28. 정비사업 자금 마련
이주·철거·착공시까지 조합원들이 돈 한푼 내지 않고 사업진행이 가능하다고? 사기 아닌가요?
■ 김민우 변호사의 Key Point
재건축·재개발을 하려면 많은 돈과 시간이 필요하다는 것을 강의를 들으신 많은 분이 알게 되셨을 것입니다. 그 많은 사업단계를 거치면서 막바지를 향하여 달리는 부분이 이주·철거·착공 단계인데, 이때까지 많은 사업비용이 지출됩니다. 그래서 그 많은 비용을 조합원들이 전부 납부하여 그 돈으로 사업을 진행하는 것이 당연한 것일텐데, 이상하게도 재건축·재개발 등은 이주·철거·착공 때까지도 조합원들이 돈 한푼 내지를 않고도 사업을 진행한다고 합니다. 그 이유를 알아보도록 하겠습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
재건축·재개발 진행절차
재건축·재개발 등 정비사업은 다음 면에서 보는 진행절차도와 같이 많은 절차를 거쳐서 진행된다.
1. 이주·착공시까지 지출되는 사업비 종류
위 표를 보면 많은 사업진행과정이 있는데 그 중에 이주 및 착공할 때까지 지출되는 사업비의 종류를 보면 아래와 같다.
① 추진위원장, 조합장, 상근 직원 급여
② 사무실 임대료, 각종 유지 경비
③ 추진위원회, 주민총회, 조합 총회, 이사회, 대의원회 개최 비용, 회의 수당
④ 도시계획업체, 정비사업전문관리업자, 설계자, 감정평가업자, 변호사, 세무사, 각종 영향평가비등 협력업체 용역비
⑤ 차입금에 대한 이자 등등
2. 그 비용을 어떻게 조달하는가?
그러면 조합은 위 비용을 어떻게 조달을 할까?
① 사업초기, 추진위, 조합설립인가 단계:
· 정비사업전문관리업자로부터 대여
· 지방자치단체 대여금
· 토지등소유자, 조합원으로부터 (대여)
② 시공자선정 후에는 시공자로부터 대여
③ 금융기관 선정후에는 금융기관으로 대여
3. 조합원은 언제 사업비용을 처음 납부하는가?
그려면 조합원은 도대체 언제 사업비용을 처음 납부하게 되는가요?
◯ 분양계약을 체결하고 분양대금(분담금)을 납부할 때 처음 돈을 냄.
◯ 그런데 위 금액은 분양대금을 납부한다고 생각하지 사업비를 납부한다는 개념은 없음.
◯ 그래서 입주시까지 대여금과 일반분양수입 금으로 사업을 진행하지 사업비용을 납부하지는 않고 사업이 종료됨.
◯ 그러나 본인 부동산이 현물출자되어 있음.
29. 매수대상 부동산의 구별방법
매수했을 때 조합원이 되는 부동산과 조합원이 될 수 없는 부동산의 구별방법
■ 김민우 변호사의 Key Point
부동산투자로서 재건축·재개발투자만큼 수익률이 좋은 경우는 드물다고 할 것입니다.
그래서 많은 분들이 재건축·재개발 구역 내 부동산, 특히 주택을 구입하여 재테크를 하려고 합니다.
그런데 사업구역 내 부동산을 매수한다고 하여 다 조합원이 될까요? 혹시라도 잘못 사서 속칭 '물딱지'를 사게 될 위험성은 없을까요? 부동산을 매수하면 반드시 조합원이 되어야 하고, 또 분양권을 가져야만 제대로 된 투자이기 때문에 매수해도 될 부동산과 매수하면 안되는 경우를 구별하는 방법을 알려드리겠습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 투기과열지구에서는 아래와 같은 시기 전에 구입
투기과열지구로 지정된 지역에서는 재건축사업은 조합설립인가 전, 재개발사업은 관리처분계획인가 전에 구입을 하여야 한다.
도시정비법 제39조제2항에 의하면 각 사업별로 위 시기 이후에 매매, 증여 등을 하여 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없도록 규정되어 있다.
다만, 다만 법 제39조제2항을 자세히 보면 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시ㆍ특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우, 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우, 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 등에는 가능하니 법 조문을 자세히 보시기 바란다.
2. 여러 개를 소유하고 있는 사람으로부터 1개를 구입할 때에는 조합설립인가 전에 하라.
내가 구입하려는 토지 또는 건축물의 소유자가 같은 정비구역 내에 여러 개의 건물 또는 토지를 소유하고 있는 경우에는 조합설립인가 후에 구입하게 되면 전 소유자와 내가 공동으로 대표조합원 1인을 선정해야 한다.
3. 공유자의 지분을 매수하면 공유자 전체에게 1개의 분양권만 부여된다.
여러 명의 공유자로 된 토지 또는 건축물을 전체 매수하는 것이 아니고 그 중 일부 지분만 매수하게 되면, 공유자 전체가 1명의 대표조합원을 선정해야 한다. 그리고 서울특별시의 경우에는 재개발의 경우에 각자의 공유지분 토지 면적이 90㎡ 이상이 되지 않으면 1개의 분양권만 부여된다.
4. 부부가 소유하고 있던 2개의 부동산중 1개를 매수하면 대표조합원이 된다.
부부가 각각 1채씩 주택을 소유하고 있다가 그 중 1채를 팔 경우에 그 1채를 산 사람은 부부 중 소유하고 있는 사람과 공동으로 1명의 대표조합원을 선정해야 한다.
5. 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우에는 분양권이 1개이다.
단독주택 또는 다가구주택이 정비구역 지정 전부터 다세대주택으로 전환되지 않고 정비구역 지정 후에 전환되었다면 그 소유자 전부에게 분양권 1개만 부여된다.