17년 만에 재초환 개선… 부담금 줄이고 장기보유 땐 감면

재건축초과이익 환수를 위한 재건축부담금의 산정 기준이 약 17년 만에 개선된다. 지난 2006년 법률이 제정된 이후 재건축부담금 산정 기준을 개정하는 것은 이번이 처음이다. 

지난해 정부가 ‘재건축부담금 현실화 방안’을 발표한 이후 정치권에서는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 대한 개정안이 잇달아 발의됐다. 지난해 7월 배현진 의원이 개정안을 발의한데 이어 유경준 의원과 김정재 의원이 각각 9월과 11월에 유사한 개정안을 국회에 제출했다. 하지만 부담금 면제 금액 등을 놓고 여·야가 의견차를 보이면서 법안은 1년 넘게 표류했다. 

문제는 이번 정기국회에 개정안을 처리하지 못할 경우 회기 종료에 따라 법안이 자동으로 폐기된다는 점이다. 결국 연말에 이르러서야 여·야가 극적으로 합의를 이룬 끝에 3개 개정안을 통합한 위원장 대안을 마련하고, 국토교통위원회 전체회의에서 통과시켰다. 정부가 발표한 재건축부담금 현실화 방안과 비교하면 감면 규모가 줄어들긴 했지만, 법안 통과에 대한 불확실성은 해소됐다는 분석이다.

이번 개정안의 핵심은 재건축부담금의 산정기준 개선이다. 우선 조합원 1인당 평균이익의 면제금액이 기존 3,000만원에서 8,000만원으로 상향됐다. 당초 정부가 발표한 개선안에는 1인당 평균이익 면제금액은 1억원이었지만, 면제규모가 과도하다는 의견이 있어 조정한 것이다.

재건축부담금의 부과구간도 현행 2,000만원에서 5,000만원으로 올랐다. 정부안인 7,000만원과 비교하면 2,000만원이 낮아진 수준이다. 이에 따라 조합원 1인당 평균이익이 △8,000만원 초과 1억3,000만원인 경우 10% △1억3,000만원 초과 1억8,000만원인 경우 20% △1억8,000만원 초과 2억3,000만원 이하인 경우 30% △2억3,000만원 초과 2억8,000만원인 경우 40% △2억8,000만원 초과인 경우 50%의 부담금이 각각 부과된다.

더불어 재건축부담금 부과개시시점도 조정해 부담금은 더욱 줄어들 전망이다. 기존에는 부과개시시점이 ‘최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인될 날’로 규정했지만, 개정안에는 ‘조합설립인가일’로 변경했다. 개시시점이 뒤로 늦춰지는 만큼 상승된 주택가격을 기준으로 재건축초과이익을 산정하게 되면서 부담금이 줄어드는 효과가 있다.

국토부는 이번 개정으로 재건축부담금 부과대상 단지가 약 40% 가량 감소할 것으로 전망했다. 서울시 내 재건축부담금 대상 단지는 기존 40개 단지에서 33개로 줄어든다. 평균 부과금액도 2억1,300만원 수준에서 1억4,500만원으로 낮아질 것이란 예상이다. 또 서울 외 수도권에서는 27개 단지에서 15개 단지로 감소할 것이란 분석이 나온다.

재건축 아파트를 장기간 소유한 조합원에게 재건축부담금을 감경하고, 고령자는 납부를 유예하도록 하는 내용도 신설됐다. 단 1세대1주택자에게만 해당되는 내용이다.

개정안에 따르면 조합원이 속한 세대의 구성원이 재건축 대상 주택만을 보유한 경우에는 부과종료시점으로부터 역산해 보유기간이 6년 이상이면 재건축부담금 감경대상이 된다. 

보유기간별로는 △6년 이상 7년 미만 10% △7년 이상 8년 미만 20% △8년 이상 9년 미만 30% △9년 이상 10년 미만 40% △10년 이상 15년 미만 50% △15년 이상 20년 미만 60% △20년 이상 70%의 감경률이 각각 적용된다.

다만 상속·혼인 등 부득이한 사유로 주택을 보유했거나, 재건축 시행기간 동안 거주를 위한 사유로 보유한 경우, 저가주택 등을 소유한 경우에는 ‘다른 주택’을 소유한 것으로 보지 않는다. 대신 재건축부담금이 감경된 경우에는 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 주택을 처분해야 한다. 만약 재건축부담금 감경을 받고도 처분하지 않을 경우 감경 금액에 대통령령으로 정하는 금액을 가산해 부과하게 된다.

만 60세 이상의 고령자에게는 재건축부담금 납부유예가 적용된다. 부과종료시점에 1세대1주택자인 고령자는 납부유예를 신청할 수 있는데, 대신 신청자는 재건축부담금에 상당하는 담보를 제공해야 한다. 다만 해당 주택을 전부 또는 일부를 타인에게 양도하거나, 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 납부유예 허가가 취소된다. 또 담보가 변경되거나, 담보 보전에 필요한 명령을 따르지 않는 경우나 재건축부담금의 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우에도 마찬가지다.

이 밖에도 국가나 지방자치단체 등이 보유하거나 재건축사업으로 인해 인수하는 주택은 종료시점 부과대상 주택에서 제외토록 했다.

심민규 기자 smk@arunews.com