정비사업 수익 발생 이유
재건축·재개발 등 정비사업을 하면 왜 돈을 벌 수 있는 것일까요?
■ 김민우 변호사의 Key Point
지금까지 강의를 들어보시면 아시겠지만, 재건축·재개발 등 정비사업을 진행하기가 쉬운 일은 아닙니다.
시작부터 입주 시까지 시간이 오래 걸리고, 사업자금도 많이 들어가서 이자 부담도 크며, 또, 조합원들끼리의 분쟁도 많을 것 같고, 사업이 중단될 수도 있는 위험성도 있습니다. 이렇게 어려운 재건축·재개발사업을 서로 빨리하려고들 왜 난리들일까요? 그 이유는 바로 재건축·재개발을 하면 돈을 벌 수 있기 때문입니다. 그러면 어떻게 돈을 벌 수 있다는 것일까요? 알아보도록 하겠습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 재건축·재개발사업의 수익구조
많은 지역에서 재건축/재개발을 하여야 하는지, 아니면 하지 말고 그냥 있는 것이 나은지, 더 나아가 혹시 재건축·재개발을 하다가 집만 뺏기고 망하는 것이 아닌지, 지금이라도 사업을 중단하고 조합을 해산하여야 하는 것은 아닌지에 관하여 논쟁을 벌일 수 있다. 이에 관하여 살펴보도록 하자.
◯ 자, 기존에 10채의 주택이 있다고 가정을 하자. 그런데 10채를 허물고 그 땅위에 20채를 신축한 다음에 20채 중 10채는 기존 소유자들에게 주고, 나머지 10채는 일반인들에게 일반분양을 하여 수익이 발생한다면 그 사업을 해야될까, 말아야 될까?
◯ “당연히 하지유~”라고 말할 가능성이 높다. 자, 그러면 과연 이렇게 수익이 날 수가 있는 것인지, 수익이 난다면 어떤 요인에 의하여 영향을 받는지를 한번 살펴보도록 하자.
2. 정비사업의 수익에 영향을 미치는 요소
○ 재건축·재개발 사업을 함에 있어 사업수익을 좌우하는 요소로는 ‘용적률과 일반분양가’ 2가지를 들 수가 있다.
◯ 사업수익이 발생하는 요인을 말하자면 그 첫째는 예를 들면 '기존에 50㎡면적의 10세대였는데 재건축·재개발 사업을 통해 새로 65㎡ 면적의 20세대, 더 나아가 50채를 신축'할 수 있기 때문이다.
◯ 둘째는, 3.3㎡당 600만원의 공사비를 투입하여 일반분양가로 평당 1,000만원부터 1,200만원, 2,000만원으로 분양하여 분양수익을 얻을 수 있기 때문이다. 이 때 사업부지인 땅은 현재의 소유자들이 제공을 하는 것이기 때문에 땅 매입비는 필요하지 않다.
◯ 위에서 말한 첫 번째 요인이 “용적률”이고, 두 번째 요인이 “일반분양가”이다. 이 2가지 요소에 따라서 사업이익이 크게 좌우되는 것이다.
가. 용적률
◯ 용적률이라고 함은 토지면적 대비 그 토지위에 건축된 건물의 총면적(5층짜리 건물이면 1층부터 5층까지 전부 합산한 면적을 말하며, 연면적이라고 함)의 비율을 말한다. 예를 들면 100㎡짜리 토지위에 300㎡의 연면적(각 층 면적을 합한 면적이라고 이해하면 쉬움)을 가진 건물을 신축하면 용적률을 300%라고 하게 된다.
◯ 따라서 기존 50㎡ 면적의 10세대에서 65㎡ 면적의 20세대를 신축할 수 있었던 것은 용적률이 기존보다 높게 허용되었기 때문이다. 만약에 용적률이 기존보다 증가되지 않는다면 사업수익이 발생할 수가 없을 것이다.
나. 일반분양가
◯ 두 번째로 “일반분양가”라고 함은 신축 아파트중 기존 소유자들에게 배분을 하고 남는 호수를 일반인들에게 분양을 하게 되는데, 이때 일반분양자들에게 분양하는 가격을 일반분양가라고 한다.
◯ 따라서 3.3㎡당 공사비 360만원을 들여서 공사를 한 뒤에 일반분양가를 평당 1,200만원이나 되게 분양을 한다면 그 차액이 바로 이익이기 때문에 일반분양가가 얼마인지 여부는 재건축·재개발사업수익에 결정적으로 영향을 미치게 된다.
◯ 그래서 사업을 시행하는 조합이나 건설회사는 가급적 일반분양가를 높여서 분양을 하려고 하였고, 이에 따라 2000년도 이후에 일반분양가가 엄청나게 상승을 하게 되었다.
◯ 그래서 각종 언론에 보면 재건축·재개발사업단지의 용적률과 일반분양가가 초미의 관심사가 되고 있고, 조합과 시공사 간, 조합원 내부 간의 분쟁이 발생하는 주요인 중의 하나는 바로 이 용적률과 일반분양가의 변동에 따라 사업이익이 변하기 때문이며, 이런 과정에서 서로 간의 경제적 이익이 변동되기 때문에 분쟁이 발생하게 되는 것이다.
3. 사업수익 계산례
◯ 자 그러면 실제로 사업수익이 어느 정도 발생하는지를 예를 들어 살펴보도록 하자. 기존에 있던 10채를 부수고 75㎡ 20채를 신축하여 그 중 10채는 소유자들에게 주고 나머지 10채를 일반분양하는 것으로 가정해보자.
① 공사비는 ㎡당 200만원으로 가정하고, 75㎡ 20채를 지으려고 하면 75㎡ × 20채 × 200만원=30억 5,000만원이 소요된다.
② 10채를 일반분양하게 되는데 ㎡당 700만원에 일반분양한다고 가정하면 75㎡ × 10채 × 700만원 = 52억 5,000만원이 일반분양수입이 된다.
③ 그러면 사업수익은 22억원 (52억 5,000만원 – 30억 5,000만원)이 된다. 그런데 여기서 사업을 하는데 지출되는 비용을 10억원이라고 가정을 하더라도 12억원의 수익이 발생하게 되는것이다.
4. 결론
◯ 일반적으로 “땅 파서 석유가 나오는 것도 아니고, 다 낡은 집 부숴서 어떻게 돈을 벌 수 있다는 거야? 사기치지마!” 라고 말할 수도 있는데,
① 증가된 용적률에 의하여 조합원들에게 새 집을 주고도 일반분양을 할 수가 있다.
② 일반분양을 하면 수입이 생겨서 공사비와 사업비를 모두 지급하고도 이익이 남는다.
가 가능한 것이다.