[창간11주년 | 그래도 돌파구는 있다 - 서울시가 앞장] 끝모를 재건축·재개발 침체… 규제철폐로 불씨 살렸다

건설·부동산시장 침체에 대응하기 위해 정부가 정비사업 활성화 지원 정책에 나선 가운데 지자체들도 적극 지원에 나서고 있다.

특히 서울시의 경우 오세훈 시장이 취임한 이후 도시재생 위주의 시정에서 재건축·재개발로 방향을 전환했다.

도시재생사업이 투입비용에 비해 주거환경 개선의 실효성이 떨어지는데다 주택공급 부족 현상이 나타나고 있는 시의 특성을 반영한 것이다. 이에 따라 시는 정비사업을 통한 주택공급 확대로 시장을 안정화한다는 목표로 지속적인 대책을 마련했다.

실제로 지난해부터 현재까지 재건축·재개발과 관련한 정책 발표만도 20여회에 달할 정도다. 이렇다보니 일선 조합에서는 어떤 정책을 발표했는지가 헛갈릴 정도다. 다수의 정책을 발표한 만큼 각 구역에 맞는 규제 완화나 지원 방안을 제대로 적용하는 것이 무엇보다 중요한 시점이다.

시는 지난 1월 정비사업과 관련한 사업시행계획인가 시의 각종 심의를 통합하는 방안을 발표했다. 대상은 도시정비법에 따른 주택정비형 재개발, 도시정비형 재개발, 재건축, 단독주택재건축, 재정비촉진지구 내 정비사업 등이다. 기존에도 건축심의와 경관심의에 한해 일부 통합 운영했지만, 환경영향평가와 교육환경평가, 도시관리계획(정비계획), 도시공원조성계획까지 확대됐다.

시는 올해도 정비사업에 대한 초기자금 지원에 나선다. 최근 경기침체로 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 추진위화 조합에 도움이 될 전망이다. 앞서 시는 지난 2008년부터 공공자금을 활용한 융자금 지원제도를 시행해 3,000억원이 넘는 비용을 지원한 바 있다. 지난해의 경우 총 248억원을 조기에 투입했다. 올해도 정비사업 초기자금 융자금 지원계획을 수립한 만큼 조만간 발표될 것으로 예상된다.

시는 지난해 3월 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 마련했다. 해당 대책에는 사업성 제고와 공공지원을 구체화하는 방안이 담겼다. 먼저 사업성 개선 방안으로 역세권 고밀개발을 확대한다. 승강장으로부터 350m 내외까지 필요 시 준주거지역까지 용도지역을 상향한다. 사업성이 부족한 지역은 기존 세대수와 지가, 과밀 등을 고려한 ‘사업성 보정계수’를 적용해 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 상향한다. 또 종 세분화 이전의 용적률 체계로 인해 현행 조례나 허용용적률을 초과한 구역에는 ‘현황용적률’을 인정하고, 법적상한용적률의 최대 120%까지 추가용적률도 부여한다. 공공기여 부담도 낮춘다. 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 기존 15%에서 10%로 낮추고, 건축물 기부채납에 따른 용적률 인센티브 범위도 확대한다.

시는 지난해 6월 강북권의 대대적인 개발을 위한 규제 완화 방안을 발표했다. 우선 역세권을 준주거지역으로 종상향하고, 공공기여도 기존 15%에서 10%로 축소한다. 이를 통해 기존 용적률이 높은 65개 단지(4만2,000여세대)가 1.2배의 용적률을 적용해 재건축을 추진할 수 있을 것으로 추산했다. 재개발의 경우 노후도를 기존 67%에서 60%로 완화하고, 6m 미만의 소방도로를 확보하지 못한 노후 저층주거지도 대상에 포함한다.

정비사업의 사업성을 가로막는 층수 규제도 대폭 완화한다. 우선 시는 지난해 6월말 고도지구에 대한 새로운 높이기준을 마련했다. 오류 고도지구와 서초 법원단지 주변 고도지구 등은 해제하고, 국회의사당과 남산, 북한산 주변은 고도제한을 완화한다. 국회의사당 주변 고도지구는 일률적으로 관리하던 높이를 75~170m로 완화하고, 남산 주변은 12·20m에서 최고 40m까지 상향키로 결정했다. 특히 최대 고도지구인 북한산 주변은 2종일반주거지역의 경우 기존 20m에서 28m로 완화한다. 정비사업의 경우 최대 15층, 45m까지 추가 완화하는 방안도 제시했다. 또 시는 지난 2월 문화유산 주변부에 적용했던 양각 규제 대신 도시관리지침을 마련해 관리한다는 계획이다.

소규모재건축의 경우 시의 무료 사업성 분석을 이용하면 초기 사업비용을 절감할 수 있게 된다. 시는 지난해 7월 ‘소규모재건축 사업성 분석 서비스’를 신청 받아 총 15개소를 선정해 올해 1월까지 개략적인 건축계획과 추정분담금 등을 제공한다고 밝혔다. 이보다 앞서 지난 2021년에는 15개소, 2022년 12개소, 2023년 10개소의 소규모재건축 사업성 분석을 지원한 바 있다. 따라서 올해도 소규모재건축을 추진할 계획이 있는 구역이라면 무료 사업성 분석을 기대할 수 있을 전망이다.

신속통합기획 재개발을 추진하기 위한 정비계획 입안 동의율이 완화됐다. 시는 지난해 8월 ‘2025 도시정비기본계획’의 정비계획 이안 동의율을 기존 2/3 이상에서 1/2 이상으로 완화한다고 밝혔다. 토지면적 기준인 1/2 이상은 기존대로 유지됐다. 다만 정비계획(안) 수립 단계에서 토지등소유자 15% 이상이 반대하는 곳은 입안 재검토나 입안 취소할 수 있는 기준도 함께 마련됐다.

온라인 총회와 전자투표 제도가 법령 시행에 앞서 사전 도입됐다. 시는 지난해 10월 전자투표 시범사업을 성공적으로 마치고, 올해부터 본격 시행에 들어간다고 밝혔다. 현재 도시정비법상 온라인 총회와 전자투표는 오는 5월 1일부터 시행될 예정이다. 특히 올해에는 25개 조합에 온라인 총회 개최 비용의 50% 이내에서 최대 1,000만원까지 지원한다는 계획이다. 

시는 올해 첫 규제철폐 방안으로 용도비율 완화와 환경영향평가 면제 확대를 발표했다. 규제철폐 1호로 ‘상업·준주거지역 내 비주거시설 비율 폐지 및 완화’를 선정하고, 곧바로 조례 개정과 지구단위계획 정비 등에 착수했다. 해당 대책은 준주거지역의 경우 상업시설 의무비율인 10% 이상을 폐지하고, 상업지역은 기존 20%에서 10%로 낮추는 방안이다. 또 환경영향평가의 경우 심의기준 준수사업은 본안 심의를 생략하고, 정비사업의 면적이 18만㎡ 이하인 구역은 면제하는 내용을 담았다.

강남권의 토지거래허가구역에 대한 해제를 추진한다. 시는 지난달 송파구 잠실동과 강남구 삼성동·대치동·청담동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 또 신통기획 정비사업 123곳 중 조합설립인가를 받은 6곳도 해제됐다. 시는 오는 2027년까지 조합설립인가 여부에 따라 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제한다는 방침이다.

심민규 기자 smk@arunews.com