도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함)에 따라 재개발 또는 재건축 정비사업조합(이하 ‘조합’이라 함)이 정비사업 공사를 완료한 때에는 도시정비법 시행령 제74조에서 정하는 바에 따라 준공인가를 받아야 하며(도시정비법 제83조 제1항), 이에 따라 준공인가 및 공사완료 고시(및 공보)가 완료되면(도시정비법 제83조 제3항 및 제4항) 사업시행자인 조합은 지체없이 대지확정측량 및 토지분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다(도시정비법 제86조 제1항). 또한 사업시행자인 조합은 위 제1항에 따라 소유권을 이전하려는 경우 이를 지방자치단체의 공보에 고시(이하 ‘이전고시’라 함)한 뒤 이를 시장, 군수 등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다(도시정비법 제86조 제2항).
위 이전고시를 통하여 조합원에게 분양되는 건축물 및 대지는 각 조합원 명의로 곧바로 소유권이 이전되며, 일반 수분양자에게 분양되는 부분에 대하여는 우선 조합 명의의 소유권보존등기가 경료된 후 각 일반분양자에게 소유권 이전등기를 통하여 소유권이 최종적으로 이전된다. 즉 정비사업을 수행하는 조합의 의무는 일반 수분양자들에 대한 소유권이전등기절차까지 이행하는 것으로 비로소 마무리된다고 할 수 있다.
다만 최근 정비사업으로 분양된 여러 공동주택에서 관리처분계획 변경인가 등의 지연으로 인하여 이전고시 및 일반 수분양자들에 대한 소유권이전등기가 지연되는 경우가 발생하는 경우가 많으며, 이로 인하여 사업시행자인 조합이 일반 수분양자들에 대하여 소유권이전등기의무의 이행지체에 따른 손해배상의무를 부담하여야 한다는 판결들이 나오고 있는데, 대법원 판례는 “조합이 수분양자들에게 소유권이전등기의무를 이행할 시기를 명확히 정하지 않았다고 하더라도 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권보존등기를 하는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 보아야 하며, 분양자의 수분양자에 대한 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연된 경우, 수분양자에게는 그 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 할 것이고, 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않음으로써 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것”이라는 취지로 조합의 소유권이전등기의무 이행 지연에 따른 손해배상을 인정하고 있다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결).
이에 최근 서울 송파구 소재 H 공동주택에서도 위와 같은 책임을 인정한 대법원 판례가 선고되었는데(1심 사건 서울동부지방법원 2020가합***, 항소심 사건 서울고등법원 2023나204****, 상고심 사건 대법원 2024다32****) 우선 사실관계를 간략히 설명하면, 위 공동주택은 주택재건축정비사업의 시행에 따라 2018년 12월 28일 준공인가를 받았고 2018년 12월 31일부터 2019년 4월 1일까지 입주가 진행되었다. 다만 그 후 2020년 10월 31일에서야 관리처분계획 변경에 관한 총회결의가 이루어졌고, 2020년 12월 24일에서야 관할구청장의 관리처분계획변경인가가 이루어졌으며, 2021년 1월 28일에 비로소 이전고시가 이루어졌다. 그 후 조합은 2021년 2월 17일 조합 명의로 소유권 보존등기를 마친 뒤 같은 해 4월 무렵에 일반 수분양자들에 대한 소유권이전등기가 이행되었다.
이에 위 공동주택의 일부 수분양자들은 “이미 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하였음에도 불구하고 입주마감일로부터 2년이 경과하여 소유권이전등기의무가 이루어진 것은 소유권이전등기의무의 이행을 지체한 것에 해당하며 이로 인하여 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다. 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었으므로 조합이 이에 대한 손해를 배상하여야 한다”며 조합을 상대로 손해배상 청구소송을 진행하였다.
위 수분양자들의 청구에 대하여 이 사건 1심 재판부에서는 “피고 조합은 이 사건 분양계약에 따라 이른 시일 내에 이 사건 아파트에 관한 준공인가를 받고 이전고시를 완료하여 수분양자들에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 그들의 재산권 행사에 지장이 없도록 하여야 할 의무를 부담하며 피고 조합의 소유권이전등기의무는 피고 조합이 수분양자들로부터 분양대금을 수령하고 입주하게 한 날로부터 사회경제적 상황에 비추어 이전고시 및 소유권보존등기를 마치는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과하면 그 이행기가 도래한다. 이에 따라 적어도 피고 조합이 통보한 입주지정기간의 말일인 2019년 4월 1일 이후로서 상당한 기간이라고 평가되는 약 1년이 경과한 2020년 4월 1일에는 피고 조합의 수분양자들에 대한 소유권이전등기의무의 이행기가 도래하였다고 보아 이를 상당기간 경과하여 2022년 4월 무렵에야 소유권이전등기가 경료한 것은 이행지체에 해당한다.”는 취지로 판단한 뒤 수분양자들이 위 지체된 기간 동안 소유권자의 지위를 취득하지 못하고 불리한 조건으로 대출을 받게 되어 발생한 금리차이에 의한 손해, 소유권자의 지위를 취득하지 못하고 불리한 조건에서 임대차계약을 체결하게 되어 발생한 손해 등을 재산상 손해로 인정하고, 이에 대하여 조합이 손해를 배상하여야 한다는 판결을 선고하였다. 그리고 위 사건은 항소심을 거쳐 지난 2025년 4월 3일 대법원 판결로 최종 확정되었다.
이러한 손해배상책임은 위 사건 뿐만 아니라 다른 유사 하급심 사건에서도 인정된 사례들이 있다. 서울중앙지방법원 2022가합502*** 사건도 위 사건과 유사한 사실관계에서 사업주체인 조합의 손해배상의무를 인정하고 있는데, 2017년 8월 9일 준공인가, 2017년 8월 9일부터 2017년 9월 25일까지 입주, 그 후 2021년 11월 10일 관할구청장의 관리처분계획변경인가, 2021년 11월 22일 이전고시가 순차적으로 진행되었으며, 2022년 1월 4일에서야 조합 명의 소유권보존등기 및 수분양자들에 대한 소유권이전등기를 순차로 경료된 사안에서 조합의 소유권이전등기의무 지체에 따른 손해배상책임을 인정하였다.
위와 같이 정비사업으로 분양된 여러 공동주택에서 관리처분계획 변경인가 등의 지연으로 인하여 이전고시 및 일반 수분양자들에 대한 소유권이전등기가 지연되는 경우에 사업시행자인 조합의 손해배상의무를 폭넓게 인정하고 있는 추세이므로, 조합으로서는 우선 건물의 완공에 따른 준공인가, 입주, 관련 인가 및 이전고시, 소유권이전등기 등 절차를 신속하게 진행하도록 노력해야 할 것이다. 아울러 부득이 위 절차가 지체되는 경우에도 그 지체가 조합의 귀책사유로 인한 것이 아니라는 점, 즉 조합이 위 절차진행을 위한 조치를 충분히 취하였음에도 불구하고 조합의 책임 영역 이외의 사유로 인하여 제반 절차가 지체된 것이라는 점 등을 소명할 수 있는 근거를 남겨두어 향후의 분쟁에 대비할 필요가 있을 것이다.