Q. 공사계약 등으로 사업인가고시일로부터 120일 이내에 분양신청이 어려울 것 같습니다. 기간경과가 관리처분에 영향이 있는지 궁금합니다.
A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등을 토지등소유자에게 통지하도록 규정하고 있습니다. 즉, 사업시행계획인가고시일로부터 120일 이내에 분양신청 절차에 착수해야 합니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 의한 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 등은 심의 결과를 통지받은 날부터 90일 이내 기간입니다(법 제28조). 일견 도시정비법에 의한 사업은 120일, 소규모주택정비법은 90일로 대략 4개월, 3개월의 기간이므로 분양신청 절차를 착수하는데 큰 어려움이 없을 것으로 볼 수 있으나 실제로는 해당 기간을 도과하는 사례가 많습니다. 이하에서는 분양신청 개시까지의 기한을 맞추기 어려운 이유와 120일의 기간을 어떻게 해석해야 되는지에 대해 알아보겠습니다.
120일, 90일의 기간이 넉넉하지 않은 이유는 크게 시공계약조건, 감정평가법인 선정 및 감정평가기간, 분양신청을 위한 분담금 심의, 재건축부담금 결과 통지, 건축심의에 부여된 조건 반영 등을 들 수 있습니다.
첫째, 시공계약 관련사항은 사업시행계획인가 이후 시공자와 기존에 체결된 가계약에서의 공사비를 변경하여 본계약을 체결하고자 할 때 발생합니다. 공사비 관련 사항은 최근 공사비가 과거추세에 비해 상승폭이 커지고 있어 현재 가장 큰 사업지연 요인으로 작용하고 있습니다. 본계약과 관련한 공사금액 등 세부사항을 추후 협의하는 것으로 하여 관리처분을 진행하고자하는 경우도 있으나 향후에는 이러한 방식도 적용하기 어렵습니다.
최근 입법예고 된 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 일부개정령안(국토교통부 공고 제2022-1213호)에 따르면 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받으려는 때에는 관리처분계획신청서에 관리처분계획서, 총회의결서 사본 외에 공사도급계약서 사본을 첨부하여 시장·군수등에게 제출하도록 규정하고 있기 때문입니다. 분양신청 개시를 위한 120일 기간을 준수해야 하므로 사업시행자과 시공자 공히 정비사업에서 중요한 부분인 공사도급계약을 120일 이내에 체결하도록 명문화 하기도 어렵습니다. 계약자유의 원칙에 위배될 뿐만 아니라 사업에 미치는 영향을 감안할 때 분양신청 개시시간까지의 타임라인을 지키는 것이 공사도급액을 협의하는 것보다 중요하다고 보기는 어렵기 때문입니다.
둘째, 감정평가법인의 선정과 선정 이후 감정평가 결과가 나오기까지 기간이 소요됩니다. 통상 시장·군수 등이 재건축에 1인, 재개발에 2인의 감정평가법인을 선정할 때 사업시행계획인가 이후에 입찰공고 등의 선정절차에 착수합니다. 사업시행계획인가 이후 입찰공고→입찰→선정위원회 개최→선정 및 계약까지는 일정 시간이 소요됩니다. 계약 체결 이후 실제 감정평가에 착수하여 감정평가 보고서가 납품될 때까지도 현장실사, 가격자료 수집, 보고서 작성 등에도 기간이 수반되므로 특히 사업면적이 큰 경우 감정평가법인 선정~보고서 납품까지의 기간만 수개월이 소요되기도 합니다. 사견으로 사업시행계획인가 이전에 감정평가법인을 선정할 수 있는 규정 개정이 필요하다고 봅니다.
셋째, 분양신청을 위한 분담금 심의가 있는 지역은 심의완료까지 기간도 고려해야 합니다. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제80조제1항은 조합설립 동의 시부터 최초로 관리처분계획을 수립하는 때까지 사업비에 관한 주민 동의를 받고자 하는 경우에는 분담금 추정 프로그램에 토지등소유자별 분담금 자료를 입력하도록 규정하고 있는데 분담금 자료는 반드시 해당 자치구별 심의를 거쳐 통지해야 합니다.