노후계획도시 선도지구, 분당은 3~4곳까지… 동의율이 중요

정부가 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행을 앞두고 있는 가운데 1기 신도시 중에서 가장 규모가 큰 분당의 경우 최대 4곳까지 선도지구가 선정될 수 있을 전망이다. 국토교통부가 선도지구를 각 신도시별 정비 대상의 5~10%에서 선정하겠다는 입장을 내놨기 때문이다. 또 선도지구 공모를 위해 가장 중요한 부분으로 주민 동의율을 꼽았다. 국토부는 25일 브리핑에서 이달 27일부터 특별법을 시행하고 내달 선도지구 규모·기준 등을 발표하겠다고 밝혔다. 아울러 특별위원회, 지원기구 등 지원방안도 마련했다. 앞으로 국토부는 특별법 시행에 맞춰 지원방안 등을 준비해 추진체계를 갖추게 된 만큼 구체적인 사업추진에 착수할 예정이다. 현재 1기 신도시별 선도지구 선정 규모, 기준 등을 내달 공개하기 위해 각지자체와 논의 중에 있다.

▲“동의율이 가장 중요해” 선도지구 기준, 오는 5월 중 나온다

노후계획도시정비의 선도지구가 각 신도시별 전체 정비 물량의 5~10% 수준에서 선정될 전망이다. 이에 따라 분당, 일산의 경우 최대 4구역까지, 타 지역은 1~2곳의 선도지구 지정 가능성을 예상하고 있다.

도시별 정비 세대수는 △분당 9만7,580세대 △일산 6만9,000세대 △평촌 4만2,047세대 △산본 4만1,974세대 △중동 4만1,435세대 등이다. 산술 상으로 △분당 4,800~9,700세대 △일산 3,400~6,900세대 △평촌·산본·중동 2,100~4,200세대 선에서 선정될 수 있다.

특히 국토부는 선도지구 지정을 위해 동의율이 가장 중요하다고 밝혔다.

최병길 도시정비기획준비단장은 “선도지구는 지역별 주택공급 여건, 이주단지 공급계획 등을 보아 전세시장 불안을 초래하지 않는 범위에서 가능한 많이 지정할 것”이라며 “선정 기준은 각 지자체가 여건에 맞춰 활용할 수 있도록 국토부에서 표준안을 제시할 계획이다”고 밝혔다. 또 “선정 기준은 주민들의 의견 합치, 즉 동의율이 가장 중요하고 그 외에 주차대수 등 주민 불편 정도도 반영할 것”이라며 “노후계획도시정비사업을 차질 없이 추진해 2027년 첫 착공, 2030년 입주할 수 있도록 모든 과정에서 정부가 밀착 지원할 것이다”고 입장을 내놨다.

▲9~10월 중 기본방침 나온다… 노후계획도시정비특별위원회도 운영

아울러 현재 수립 중인 기본방침안은 오는 9~10월 중 나올 것으로 예측했다. 특별위원회도 운영하는 등 적극적인 사업지원을 약속했다.

노후계획도시정비특별위원회는 앞으로 △기본방침의 수립·변경 △국토부장관이 승인하는 기본계획 심의 △기본계획에 포함된 국가 지원사항 심의 △위원장이 상정한 안건 심의 등을 수행하는 법정 기구다.

국토부장관을 위원장으로 정부위원 13명, 민간위원 16명 등 총 30명으로 구성된다. 특별법이 시행되는 이달 27일부터 2026년 4월 26일까지 2년의 임기를 시작한다. 구체적으로 △도시계획·건축분야 5명 △주택·정비분야 4명 △교통·환경분야 4명 △경제·산업분야 3명 등이다.

제1차 특별위원회는 내달 중 개최할 예정이다. 운영세칙과 그간의 노후계획도시정비 정책의 추진경과 및 향후 계획을 논의한다는 구상이다. 노후계획도시 기본방침안은 올 하반기 중 각 지자체에 공개할 전망이다.

1기 신도시 민관합동 TF 김호철 공동위원장은 “특별법이 제정된 만큼 전국 노후계획도시로 논의를 확대할 시기”라며 “9~10월에는 국토부가 수립 중인 기본방침안을 전국 지자체에 공개하고 의견을 수렴할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

▲각종 인센티브는 특별정비구역에만 적용

특별법에 따른 각종 혜택은 특별정비구역에 한해 적용한다는 방침이다.

노후계획도시정비 특별법에는 구역 내 주거단지들을 통합정비하면 안전진단을 면제하는 내용이 담겼다. 또 법적 상한 용적률의 150%까지 상향하고 용도지역 변경도 가능하다. 이에 따라 제3종 일반주거지역의 경우 기존 300%에서 450%까지 용적률 혜택을 볼 수 있다.

국토부는 신도시의 도시기능을 강화하기 위해서는 도시 차원의 공간 재구조화가 필요하다고 진단했다. 다만 1개 아파트 단지를 기본단위로 하는 기존 재건축 사업방식으로는 한계가 있다는 지적이다.

이에 여러 단지를 묶어 특별정비구역으로 지정하고, 각종 특례를 부여해 구역 내 통합정비를 유도하겠다는 계획이다. 국토부는 최근 연구용역 결과에 따라 통합 정비는 규모의 경제에 따른 사업비 절감 효과 외에도 토지이용 효율성 제고 등 이점이 있다고 판단했다.

이에 대한 근거로 국토연구원, 한아도시연구소의 용역 결과를 들었다. 국토연구원의 연구에 따르면 통합 재건축 시 단독 재건축 대비 약 11% 내외의 사업비가 절감된다. 또 한아연구소는 통합정비는 학교 등 시설 재배치로 계획을 유연하게 설정할 수 있어 실현 용적률 확보에 유리하다는 연구 결과를 내놨다.

국토부 이상주 국토도시실장은 “통합정비 본연의 장점에 특별법의 특례가 더해지면 기존에 사업성이 서로 다른 단지들도 통합정비에 참여할 가능성이 높아질 것”이라며 “향후 사업계획 수립과 시행 단계에서 발생 가능한 여러 장애요인에 대해서도 적극적인 지원방안을 마련하겠다”고 말했다.

▲노후계획도시정비지원기구도 지정… 이주대책·금융지원 등 담당

국토부는 노후계획도시정비지원기구도 지정해 이주대책, 금융지원 등을 담당토록 한다.

지원기구는 노후계획도시 정비의 전 과정에 걸쳐 정비사업의 시행 및 운영·관리를 맡는다. 주요 업무는 △관련 시책의 발굴 △제도발전을 위한 조사·연구 △기본방침·기본계획·특별정비계획의 수립 지원 등이다.

지원기구는 △한국토지주택공사 △주택도시보증공사 △한국국토정보공사 △한국부동산원 △국토연구원 △한국교통연구원 △한국법제연구원 등 7곳이다.

먼저 한국토지주택공사(LH)는 노후계획도시 각 지자체가 수립하는 이주대책 등을 지원한다. 이를 위해 LH가 보유한 공공택지를 활용해 이주주택을 공급하고 관련 제도개선 필요사항을 검토할 예정이다.

주택도시보증공사(HUG)의 경우 1·10대책에서 발표한 12조원 규모의 미래도시펀드, 공공기여금 유동화 등 노후계획도시 정비를 위한 금융지원과 관련한 구체적인 실행방안을 마련한다.

한국국토정보공사(LX)는 1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업 전·후를 디지털트윈을 기반으로 시뮬레이션이 가능하도록 플랫폼 구축에 나선다. 향후 이 플랫폼은 지자체별 정비사업 심의 시 활용할 계획이다.

이 외의 지원기구들은 기본방침과 기본계획 간 정합성 검토, 제도개선 사항, 선도지구의 지정과 관련한 업무 등을 맡는다.

이호준 기자 leejr@arunews.com