[1기 신도시 선도지구 체크포인트] 기존 임의동의서 효력 없어… 이주 지연 조합원은 손해배상

1기 신도시 정비를 위한 선도지구 선정계획이 발표됐다. 이번 선정계획은 선도지구 선정을 위한 가이드라인으로 향후 지자체장의 공모지침을 통해 최종 확정될 예정이다.

대신 신도시별 선도지구 물량이나 선정방식, 표준 평가기준 등에 대해서는 구체적인 내용이 담겼다.

윤 대통령의 공약사항이었던 만큼 수년간 기다린 1기 신도시의 정비가 가시화되면서 업계의 관심도 높아지고 있다. 이번 선정계획의 주요 내용과 이슈에 대해 알아봤다.

선도지구는 각 신도시별로 1~2개 구역이 선정될 예정이다. 국토교통부가 설정한 기준물량 범위 내에서 선도지구를 선정하는 것이 원칙이다. 다만 지자체의 판단에 따라 1~2개 구역을 추가로 선정할 수 있다. 추가 선정구역은 기준물량의 50% 이내에서 허용할 예정이다. 

기준물량은 성남 분당 8,000세대, 고양 일산 6,000세대, 안양 평촌·부천 중동·군포 산본 각 4,000세대로 총 2만6,000세대로 계획했다. 따라서 추가 선정구역의 최대치를 적용하면 1만3,000세대(2만6,000세대의 50%)가 더해져 이론적으로는 최대 3만9,000세대 규모의 물량을 선도지구로 지정할 수 있게 된다.

정부가 발표한 선도지구 표준 평가기준에 따르면 주민동의 여부에 가장 많은 배점이 책정됐다. 구체적으로 △주민동의 여부 60점 △정주환경 개선의 시급성 10점 △도시기능 활성화 필요성 10점 △정비사업 추진의 파급효과 20점(2개 문항 각각 10점) △사업의 실현가능성(가점) +5점 등이다.

따라서 선도지구 선정은 주민동의율로 당락이 결정될 가능성이 높다. 주민동의율이 50%인 경우 10점, 95%인 경우 60점으로 설정함에 따라 최저·최고점수 차이가 50점이나 발생하기 때문이다. 주민동의율 최저점수(10점)를 받은 구역은 나머지 4개 항목에서 만점을 받더라도 주민동의율 최고점수(60점)을 받은 구역을 넘어설 수 없는 구조인 셈이다.

결론적으로 효력이 없다. 현행 노후계획도시정비법 시행규칙에는 노후계획도시특별정비구역 지정 제안서를 비롯해 선도지구 지정에 대한 토지등소유자 동의서, 특별정비구역 지정 제안에 대한 토지등소유자 서면 동의서 등의 서식이 별지로 마련되어 있다. 따라서 해당 서식이 아닌 토지등소유자가 임의로 작성한 동의서는 법적 효력을 인정받을 수 없다는 것이 국토부의 설명이다. 새로운 양식에 따라 징구한 동의서만 효력이 발생한다. 

표준 평가기준은 지자체에 따라 세부적인 기준을 조정하는 것이 가능하다. 예를 들어 표준 평가기준에는 주민동의율 50% 이상의 동의를 받아야 선도지구 선정 신청이 가능하다. 하지만 지자체장이 신청자격 기준을 낮추면 50% 미만의 동의로도 신청이 가능하다. 배점도 변경이 가능하다. 예를 들어 주민동의율 50% 10점, 95% 60점인 배점을 공모 신청 구역들의 동의율 최소·최댓값 등으로 대체가 가능하다는 것이다. 주민동의율 외에 다른 항목들의 평가기준도 동일하다.

일단 신청이 가능하긴 하다. 하지만 예외적인 경우에만 허용하고 있는 만큼 선도지구로 지정되기는 쉽지 않을 전망이다. 선도지구는 원칙적으로 다른 단지와 통합해 신청해야 하고, 단독 신청은 불가능하다. 단독 신청은 주변에 통합할 단지가 없거나, 이미 인근 단지들의 정비가 끝난 경우에만 가능하다. 또 단독 신청의 경우 안전진단 면제나 용적률 혜택 등을 받을 수 없는 만큼 선도지구 지정으로 인한 이점도 줄어들게 된다.

선도지구의 정산방식은 두 종류다. 우선 대지지분과 용적률을 인정한 상태에서 단지가 위치했던 자리에 주택을 건설하는 방식이다. 이 경우 각각의 단지별로 정산을 하게 된다. 또 통합단지를 한 덩어리로 보고 진행하는 방식도 있다. 다만 정부는 정산방식에 대한 구체적인 기준을 마련하지 못한 상태다. 향후 전문가와 논의를 거쳐 가이드라인을 제공한다는 방침이다.

이달 26일 지자체별로 공모 지침을 확정·공고하면 선도지구 공모가 시작된다. 이어 9월까지 선도지구 선정 제안서를 접수해 10월 제안서 평가와 국토부 협의를 거쳐 11월 지자체가 선도지구를 최종 선정할 예정이다. 참고로 선도지구 지정 이후에는 2025년 특별정비구역을 지정하고, 2026년 사업시행계획과 관리처분계획 수립 등을 절차를 이행해 2027년 착공에 들어갈 예정이다. 2030년 입주를 목표로 정비를 추진한다는 계획이다. 

선도지구의 사업 목표기간이 촉박한 만큼 사업기간을 단축하기 위한 대책도 마련했다. 조합원이 이주하지 않아 지연되는 문제가 발생할 경우에는 손해를 배상할 수 있도록 하는 방안을 도입하겠다는 것이다. 현재도 조합정관으로 정한 경우에는 손해배상이 가능하다. 따라서 정부는 해당 내용이 담긴 표준정관을 배포하고, 통합재건축 가이드라인을 제공한다는 계획이다.

심민규 기자 smk@arunews.com