Q. 정비구역을 수립할 때도 분담금 추산액을 포함하도록 도시 및 주거환경정비법이 개정되었습니다. 조합설립동의를 할 때 추정분담금과 어떤 차이가 있나요?
A. 최근 정비계획의 내용에 ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’를 포함하는 도시정비법 조항이 신설되었습니다(법 제9조제1항 2의2호, 법률 제18941호, 2022.12.11. 시행). 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추진위원회 등에서 제공하는 추정분담금(법 제35조제10항)과는 별개로 도시계획인 정비계획에 추정분담금을 포함한 것입니다. 문언상 정비계획을 수립할 때 추정분담금과 조합설립동의를 받기 전 추정분담금은 ‘토지등소유자별 분담금 추산액’으로 같으나 사업단계, 산정주체 등을 고려할 때 양자는 다음과 같은 차이가 있습니다.
첫째, 산정주체가 다를 수 있습니다. 정비구역 지정당시에는 구역지정 결정권자가 해당 행정기관이므로 분담금 추산액 산정도 행정기관에서 하는 것이 원칙입니다. 다만, 주민제안에 의한 정비구역 신청할 때는 신청자가 추산액을 산정하는 경우가 좀 더 많은 것으로 보입니다. 조합설립동의 전 추정분담금은 도시정비법에 동의를 받는 주체가 산정하도록 되어 있어 행정관청에서 산정하지 않습니다(법 제35조제10항, ‘추진위원회는’ 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다).
둘째, 분담금 추산을 위한 전제조건이 정비계획수립 당시가 많을 수밖에 없습니다. 산정하는 시기가 사업초기이므로 기초자료가 제한적이기 때문입니다. 분담금을 산정하기 위해서는 사업시행계획인가 당시의 종전자산평가액, 분양신청 완료시점의 종후자산 평가액, 시공자 공사계약 등을 포함하는 정비사업에 소요되는 비용 등이 필요합니다. 추정분담금은 시공계약, 사업시행계획인가 등이 도래하지 않은 시점에서 금액을 추정하는 것이므로 전반적으로 가정(假定)을 기초로 합니다.
특히 정비구역 지정 당시에는 설립인가 받은 사업주체가 존재하지 않고 신축 아파트 건립규모 등에 관한 사항도 미확정이므로 조합원 명세, 위치, 신축 분양면적 등 제반 사항이 개략적일 수밖에 없습니다. 그러므로 정비구역 사항에 포함되는 ‘토지등소유자별 분담금 추산액’은 문자 그대로 추산액으로 이해해야 하며 정식 감정평가를 의미하지 않습니다.
추가적으로 정비구역 지정을 위한 추정분담금 관련 유의사항에 대해 살펴보겠습니다. 해당 제도가 아직 초기단계이기 때문에 시행 과정에서 법령해석이나 판례 등이 나올 것이나 현재시점에서 눈여겨 볼 필요가 있는 법령해석을 소개하겠습니다.
도시정비법 제9조제1항제2호의2 ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’는 조문이 신설되고 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 부칙으로 정하고 있습니다. 더불어 부칙 제2조(정비계획의 내용에 관한 적용례)는 ‘제9조제1항제2호의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 정비계획을 결정하는 경우부터 적용한다’고 규정하고 있습니다.
즉, 해당 조항이 시행된 이후 최초 정비계획을 수립할 때는 당연히 적용되는 것이나 정비계획을 변경하고자 할 때에도 적용되는지 불분명합니다. 법 시행 이전에 정비계획이 입안되어 있을 때도 추정분담을 산정해야 하는지 여부도 모호할 수 있습니다.
관련하여 국토교통부는 ①법 시행 이후 정비계획을 결정하는 경우에는 정비계획에 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거가 포함돼야 하며 ②개정규정은 법 시행 이후 정비계획을 결정하는 경우에 해당함으로 정비계획 변경결정도 포함될 것으로 판단된다고 해석하고 있습니다. 따라서 법 시행이전에 정비구역이 지정되었으며 이후에 정비구역을 변경하는 경우에도 ‘토지등소유자별 분담금 추산액’이 정비구역 내용에 포함되어야 합니다. 다만, 제도 취지상 정비구역의 경미한 변경까지 적용하는 것은 무리가 있다고 봅니다. 추후 관련 규정에 대한 정비가 필요해 보입니다.