“통합정비 안 되면 되레 광역정비 가능성 줄어들 수도”

특별정비구역 내 통합정비가 원활하게 추진되지 않는다면 오히려 광역적 정비 가능성이 줄어들 수 있다는 지적이 나왔다. 또 안전진단 면제·완화 규정 역시 기존 재건축단지와 형평성 논란을 불러올 수 있기 때문에 법률에서 구체적으로 규정할 필요가 있다고 했다.

국회 입법조사처는 지난 4일 이런 내용의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 쟁점 보고서를 발간했다.

지난 1990년대 조성된 1기 신도시는 건설 이후 30년이 경과해 주택이 노후화되고, 주거환경이 열악해지면서 재건축사업에 대한 요구가 크다. 이에 지난해 12월 26일 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 제정됐는데 기존 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업과 다르게 특별정비구역 지정, 안전진단 면제 등의 특례가 적용된다.

먼저 보고서는 광역적 정비가 달성될 수 있다는 판단으로 통합 정비를 유도하는 게 적절한지에 대한 논의가 필요하다고 했다.

1기 신도시와 같이 대규모로 조성된 지역에서 일시에 정비사업이 시행될 경우 가구 수 및 용적률 증가 등으로 도시기반시설에 부하가 발생할 수 있어 개별단지의 재건축사업보다 광역적 정비가 필요한 게 현실이다.

문제는 통합 정비는 개별 주택단지 단위의 정비사업에서는 존재하지 않았던 단지 간 이해관계 조정이라는 새로운 과제를 만들어냄으로써 통합 정비에 대한 조합원들의 동의를 확보하는 게 더 어려워질 수 있다는 점이다.

실제로 개별 주택단지의 용적률, 대지지분 등이 각각 다르기 때문에 종후자산의 배분(평형, 위치 등)과 관련해 기존 재건축사업보다 주민 간 갈등이 더욱 심화될 수 있다. 결국 특별정비구역 내 통합 정비가 원활하게 추진되지 않는다면 오히려 광역적 정비의 가능성은 줄어들 수 있다는 것이다.

이에 보고서는 “특별정비구역에서의 통합 정비는 정비방식의 하나로서 선택적으로 활용할 수 있는 유력한 대안으로 보아야 할 것”이라며 “노후계획도시정비법에 따른 통합 정비가 어려운 주택단지의 경우 기존의 지구단위계획을 변경해 정비사업을 시행하거나 도시정비법에 따른 정비구역 결합방식 등을 검토할 수 있다”고 제언했다.

또 안전진단의 면제 및 완화는 기존의 재건축사업과 형평성 문제를 유발할 수 있어 관련 기준에 대한 세부적인 조건을 법률에서 명시적으로 규정할 필요가 있다고 조언했다.

노후계획도시정비법에 따르면 안전진단 특례 규정을 적용받기 위해서는 특별정비구역 내에서 통합 정비를 해야 하고, 상향된 용적률의 70% 이상을 공공기여로 제공해야 한다.

이는 도시정비법에 따라 재건축사업을 시행하는 지역과의 형평성 문제를 유발할 수 있고, 노후계획도시보다 노후도가 심각하거나 주거환경이 열악한 지역의 경우 재건축사업 시행을 위한 안전진단 면제 또는 완화에 대한 요구가 고조될 수 있다는 것이다.

이에 보고서는 “노후계획도시정비법에서는 안전진단의 면제 또는 완화의 기준을 공공성이 인정되는 경우라는 막연한 표현으로 규정하고 있다”며 “공공성의 의미는 하위 법령에서 규정하고 있어 공공기여 기준을 법률에서 명시적으로 규정할 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “안전진단의 실시 여부를 공공기여의 비율만으로 판단하겠다는 규정은 조건의 설정 및 비례의 관점 등 불합리한 측면이 있다”면서 “건축물의 구조적 안전 및 열악한 주거환경 등도 종합적으로 고려해 안전진단 기준의 균형 있는 개선이 필요하다”고 덧붙였다.

박노창 기자 park@arunews.com