분양계약서에 기재된 분담금은 입주시까지 변경되지 않는가?

관리처분계획-4

관리처분계획상 '권리가액'이란 무엇일까요? 이 용어를 잘못 사용하고 있는 것은 아닌가요?

■ 김민우 변호사의 Key Point

관리처분계획에 비례율과 함께 중요하게 사용하는 용어가 있습니다. '권리가액'이라는 용어인데, 이 권리가액이 무엇을 말하는 것인지 정확하게 알고 계시는가요? 

정비사업분야에서 일하시는 분들과 대화를 하다보면, 서로 생각하는 '권리가액'의 개념이 다름을 많이 발견하게 됩니다. 

일반적으로는 '권리가액이란 종전자산평가금액에 비례율을 곱한 금액을 말한다'라고 하는데, 맞을까요? 권리가액의 정확한 개념을 알아보도록 하겠습니다.

■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설

1. 일반적으로 생각하는 권리가액이란?

일반적으로는 권리가액이라고 함은 ‘조합원의 종전자산평가금액 × 비례율’을 뜻한다고 생각한다. 그래서 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 A 조합원의 감정평가금액이 5억원인데, 조합에서 비례율을 120%로 책정하였을 경우에 그 조합원의 계산금액은 5억원×120%=6억원인데, 이 6억원을 권리가액이라고 생각을 하는 것이다.

2. 법령등에서 규정하고 있는 권리가액의 개념

◯ 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에는 ‘권리가액’의 개념에 관하여 규정하고 있지 않다. 그런데 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조에는 권리가액에 대한 정의가 규정되어 있다.

◯ 그래서 ‘권리가액’이란 종전 토지 평가액 그 자체를 말하지 이 금액에 비례율을 곱한 금액을 의미하는 것이 아니다.

◯ 조합에서는 도시정비법에 따라 관리처분계획수립을 위해 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 종전자산평가액을 산출하게 되는데, ‘사업시행계획인가 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 30일 이상 60일 이내’의 기간을 두고 분양신청을 받기 때문에 사업시행계획인가 고시일과 분양신청기간 종료일이 약 5~6개월밖에 차이가 나지 않기 때문에 서울시 조례에서 규정하고 있는 ‘관리처분계획기준일(분양신청기간의 종료일)’을 기준으로 한 감정평가를 별도로 진행하지 않고 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 종전자산평가액을 권리가액이라는 개념으로 사용하고 있다. 

◯ 따라서 ‘권리가액’이라고 함은 종전자산평가액에 비례율을 곱한 금액을 말하는 것이 아니라 분양신청기간 종료일을 기준으로 한 감정평가액 그 자체를 의미하는 것이니 혼동하지 말아야 한다.

3. 그러면 권리가액과 종전자산평가액에 비례율을 곱한 금액을 어떻게 구별해서 사용해야 할까?

◯ 권리가액은 ‘분양신청기간 종료일을 기준으로 한 종전자산평가금액’을 말하고, ‘사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 종전자산평가금액에 비례율을 곱한 금액’은 ‘분양기준가액’이라고 실무상 사용하고 있다.

정비사업진행절차(9)

■ 김민우 변호사의 Key Point

관리처분계획인가를 받으면 분양신청한 평형에 대한 배정, 그리고 같은 평형끼리 동·호수 추첨을 하여 최종적으로 조합원별로 분양계약할 동·호수가 확정되게 됩니다.

분양계약을 체결할 때에 입주시 납부해야 할 분담금 액수를 계약서에 기재하게 되는데, 그러면 분양계약 이후에는 더 이상 납부해야 할 돈이 없는 것일까요? 그리고 만약에 분양계약을 체결하지 않으면 어떻게 되는가요?

■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설

1. 평형배정, 동·호수 추첨은 어떻게 하는가요?

일반적으로 분양신청에 따른 평행배정, 그리고 평형배정이 된 뒤에 같은 평형에서의 동·호수추첨은 전산추첨으로 하게 된다. 

위와 같인 평형배정 및 동·호수추첨은 관리처분계획이 인가를 받은 뒤에 그 관리처분계획에 기재된 평형배정 및 동·호수추첨방법에 따라 진행되게 된다. 이 업무는 현재 한국부동산원(구 한국감정원)에서 수행하고 있다.

대개 동·호수가 결정되면 조합에서 결정된 동·호수와 납부해야 할 분담금 통지가 온다.

2. 동·호수가 결정되면 통지가 오고 분양계약을 체결하게 됨

◯ 조합원이 동·호수추첨에 의하여 해당 호수가 결정이 되면 해당 동·호수의 조합원분양가에서 분양기준가액(종전자산평가금액 × 비례율)을 뺀 금액을 분담금으로 납부하는 것으로 분양계약을 체결하게 된다.

◯ 그런 뒤 정식적으로 조합원 분양계약서에 서명하여 분양계약을 체결하게 되는 것이다.

3. 분양계약을 체결하지 않으면 어떻게 되는가?

◯ 만약에 분양계약을 체결하라는 기간동안 분양계약을 체결하지 않으면 관리처분계획에 정한 바대로 현금청산자가 된다. 

◯ 이럴 경우 분양계약체결기간이 종료된 날을 기준으로 한 감정평가금액으로 현금청산하게된다.

◯ 현금청산방법은 가장 우선적으로 협의가 시도되겠지만, 협의가 되지 않으면 재건축사업은 법원에 소송을 제기하여, 재개발사업은 토지수용에 의하여 현금청산금이 지급되게 된다.

4. 분양계약서에 기재된 납부해야 할 금액은 변경되지 않는가?

◯ 분양계약서를 보면 납부해야 할 금액이 기재되어 있다. 그런데 위 금액은 입주시까지 변동되지 않는 금액일까? 그렇지 않다. 조합원이기 때문에 분양계약 후 변동되는 조합의 사업상 손익에 따라 변경이 될 수 있다.

◯ 따라서 조합원인 경우에는 확정금액이 아니라 변동될 수도 있다는 것을 알아야 할 것이다.