노후계획도시, 재정비 속도전 예고

분당·일산 등 수도권 1기 신도시는 물론 서울·지방의 노후계획도시를 정비하기 위한 사전절차가 본격화할 전망이다. 지난 8일 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안이 국토교통위원장 대안으로 국회 본회의를 통과했기 때문이다.

이에 따라 이미 국토교통부와 지자체 등이 노후계획도시정비를 위한 계획 수립에 들어간 가운데 법적 근거가 마련되면서 속도를 낼 수 있게 됐다.

특히 노후계획도시 정비의 핵심인 특별정비구역의 경우 통합심의를 비롯해 건폐율·용적률 제한, 건축규제 등을 완화할 수 있는 특례가 제공될 예정이다. 이번 노후계획도시법이 이달 중 공포되면 내년 4월부터 시행에 들어가 전국 50여개 노후계획도시에 대한 정비가 가능해진다.

노후계획도시정비법에 따르면 노후계획도시는 대규모 주택공급을 목적으로 택지개발사업 등으로 조성된 후 20년이 경과하고, 100만㎡ 이상인 지역이다. 

현재 업계에서는 성남 분당, 군포 산본, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌 등 수도권 1기 신도시를 비롯해 서울과 지방 등 전국의 51개 계획도시가 정비대상이 될 것으로 예상되고 있다. 정부의 발표대로 인접한 택지를 합쳐 100만㎡ 이상으로 계획할 수 있는 계획도시를 포함하면 대상지역은 더 늘어날 것이란 전망이다.

노후계획도시정비 대상 기준을 충족하면 특별시장이나 광역시장, 시장·군수 등은 국토교통부장관이 수립한 ‘노후계획도시정비기본방침’에 따라 노후계획도시의 기본적인 정비방향 등을 설정하기 위한 노후계획도시정비기본계획을 수립하게 된다.

이어 기본계획에 수립된 ‘노후계획도시특별정비예정구역’을 대상으로 지방노후계획도시정비위원회에서 특별정비계획 수립과 특별정비구역을 지정하게 된다. 구체적으로 특별정비구역은 △일정 폭원 이상의 도로 등으로 구획된 일단의 토지 내의 단독·공동주택단지 등을 통합적으로 정비할 필요가 있는 구역 △주요 역세권 및 상업·업무지구의 복합·고밀개발이 필요한 구역 △광역교통시설·기반시설 확충 또는 개선하거나, 도시의 자족기능 향상을 위해 개발·정비가 필요한 구역 △이주단지 조성, 순환용 주택 공급 등 이주대책 추진에 필요한 구역 등으로 설정했다.

다만 지자체가 아니더라도 해당 구역의 토지등소유자가 과반수 동의를 받으면 특별정비구역 지정을 제안할 수 있도록 했다. 이 경우 지정권자는 기본계획과의 부합 여부, 사업시행에 관한 사항의 적정성 등을 종합적으로 판단해 제안자에게 수용 여부를 통보해야 한다.

지정권자는 노후계획도시정비사업을 효율적으로 추진하기 위해 특별정비구역을 분할이나 통합, 결합해 지정할 수 있다. 구체적으로는 △하나의 특별정비구역을 둘 이상의 특별정비구역으로 분할 △서울 연접한 특별정비구역을 하나의 특별정비구역으로 통합 △서로 연접하지 않은 둘 이상의 특별정비구역을 하나의 특별정비구역으로 결합하는 등의 방법이 가능하다. 다만 특별정비구역의 분할·통합 등에 대한 요건과 시행방법, 절차 등은 대통령령으로 정하는 범위에서 지자체 조례로 정하도록 했다.

특별정비구역을 해제할 수 있는 기준도 설정했다. 우선 지정권자가 특별정비구역으로 지정을 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 지정 목적을 달성할 수 없다고 판단된 경우에는 해제를 추진할 수 있다. 또 특별정비구역 내 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 해제를 요청하거나, 총괄사업관리자가 특별정비구역의 해제를 요청한 경우도 마찬가지다. 이 경우 지방위원회 심의를 거쳐 특별정비구역 지정이 해제된다면 용도지역이나 기반시설 등은 구역지정 이전의 상태로 환원된 것으로 본다.

특별정비구역에서 노후계획도시정비사업을 추진할 경우 각종 심의를 통합해 처리할 수 있다. 건축심의와 특별건축구역 지정과 경관 심의, 교육환경평가서 심의, 도시·군관리계획의 결정, 광역교통 개선대책, 교통영향평가서 심의 등 사실상 주택 건설에 필요한 대부분의 심의를 통합해 진행할 수 있게 된다.

건축규제 완화 등 특례도 제공된다. 국토계획법상 용도지역·용도지역에서의 건축물의 건축제한과 건폐율 제한, 용적률 제한, 건축법상 건축물의 높이제한 등에 대해 완화된 기준을 적용할 수 있게 되는 것이다. 다만 용적률의 경우 상한의 150% 이하의 범위에서 정하도록 했다.

도시정비법에 대한 특례도 있다. 대표적인 특례가 바로 안전진단 완화다. 지자체장은 특별정비예정구역에 포함된 주택단지의 재건축사업에 대해 안전진단을 실시하지 않거나, 완화된 규정을 적용해 특별정비계획을 수립할 수 있다. 대신 공공주택의 공급이나 기반시설의 설치, 도시기능 향상을 위한 부지의 확보나 시설의 설치 등 공공성이 인정되는 경우로 한정된다. 구체적인 안전진단 완화나 면제 대상, 기준 등을 대통령령으로 정할 예정이다.

더불어 지자체장은 특별정비구역 내 리모델링의 경우 공공기여를 포함했다면 리모델링사업으로 증가하는 세대수 상한의 40% 이하에서 완화가 가능하다.

정부와 지자체는 노후계획도시로 인해 이주하는 토지등소유자와 세입자를 위한 이주대책의 수립이 의무화된다. 국토부장관의 경우 노후계획도시별 연간 허용 정비물량과 단계별 이주물량에 대한 산정 방식과 절차 등을 기본방침에 포함해야 한다. 또 이주단지 조성과 순환용 주택 공급과 관련한 세부 기준과 지자체의 역할 등도 마련해야 한다.

또 정부나 지자체는 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지를 조성해 운영할 수 있도록 요청할 수 있다. 이주대책사업시행자는 공공주택 특별법에 따라 이주단지를 조성할 수 있고, 공공주택을 활용해 순환용 주택으로 공급할 수 있다. 또 노후계획도시정비사업이 종료되는 경우에는 이주단지나 순환용 주택을 공공임대주택이나 공공분양주택으로 공급할 수 있다.

국가나 지자체는 노후계획도시정비를 위해 기본계획 수립비용이나 제도발전 조사·연구비, 사업에 필요한 비용, 이주단지 조성·순환용 주택공급 등에 필요한 비용을 보조·융자할 수 있다.

심민규 기자 smk@arunews.com