재개발 또는 재건축 사업을 시행하는 사업시행자인 조합은 정비사업 공사를 완료한 때에 준공인가를 받아야 하며(도시 및 주거환경정비법 제83조제1항), 준공인가를 받은 후 대지 및 건축물의 소유권을 수분양자에게 이전하여야 한다(도시정비법 제86조제1항).
또한 위와 같이 대지 및 건축물의 소유권을 수분양자에게 이전하려는 때에는 그 내용을 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하며(도시정비법 제86조제2항), 위와 같이 고시를 한 날로부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여 해산하여야 한다(도시정비법 제86조의 2제1항).
즉 사업시행자인 조합은 공사를 완료하여 준공인가를 받고 수분양자들에 대하여 소유권을 이전시키고 입주까지 완료시키면 정비사업의 목적을 달성한 것으로 보아 사업의 종료에 따른 해산절차를 밟는 것이다.
다만 조합은 위와 같은 정비사업의 목적달성에도 불구하고 법령상 정해진 일정 의무를 부담하는데, 그 중 대표적인 것이 공동주택의 입주자대표회의 구성 전 공동주택의 관리업무를 수행하는 것이다.
구 주택법(2015.8.11. 법률 제13474호로 개정되어 2016.8.12. 시행되기 이전의 주택법) 제43조제1항에서는 “대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 한다”고 정하고 있다. 위 주택법 개정에 따라 위 제43조제1항의 사업주체 관리규정이 삭제된 이후 시행된 현행 공동주택관리법 제11조제1항에서도 “의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 한다”고 정하고 있다.
이는 공동주택의 입주 직후 입주자대표회의라는 입주자들을 대표하는 자치 의결기구가 존재하지 아니하므로, 입주자대표회의가 구성될 때까지 사업주체로 하여금 공동주택을 관리토록 하여 그 공백을 최소화하기 위한 것으로 보인다.
조합 역시 공동주택을 건설한 사업주체로서 조합이 공동주택관리법상 위와 같은 공동주택 관리업무를 부담하는바, 아래에서는 조합이 사업주체로서 공동주택 관리업무를 어떻게 수행하는지 그리고 그 비용은 어떻게 조달하는지에 대하여 알아보고자 한다.
첫째로, 조합은 공동주택의 관리업무를 언제까지 수행해야 하는가? 사업주체인 조합은 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 관리하여야 하며(공동주택관리법 제11조제1항), 여기서 입주예정자의 과반수는 분양계약 세대의 과반수가 아닌 전체 건설세대수의 과반수를 의미하므로 법률문언의 해석상 전체 건설세대수의 과반수가 입주하면 조합의 관리업무는 종료되는 것으로 보인다(법제처 2019-12-02 회신 안건번호19-0424 참조).
다만 이 경우에도 곧바로 조합의 관리업무가 종료되는 것은 아니고, 우선 조합은 입주자 등에 대하여 입주예정자의 과반수가 입주하였음을 입주자등에게 통지하고(공동주택관리법 제11조제1항), 입주자등은 위 통지를 받은 때로부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하며(공동주택관리법 제11조제2항), 입주자대표회의가 구성된 이후에는 그 공동주택을 자치관리할 것인지 별도의 주택관리업자를 선정하여 관리할 것인지를 정한 뒤(이 경우에는 주택관리업자까지 선정하여야 한다) 이를 사업주체인 조합에 통지하여야 하고(공동주택관리법 제11조제3항), 조합은 위와 같이 자치관리를 하기로 한 입주자대표회의 또는 입주자대표회의가 선정한 주택관리업자(입주자대표회의가 관리업자를 선정하지 못한 경우에는 공동주택관리법 제12조에 따라 조합이 주택관리업자를 선정)에 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.
이를 정리하면 조합은 준공인가 후에도 전체 건설세대수의 과반수 입주예정자들이 입주를 하고, 그 이후에 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 관리방법까지 정하여야 그 새로운 관리주체에게 관리업무를 인계하고 비로소 공동주택의 관리업무에서 벗어날 수 있다.
둘째로, 조합은 공동주택 관리업무를 어떻게 수행해야 하는가? 우선 2013.12.24. 일부개정되어 2014.6.25.자로 시행되기 이전의 구 주택법 제43조제1항에서는 같은 날 시행되기 이전의 구 주택법에서는 “사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며”라고 정했다. 그런데 이 ‘직접’의 의미가 반드시 사업주체가 직접 관리업무를 수행하여야 하는 것인지, 별도로 주택관리업자에게 위탁하여 관리업무를 수행하는 것이 금지되는지가 문제되었다.
다만 이는 사업의 완료에도 불구하고 입주초기에는 입주자가 아닌 사업주체가 관리업무를 부담하라는 의미에서 ‘직접 관리하여야 한다’는 취지로 규정한 것이며, 반드시 사업주체가 관리업무의 수행을 직접하라는 의미는 아니다(법제처 2012-06-14 회신 안건번호12-0313 참조).
해당 조항은 위와 같은 해석상의 논란으로 인하여 위 2014.6.25. 이후 시행된 구 주택법에서는 ‘직접’이라는 표현이 삭제되었다. 즉 조합은 공동주택 관리업무 수행을 위하여 별도의 주택관리업자를 선정하여 관리업무를 위탁할 수 있다고 보아야 하며, 현재에는 대부분의 조합이 별도의 주택관리업자에 관리업무를 위탁하고 있다.
한편, 공동주택의 주택관리업자 등을 선정함에 있어서는 공동주택관리법 및 공동주택관리법 시행령의 관련 조항, 그리고 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2조제1항제1호, 제4조제1항에 따라 입찰의 방식으로 주택관리업자를 선정하여야 하는데, 이러한 절차를 입주자대표회의가 아닌 조합이 선정하는 경우에도 그대로 따라야 하는지 의문이 들 수 있다.
이 부분에 대하여 공동주택관리법 제2조제1항제10호 나목에서는 관리업무를 인계하기 전의 사업주체를 공동주택을 관리하는 ‘관리주체’로 보고 있으며, 사업주체 관리기간 중 주택관리업자 또는 사업자를 선정함에 있어서는 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 볼 수 있으므로 조합이 주택관리업자를 선정함에 있어서도 위 지침을 준수해야 할 것으로 보인다(이에 대하여는 국토교통부의 2020.1.14. 질의회신에서도 같은 취지로 해석하였다).
마지막으로 조합은 공동주택 관리업무를 수행하면서 소요되는 비용을 어떻게 마련하는가? 위와 같이 조합이 직접 관리업무를 수행할 수 없는 이상 주택관리업자 등을 별도로 선정·위탁하여 업무를 수행하는데 그 과정들에서도 역시 비용이 발생할 수밖에 없다.
이에 대하여 공동주택관리법 제24조제1항에서는 “관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 ‘관리비예치금’이라 한다)를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다”고 정하고 있다. 이에 따라 조합은 공동주택의 새로운 소유자들에 대하여 공동주택의 관리를 위해 필요한 비용을 선수관리비(관리비 예치금)의 명목으로 징수하게 되며, 징수한 관리비 예치금의 범위 내에서 공동주택 관리를 위한 비용을 지출할 수 있다. 그 후 남은 관리비 예치금 잔액이 있다면 이를 새로운 관리주체에 인계하면 된다(공동주택관리법 제13조제1항).
이번 글에서는 재건축 또는 재개발 사업에 따라 공동주택의 건설을 완료하여 준공인가를 받은 조합이 공동주택의 입주 후 일정기간 동안 부담해야 하는 관리업무의 내용에 대하여 알아보았다. 조합이 부담하는 입주 초기 공동주택의 관리의무 및 관리업무의 인계의무는 자칫 제대로 이행되지 아니할 경우 입주자대표회의와의 사이에 여러 법적 문제를 발생시킬 여지가 있는 부분이므로 이 점 유의하여 업무를 수행할 필요가 있다.