[8·16 대책] 재건축·재개발이 주택공급 핵심… 270만호 주택공급 로드맵 공개

정부가 270만호 규모의 주택을 공급하는 대책을 발표했다. 핵심은 재건축·재개발 등 민간사업이다. 정비사업의 규제 완화를 통해 도심지 내에 주택공급량을 극대화한다는 계획이다. 실제로 이번 대책에 따르면 서울을 비롯한 수도권에 전체 공급량의 절반 이상인 158만호가 집중되어 있다. 3기 신도시와 더불어 정비사업 활성화를 통해 수요자들이 필요로 하는 곳에 주택을 공급하겠다는 취지다. 재건축초과이익환수를 비롯해 안전진단 등의 규제를 완화하는 한편 통합심의를 통해 사업기간을 단축하는 방안까지 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’ 중 정비사업 관련 주요 내용을 살펴봤다.

▲정비구역 문턱 낮춰 신규 구역지정 대폭 늘린다

이번 대책은 주택공급량을 최대한 확보하는 것이 목표다. 따라서 도심지 내 주택공급의 핵심사업인 정비사업을 추진할 수 있는 구역의 절대적인 수치를 높이고, 사업성을 높여 원활한 사업추진을 도모하기 위한 방안이 마련됐다.

우선 신규 정비구역 지정을 위한 문턱을 낮췄다. 그동안 기존구역의 해제는 크게 늘어난 반면 신규 정비구역 지정은 전반적으로 감소세를 보였다. 도심지 내 양질의 주택을 공급할 수 있는 기반이 약화된 셈이다.

이에 따라 정부는 향후 5년간 22만호 규모의 정비구역을 추가로 지정하는 방안을 추진한다. 서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호를, 경기·인천에서는 역세권과 산업시설 배후 노후 주거지 등에 4만호를 각각 지정한다. 또 지방에는 광역시 쇠퇴 구도심을 위주로 8만호 규모의 정비구역을 새롭게 지정한다는 계획이다.

이를 위해 주민들이 원하면 정비구역을 지정할 수 있는 ‘정비구역 입안 요청제’를 새롭게 도입한다. 주민들이 구역 경계만 설정해 지자체에 정비구역 지정을 요청할 수 있도록 하는 제도다. 현재는 정비구역 경계와 정비계획안을 마련해야 지자체에 구역지정을 신청할 수 있다. 특별시나 광역시 등은 정비계획 가이드라인을 의무적으로 사전에 제시하도록 한다.

정부는 입안 요청제 도입 등을 위한 도시정비법 개정안을 올해 3분기 내에 발의한다는 계획이다. 또 오는 10월 비서울권의 신규 정비구역에 대한 수요 일제조사를 실시하는 한편 지방 정비사업을 위해 LH와 한국부동산원이 지원업무에 나설 예정이다.

▲재건축초과이익환수·안전진단 기준 완화해 사업 원활하게

정비사업 규제 완화 방안으로는 재건축초과이익환수제와 안전진단 개선안이 마련됐다. 재건축부담금은 부과기준을 시장상황 변화에 맞게 조정하고, 실수요자를 배려한다는 계획이다.

구체적으로 면제금액 상향, 부과율 구간을 확대해 재건축부담금을 현실화한다. 또 장기보유 중인 1세대1주택자에 대해서는 보유기간에 따라 재건축부담금을 감면하고, 고령자의 경우 주택 처분 시까지 부담금 납부를 유예하는 방안도 검토하고 있다. 공공임대주택이나 역세권첫집 등 공공분양 기부채납분에 대해서는 분담금 산정에서 제외한다는 방침이다.

안전진단은 구조안정성 비중을 낮추고, 적정성 검토를 면제하는 방안이 추진된다. 안전진단 기준 중 구조안정성 비중을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 낮추는 대신 주거환경이나 설비노후도의 배점을 상향할 예정이다.

공공기관 적정성 검토는 지자체가 요청하는 경우에만 시행하는 방안으로 개선한다. 더불어 정비구역 지정권자에게는 국토부와 협의를 거쳐 항목별 배점에 대한 상·하향(5~10%p 범위)하는 권한을 부여한다. 정부는 시장상황을 모니터링해 연내 개선방안을 마련한다는 계획이다.

▲준공업지역도 법적상한용적률 적용, 한국부동산원 지원업무 확대

법적상한용적률을 적용할 수 있는 용도지역도 확대키로 했다. 법적상한용적률 제도는 용적률을 상향하는 대신 증가한 용적률의 절반을 임대주택으로 기부채납하는 방식이다. 현재는 주거지역에 한해 법적상한용적률을 적용할 수 있지만, 앞으로는 준공업지역까지 확대한다는 계획이다.

또 조합의 투명성과 전문성 제고를 위해 한국부동산원의 지원업무를 확대한다. 현행 지원업무에 △토지등소유자 추정분담금 검증 지원 △추진위원회 설립 지원 컨설팅 △관리처분계획 타당성 사전 검증 등이 추가된다. 또 관리처분인가 시 공사도급계약서를 인가권자에게 의무적으로 제출하도록 하고, 공사계약을 위한 조합총회 전에 검증을 완료하도록 했다.

이와 함께 신탁사에 대한 사업시행자 지정 요건을 완화하고, 토지등소유자가 원할 경우 정비계획과 사업계획을 통합 처리하는 방안도 허용할 예정이다. 또 신탁사의 주민 해지권한을 보장하고, 신탁 종료시점을 명확화하는 등의 내용을 담은 표준계약서도 마련할 예정이다.

▲통합심의 제도 확대 운영하고, 유사한 심의·평가도 통합 처리

인·허가 기간을 줄여 주택공급 기간을 단축시키기 위한 절차 개선안도 내놨다. 각종 행정절차의 중복으로 주택공급이 지연되는 것을 해소하겠다는 취지다.

이를 위해 통합심의 제도를 확대 운영한다. 정비사업은 물론 일반주택사업은 통합심의가 도입되지 않았거나, 임의규정으로 마련되어 있어 실제 적용이 미미한 상황이다. 이에 따라 민간 정비사업이나 도시개발사업에 통합심의를 도입하고, 현재 통합심의가 임의규정인 공공정비와 일반주택사업에는 의무화하는 방안을 추진한다.

유사한 심의와 평가 제도를 한꺼번에 묶어 진행할 예정이다. 택지사업은 지구지정과 지구계획 수립을 통합해 진행하고, 정비사업은 정비계획 변경과 사업시행인가를 일괄로 처리하는 방식이 도입된다.

또 학교용지부담금의 면제 규정도 구체화한다. 현재 학교수요가 없는 곳은 학교용지부담금을 면제할 수 있지만, 부담금 면제가 재량사항으로 규정되어 관행적으로 부과하고 있는 상황이다. 이에 따라 학교 신설 필요성이 없는 경우에 대한 규정을 명확하게 설정해 부담금을 면제할 예정이다.

심민규 기자 smk@arunews.com