 금지③ 업무수행과 무관한 회사 규모, 매출 규모 등에 대한 배점도 제한(예, 정비사업전문관리업자 회사의 인원이 100명이든 3명이든 해당 추진위, 조합의 업무는 1~2명이 함, 매출이 100억 원이든

8. 조합장은 임원, 대의원들이 많이 알기를 바랄까, 아닐까?가. 임원, 대의원이 정비사업 지식을 모를 경우 나타나는 결과①조합에서는 다음의 순서로 의사결정권이 강함.조합장 > 이사, 감사 > 대의원②특히 대의원의 경우에는 조합 집행부에서 올리는 안건에 대하여 찬성을 할 가능성이 높음.③그리고 총회에 안건이 상정되면 조합원들에게 특별히 손해를 끼치는 안건이 아닌 경우에는 거의 대부분 총회에서 통과됨.④결국 조합원들에게 손해 발생 가능 나. 조합장은 임원, 대의원들이 잘 알기를 바랄까?①일반적인 가능성을 두고 말하는 것임.②일단 조합

■ 게재를 시작하며◯ 이번 호부터 “조합장, 이사, 감사, 대의원, 추진위원장, 추진위원 공부방”시리즈를 시작하겠습니다.◯ 게재되는 내용은 홈페이지 제1강좌 ~ 제5강좌까지의 일반적인 내용보다 더 깊이 있게 “조합장, 이사, 감사, 대의원, 추진위원장, 추진위원”분들에게 특화되어 제공되는 강의로서 동영상 강의와 함께 공부해 주시면 감사하겠습니다.1. 네이버 밴드, 단체 카카오톡을 반드시 만들어야 하는가요?가. 장점① 추진위원회-토지등소유자, 조합-조합원 사이에 의사소통을 쉽게 할 수 있다.② 토지등소유자, 조합원들이 쉽게 자신들의

◯중요하지 않은 조문은 법령해설집을 참조하시고, 중요한 조문에 대한 해설만 하도록 하겠습니다.■ 용역업체의 선정 및 계약(제29조)◯추진위원회 단계에서 선정할 용역업체로는 가장 중요한 업체가 ‘정비사업전문관리업자’이다. 그리고 개략적인 사업시행계획서를 작성하거나 조합설립동의서 작성을 위하여 설계자도 필요하다.◯그 외에 변호사는 필수적으로 선정하기를 권해드리고, 조합설립동의서를 받기 위하여 추정분담금 산정을 위하여 감정평가업자도 선정해야 한다.◯이러한 용역업체 선정을 추진위원회가 마음대로 하는 것이 아니고, 법 제29조와 국토교통부의

◯ 중요하지 않은 조문은 법령해설집을 참조하시고, 중요한 조문에 대한 해설만 하도록 하겠습니다.■ 주민총회 의결방법 (제22조)가. 주민총회 개의정족수, 의결정족수(1항)◯ 개의정족수 : 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수 출석◯ 의결정족수 :출석한 토지등소유자(동의하지 않은 토지등소유자 포함)의 과반수 찬성▲ 【해설】● 회의를 개의하기 위한 정족수 계산은 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수이고, 안건이 통과되기 위한 의결정족수는 총회에 참석한 동의하지 않은 토지등소유자도 전부 포함하여 계산하게 된다.● 예를

◯ 중요하지 않은 조문은 법령해설집을 참조하시고, 중요한 조문에 대한 해설만 하도록 하겠습니다.10. 별표 ○○ 추진위 운영규정 해설■ 제16조(위원의 결격사유 및 자격상실등)라. 형사사건으로 인한 자격정지 및 자격상실 여부◯ 추진위원으로 선임된 뒤에 형사사건으로 기소된 경우에 자격정지가 가능한지를 문의하는 경우가 많이 있다. 이에 관하여 추진위원회 운영규정에는 아래와 같이 규정하고 있다.④위원으로 선임된 후 그 직무와 관련한 형사사건으로 기소된 경우에는 기소내용에 따라 확정판결이 있을 때까지 제18조의 절차에 따라 그 자격을 정지

10. 별표 ○○ 추진위 운영규정 해설■ 제14조(토지등소유자 자격의 상실)◯ ‘토지등소유자가 주택 또는 토지의 소유권을 이전하였을 때에는 그 자격을 즉시 상실한다.’라고 규정하고 있다.◯ 정비구역내 토지 또는 건축물 등을 소유하여야만 ‘토지등소유자’가 될 수 있기 때문이다.■ 제15조(위원의 선임 및 변경)가. 추진위원의 숫자◯ 추진위원은 추진위원장을 포함하여 토지등소유자의 10분의 1 이상으로 하되, 토지등소유자가 50인 이하인 경우에는 추진위원을 5인으로 하며 추진위원이 100인을 초과하는 경우에는 토지등소유자의 10분의 1