정비사업 조합이 총회를 소집하다보면 긴급하게 총회를 소집하여야 하는 경우가 간혹 있다. 이때 조합의 입장에서 신경써야 하는 부분은 ‘소집공고 기간’ 및 ‘소집통지 기간’이다.먼저 소집 ‘통지’기간에 대하여는 법에 명확하게 규정되어 있다. 도시정비법 제44조제4항은 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적ㆍ안건ㆍ일시 및 장소와 의결권 행사에 필요한 사항을 정하여 조합원에게 통지하여야 한다고 규정하고 있다.다만 소집 ‘공고’기간에 대하여는 그러하지 아니하다. 도시정비법 제44조제5항은 총회 소집 절차에 대한 나머지
정비사업 조합은 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따라 관리처분계획의 수립 및 변경사항을 의결하기 위한 총회 개최 1개월 전에 각 조합원들에게 문서로 종전자산 가격과 종후자산 추산액을 통지하여야 한다.이때 구체적인 통지 범위에 대하여 ‘전체 통지’인지, ‘개별 통지’인지 의견이 나뉘는 것 같다. 이유는 하급심 법원 판결들 때문이다.서울고등법원은 분양대상자 전원의 정보를 통지해야 한다고 판시하였고(서울고등법원 2022.6.9. 선고 2021누66434 판결), 이는 현재 대법원에 계류 중에 있다(대법원 2022두46244).반면 당시
조합원 甲은 어머니가 소유하셨던 주택 X를 형제인 乙, 丙과 지분 3분의 1씩 상속받으면서 조합원이 되었고, 乙, 丙으로부터 대표조합원 선임동의서를 받아 그동안 조합 총회에 참석해왔다. 재개발이라는게 언제 끝나나 싶었지만, 드디어 조합으로부터 분양신청을 하라는 우편물을 받았고, 부푼 마음에 서둘러 조합원 분양신청을 하였다.분양신청기간이 종료된 이후, 조합원 甲은 조합으로부터 우편물을 받고 깜짝 놀랐다. 조합원 분양신청이 적법하지 아니하다는 이유로 현금청산자로 분류되었다는 것이다. 무슨 소리인가 싶어 조합 사무실에 전화를 해봤다. 조
재개발 조합장 甲은 요즘 골치가 아프다. 인근 조합과 달리 조합설립부터 사업시행계획인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가를 득하기까지 막힘없이 달려왔다. 이제 현금청산자에게 보상 절차를 마무리하고 이주와 철거를 하면 착공에 코앞인데, 갑자기 난데없이 乙이라는 작자가 찾아와서, ‘내 재산권을 맘대로 약탈하는 강도 같은 조합’이라며 난리를 쳐댄다.乙의 사정을 들어보니, 조합이 사업시행계획을 인가받고 이를 기초로 일정 기간 조합원들로부터 분양신청을 받았는데, 조합이 乙에게만 분양신청통지를 하지 않았고 그래서 분양신청을 못했다고 한다.
물가상승에 따라 공사비가 증가했다는 이유만으로 감리비도 더 줘야 하나조합장 甲은 요즘 천불이 난다. 시공사가 최근 몇 년간 원자재 가격의 폭등, 노무비 증가 등으로 인해 공사원가가 크게 증가하였다며, 당초 합의하였던 공사도급계약에도 불구하고 공사비를 대폭 증액해달라고 요구하고 나선 것이다. 다른 조합의 조합장들도 증액하지 않을 경우 공사 중단도 불사하는게 요즘 시공사니 적정선에서 합의하는 것이 공사 중단보단 낫다고들 해서, 울며 겨자먹는 심정으로 합의했다. 그런데 갑자기 조용하던 감리업체 A가 ‘총 공사비가 증액되었으니, 감리비를
정비사업 조합이 시공사를 선정하기 위하여 입찰절차를 거쳤으나 2회 이상 유찰되어 수의계약의 방식으로 선정하고자 할 경우, 수의계약을 위한 우선협상대상자 공고가 이뤄지는 경우가 많다. 그런데 이러한 공고의 법적 근거는 무엇이고 꼭 필요한 것일까.먼저 관련 규정부터 살펴보자. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제24조 제1항 제2호 바목은 ‘일반경쟁입찰이 입찰자가 없거나 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우 수의계약을 할 수 있다’라고 규정하고 있고, 정비사업 계약업무 처리기준 제26조 제2항 및 제8조는 ‘제6조 제1항에 따라 수의
조합장이 조합 운영 목적으로 조합계좌로 이체한 조합운영비, 돌려받을 수 있을까1. 조합장 甲은 요즘 많이 힘들다. 부동산 시장이 악화되면서 시공사가 조합 운영비의 대여를 딱 끊어버렸다. 지금까지 당장 자신의 월급부터 안 받고 아끼면서 버텨왔는데 이제는 정말 한계가 왔다. 직원도 이번 달까지 월급이 밀리면 퇴사할 것이고 어쩔 수 없이 노동청에 신고할 수 밖에 없다고 한다. 그나마 사무실 월세는 보증금 까먹으면서 몇 달은 더 버틸 수 있다. 건물주도 몇 달은 사정을 봐주겠다고 했다. 이번에 정기총회라도 열어야 예산안이라도 수립할 수 있
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함)에 따라 재개발 또는 재건축 정비사업조합(이하 ‘조합’이라 함)이 정비사업 공사를 완료한 때에는 도시정비법 시행령 제74조에서 정하는 바에 따라 준공인가를 받아야 하며(도시정비법 제83조 제1항), 이에 따라 준공인가 및 공사완료 고시(및 공보)가 완료되면(도시정비법 제83조 제3항 및 제4항) 사업시행자인 조합은 지체없이 대지확정측량 및 토지분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다(도시정비법 제86조 제1항).
지난 글에서는 조합이 공동주택관리법 제11조 제1항에 따라 입주자대표회의가 구성되기 전까지 공동주택의 관리업무를 수행하면서 체결한 계약상의 효력은 입주자대표회의가 당연히 승계한다고 볼 수 없으므로 조합이 계속하여 계약의 당사자로서 권리의무를 가지게 되는 경우가 있음을 검토하였다. 그렇다면 조합이 계속하여 계약상의 당사자로서 그 효력에 구속되는 것이 항상 불리한 것일까? 조합이 공동주택을 관리하는 과정에서 체결하는 대표적인 계약은 공동주택에 대한 위탁관리계약 및 각종 시설에 대한 위탁운영계약이다. 그리고 이러한 계약은 대부분 위임계약
최근 몇 년간 정비사업에서 가장 큰 이슈는 ‘공사비’였다. 시공사는 대외적으로 코로나19 사태, 우크라이나 전쟁, 이스라엘 전쟁 등이 연이어 발생하며 원자재 가격이 폭등했고, 대내적으로 원자재 수급, 노무비 증가 등으로 인해 공사원가가 크게 증가해 공사비의 상승은 불가피하다고 한다. 시공사는 급등한 공사원가를 이유로 공사대금의 증액을 요구했고, 조합은 악화된 사업성 등을 이유로 이를 거부하며 갈등이 깊어졌다. 이러한 상황에서 대법원은 2024. 4. 4. 물가변동에 의한 공사대금 조정 배제특약의 효력을 부인한 부산고등법원 2023.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 ‘소규모주택정비법’이라 함)에 따라 설립된 소규모재건축조합이 그 사업방식을 가로주택으로 변경하고 싶은 경우가 있을 수 있다. 법조문을 한번 살펴보자. 현행 소규모주택정비법 제23조제5항 및 제6항을 보면, ① 소규모주택정비법 제29조에 따른 사업시행계획인가를 신청하기 전일 것, ② 시행 중인 사업지 전환하려는 사업에 관하여 제2조제1항제3호에서 정하는 요건을 모두 충족할 것, ③ 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 득하면, 시장·군수 등의 변경인가를 받아 다른 소규모주택정비사업으로 전환하여
도시정비법 제124조제1항제8호는 ‘추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업의 경우에는 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 월별 자금의 입금·출금 세부내역의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.’라고 규정하고 있고, 해당 기한 내 공개하지 아니한 추진위원장, 조합임원은 동법 제138조제1항제7호에 따라 형사처벌된다.그런데 도시정비
지난 글에서 설명한 바와 같이, 조합은 공동주택을 건설한 사업주체로서 공동주택관리법 제11조제1항에 따라 입주자대표회의가 구성되기 전까지 공동주택의 관리업무를 수행하며, 그 과정에서 주택관리업자 등과 위탁계약을 체결하고 일정 관리업무를 위탁하는 경우가 대부분이다. 그 후 입주자대표회의가 구성되면 입주자대표회의가 선정하는 주택관리업자, 관리업체 등에 대하여 관리업무를 인계한다. 이 때 사업주체인 조합으로부터 입주자대표회의가 관리업무를 인계받음에 있어서 조합이 관리하는 기간 동안 체결한 계약의 효력을 승계하는 것인지가 문제된다.만약 조
지난 글에서는 공동주택관리법 제11조제1항에 따라 의무관리대상 공동주택의 사업주체인 조합이 입주자대표회의가 구성되기 전까지 공동주택의 관리업무를 수행하며, 입주자대표회의가 구성되면 입주자대표회의가 선정하는 주택관리업자, 관리업체 등에 대하여 관리업무를 이관할 의무를 부담한다는 점과 그 관리업무의 내용에 대하여 알아보았다. 이번 글에서는 공동주택의 관리주체인 조합의 임원이 동별 대표자로 출마하기 위한 자격에 관하여 알아보고자 한다.현행 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제41조제1항에 따르면 조합장, 이사, 감사 등
재개발 또는 재건축 사업을 시행하는 사업시행자인 조합은 정비사업 공사를 완료한 때에 준공인가를 받아야 하며(도시 및 주거환경정비법 제83조제1항), 준공인가를 받은 후 대지 및 건축물의 소유권을 수분양자에게 이전하여야 한다(도시정비법 제86조제1항). 또한 위와 같이 대지 및 건축물의 소유권을 수분양자에게 이전하려는 때에는 그 내용을 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하며(도시정비법 제86조제2항), 위와 같이 고시를 한 날로부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여 해산하여야 한다(도시정비법 제86조의 2제1항). 즉 사업
주말부부인 조합장의 자격은 유지되는가, 1편에서 이어진다.먼저 조합장지위부존재확인의소부터 보자. 주말부부였던 甲이 조합장의 계속 거주요건을 위반한 것으로 볼 수 있을까.도시정비법 제41조 제1항의 문언에 의하면 △조합장은 해당 정비구역 내에 거주하지 않더라도 영업을 하는 경우에도 그 자격요건을 갖춘 것으로 본다는 점 △도시정비법의 개정 취지와 문언의 내용, 주소는 동시에 두 곳 이상 있을 수 있다고 규정된 민법 제18조 제2항과 조합장이 정비구역 내에서만 거주하지 않고 다른 곳에 주소지를 두고 있더라도 정비구역 내 마련된 주소지에서
도시정비법 제41조제1항은 다른 임원들과 달리 조합장에게 사업구역 내 계속하여 거주하여야 한다는 요건을 추가적으로 요구하고 있고, 동법 제43조제2항제2호는 이를 갖추지 못한 경우 임원이 당연 퇴임하도록 규정한다. 정비사업은 낙후된 지역을 개발하는 사업이기 때문에 당연히 사업구역 내에서 거주하는 것 자체가 곤란한 경우가 있을 수 있다. 그러다 보니 여러 가지 문제가 발생하는데 사례를 통해 한번 살펴보자.甲은 재개발·재건축 투자자다. 은퇴자금으로 치킨집을 열기보단 재개발 물건에 투자를 했다. 그런데 조합 단체 채팅방과 조합 카페를 보
도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 조합은 정비사업을 수행하는 과정에서, 다양한 이유로 감정평가업자를 선정하게 된다. 감정평가는 그 자체로 물건의 가치, 즉 금액을 평가하는 것이기 때문에 정비사업의 전반에 큰 영향을 주는 항목 중 하나이다. 이에 도시정비법 제45조제1항제5호는 ‘감정평가법인 등(제74조제4항에 따라 시장·군수등이 선정·계약하는 감정평가법인등은 제외한다)의 선정 및 변경 시 총회의 의결을 거쳐야 한다’라고 규정하고 있다. 문언적으로만 보면 “조합이” 감정평가법인 등을 “선정”하는 경우에는 반드시 총회 결의를 거쳐야
민법 제673조에 따른 이행이익 손해배상금액 산정 시 적절한 감정 방법에 대한 의견헤어진 시공사에게 얼마까지 줘야 할지, 3부에 이어서 살펴보자. 먼저 정비사업은 민간공사이다. 민간공사인 정비사업에 관급공사인 ‘조달청 종합심사낙찰제 입찰공사의 해당년도 평균낙찰률’을 적용할 아무런 근거가 없다. 참고로 하급심은 정비사업에 위 평균낙찰률을 적용한 것이 부당해보이는 측면이 있기는 하나 통계적인 낙찰률을 참고한 것일 뿐이라 타당한 측면도 있다고 보아 그 적용을 인정한 사례도 있고, 위 평균 낙찰률을 적용하여야 한다는 시공사의 주장에 대하여
민법 제673조에 따른 이행이익 손해배상금액 감정 사례 중 두 번째 유형에 대한 비판헤어진 시공사에게 얼마까지 줘야 할지, 2부에 이어서 살펴보자. 수급인이 ‘일을 완성하였더라면 얻었을 이익’을 산정하기 위해선 필연적으로 수급인이 ‘일을 완성하기 위하여 부담하였을 비용’이 제외되어야 한다. 그리고 ‘그 비용’ 중 하나인 실행공사원가를 산정할 때에는 그 예정된 공사기간 동안 시공사가 부담하게 될 것으로 예상되는 공사원가 상승분도 반영하여야 할 것이다. 그런데 통상 도급계약에는 ‘실착공 이후 공사대금을 증액할 수 없다’는 조항을 두고
