[본지 입수] 선정기준 개정 계획 살펴보니 | 턴키나 분리입찰 등 조합이 방식 선택

서울시의 시공자 선정시기 조기화에 따른 내역입찰 방법으로 설계와 시공을 동시에 발주하는 ‘턴키입찰’ 방식이 도입된다. 조합이 설계안을 마련해 시공만을 발주하는 분리입찰과 설계·시공을 일괄로 발주하는 턴키입찰을 선택할 수 있게 되는 것이다. 또 건설사가 턴키입찰이나 대안설계 등을 제안하는 경우 정비계획 범위 내에서만 설계안을 작성할 수 있다.

본지가 입수한 서울시의 ‘공공지원 시공자 선정기준 개정 계획’에는 이 같은 내용을 골자로 구체적인 선정기준을 마련하는 내용이 담겼다. 업계와 서울시의회 등에 따르면 조만간 개정 기준안이 발표될 것으로 예상되고 있다. 

주요 내용으로는 △설계·시공 일괄발주(턴키) 방식 신설·도입 △시공자 입찰 시 설계도면은 기본설계도면 수준 유지 △시공자가 대안설계 등 설계 제안 시 정비계획 범위 내로 한정 △건설사업관리 자문 규정 추가 △시공자 입찰 시 조합의 물량내역서 제공 의무화(분리방식 한정) △시공자 선정 시 조합원 과반수 의결요건 반영 등이다.

▲조합, 시공자 입찰 시 설계·시공 일괄입찰 혹은 분리입찰 선택 가능=먼저 공공지원 시공자 선정기준 개정안에는 시공자가 설계와 시공을 한꺼번에 입찰토록 하는 ‘턴키입찰’이 도입될 예정이다. 조합은 시공자 선정 시 조합의 설계안을 토대로 시공만 발주하는 ‘분리입찰’과 설계·시공을 동시에 발주하는 ‘일괄입찰’  중 하나를 선택할 수 있도록 한다는 계획이다.

조합이 설계·시공을 분리해 입찰하는 경우에는 이사회를 개최하기 전에 공사입찰에 필요한 설계도서를 작성하고, 공사원가를 산출해야 한다. 현행과 마찬가지로 내역입찰을 진행하기 위한 규정이다. 조합이 예가를 산출해 무분별한 공사비 인상을 막을 수 있다는 장점이 있지만, 실제 시공자 선정까지는 적지 않은 시간이 소요될 수 있다는 단점이 있다.

턴키방식은 건설사가 설계와 공사비 등을 산출해 입찰하는 방식인 만큼 조합설립인가를 받으면 곧바로 시공자 선정이 가능하다는 장점이 있다. 하지만 건설사가 제시한 설계안이 그대로 적용될지 여부가 불분명하고, 입찰 공사비가 다소 높을 수 있다는 단점이 있다.

업계에서는 현재 설계자를 선정한 조합은 분리입찰을, 사업초기 단계인 현장은 턴키입찰을 선택할 가능성이 높을 것으로 예상하고 있다. 이미 설계자가 선정된 조합이 턴키방식을 선택할 경우 설계비용이 중복 지출되는데다, 시공자와 설계자간의 설계 차이로 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

▲설계안은 고시된 정비계획 범위 내에서 작성… 건설엔지니어링사업자 등에 자문 가능=입찰에 참여하려는 건설사가 설계를 제안할 경우에 대한 제한 사항도 담겼다. 

설계안은 서울시가 심의를 통해 결정·고시한 정비계획 범위 내에서 작성해야 한다. 용적률이나 층수 등 건축규제를 벗어난 설계안을 마련할 경우 향후 건축심의 과정에서 분쟁이 발생할 가능성을 줄이기 위한 것이다.

또 조합과 건설사가 작성하는 설계도서 중 설계도면은 국토교통부장관이 고시한 ‘주택의 설계도서 작성기준’ 제4조에 따른 기본설계도면 작성방법을 따르도록 했다. 입찰 시 기본설계도면 수준을 유지해 내역입찰을 유도하겠다는 취지다.

따라서 조합이 분리입찰 방식으로 시공자를 선정하는 경우 현장설명회에 △설계도면 △공사시방서 △물량내역서 △산출내역서 작성방법 및 설계도서 열람방법 등을 제공해야 한다.

전문성이 부족한 조합이 시공자 선정 시 설계안에 대해 검토할 수 있도록 외부 전문가의 자문을 받을 수 있는 규정도 신설했다. 설계의 경제성 등에 대한 검토와 입찰, 계약 시공관리 등 원활한 사업추진을 위해 ‘건설기술진흥법’ 제2조제9호에 따른 건설엔지니어링사업자 등으로부터 건설사업관리에 관한 자문을 받을 수 있도록 했다.

더불어 공사비 검증기관으로 서울주택도시공사(SH공사)가 추가됐다. 개정안에는 부동산원을 비롯해 서울주택도시공사도 공사비 검증을 할 수 있도록 신규 지정했다.

▲‘조합원 과반수 찬성’ 조례 해석 논란에도 동일하게 적용… 향후 변경 가능성도=시공자 선정방법을 두고 해석상 논란이 일고 있는 ‘조합원 과반수 찬성’ 규정도 동일하게 적용된다. 

지난 3월 개정된 서울시 도시 및 주거환경정비 조례에는 “조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원 과반수의 찬성으로 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정하여야 한다”고 규정하고 있다.

이에 대해 시는 시공자로 선정되기 위해 후보 건설사가 득표해야 하는 조건을 ‘조합원 과반수의 찬성’이라고 해석하고 있다. 반면 업계에서는 시공자 선정에 앞서 선정 여부를 결정하기 위한 조건이라고 판단하고 있다.

따라서 이번 기준 개선안에는 조례와 동일하게 조합원 과반수의 찬성으로 총회 의결을 거쳐 시공자로 선정토록 하는 내용이 그대로 담겼다. 다만 세부 선정 절차에 대해서는 조합 정관을 따르도록 했다.

다만 해당 규정은 조례 개정 취지와 달라 향후 변경될 가능성이 있다. 실제로 조례 개정안을 발의한 김태수 의원은 시의 해석이 당초 개정 취지와 다른 만큼 개정 기준이 발표되면 시정을 요구한다는 계획이다.

김 의원은 “조합원 과반수의 득표로 시공자를 선정한다고 해석할 경우 조합이 시공자를 선정하는 업무가 어려워지게 된다”며 “공공지원 시공자 선정기준이 발표되면 의견청취 기간에 개정 취지에 맞게 개선을 요구할 계획”이라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com