1. 논쟁의 핵심=최근 관리처분계획을 인가하는 절차에 있어서 관리처분계획상 정비사업비가 사업시행계획서의 정비사업비보다 10%이상 증가한 경우에 ①이 때 10%이상인지 여부를 계산함에 있어 물가상승률 등이 포함되어야 하는지 아니면 물가상승률 등은 제외되고 계산되어야 하는지, ②정비사업비가 10%이상 증가한 경우에는 반드시 한국감정원등 공공기관에 인가 전에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하여야 하는지 여부 등에 관하여 논쟁이 많은 것 같다. 따라서 이하에서는 위 두가지 내용에 대하여 본 변호사 나름대로의 견해를 밝히고자 한다.2. 정
1. 임원 연임금지 개정 추진=최근 서울 강남구가 서울특별시 및 국토교통부에 ‘도시 및 주거환경정비법 관련 법령 개정’ 건의를 하였는데, 재건축‧재개발 등 정비사업의 조합임원에 대한 연임을 원칙적으로 금지하고, 지자체가 임원 선출을 위한 총회를 직권으로 소집할 수 있고, 이에 적용될 선거사무추진 기준을 마련해야 한다는 것이다.강남구가 개정을 제안한 이유는 조합장 및 조합임원들이 연임을 하여 장기집권을 함으로써 비리가 발생한다고 보기 때문이라는데, 일단 연임금지라는 것은 연달아서 당
1. 개정 입법취지=도시 및 주거환경정비법이 2018.6.12.일부개정되어 2018.10.13.에 시행되었다. 그 개정이유를 살펴보면 아래와 같다. 「현행법에서 조합임원의 선임, 시공자 선정 등과 관련하여 금품·향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하는 등의 행위를 제한하고 있으며, 이를 위반하는 경우 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음. 그럼에도 불구하고 최근 조합임원의 비리가 비일비재하게 발생하고 있고, 건설사가 시공자 선정을 위해 금품·향응을 제공하는 불법행위가 나타나고 있어 정비사업의 투명성 확
5. 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 해당하는 범죄 [법 규정] 제137조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제12조제5항에 따른 안전진단 결과보고서를 거짓으로 작성한 자 2. 제19조제1항을 위반하여 허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 행위를 한 자 3. 제31조제1항 또는 제47조제3항을 위반하여 추진위원회 또는 주민대표회의의 승인을 받지 아니하고 제32조제1항 각 호의 업무를
1. 도시정비법 위반 행위에 대한 형사처벌과 일반 형사처벌과의 차이점=「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)에서 정하는 강행규정을 위반하는 행위중 일부에 관하여 도시정비법 자체에 형사처벌규정을 두고 있다. 그런데 조합임원이 아닌 경우에는 도시정비법에 의한 형사처벌이나 일반적인 형사처벌이나 별 차이가 없으나, 조합 임원인 경우에는 도시정비법에 의한 형사처벌로 벌금 100만원 이상을 선고받게 되면, 도시정비법 제43조(조합임원의 결격사유 및 해임)에 의하여 100만원 이상의 형을 선고받은 뒤로부터 5년이 지나지 않으면
1. 정비사업 관련 자료 공개의 취지=정비사업을 하다 보면 많은 자료들이 생성되며, 이 자료들은 정비사업을 진행하면서 중요한 역할을 하게 된다. 각종 총회나 대의원회 회의록등은 조합의 의사결정상 중요한 증거가 되며, 공사계약서 등 용역계약서는 조합의 자금이 지출되는 중요한 서류이다. 그리고 조합의 자금집행과 조합사무실 운영 등은 조합원의 비용부담에 영향을 끼치기 때문에 매우 중요한 자료이다. 따라서 이러한 자료들은 조합원이나 토지소유자등 이해관계인들에게 모두 공개가 되어야 함에도 불구하고, 추진위원장이나 조합임원들이 잘 공개를 하지
1. 주택등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일=재건축조합 또는 재개발조합에서 조합원으로 계속 있는 이유는 신축아파트나 상가를 분양받기 위함이다. 조합원으로서 분양을 받는 것이 일반분양 받는 것보다 더 분양가가 저렴하여 이익이 되기 때문이다. 따라서 부동산경기가 아주 나쁘지 않는 이상 조합원분양가보다 일반분양가가 더 비싸기 때문에, 조합원 분양호수가 자꾸 늘어나게 되면 그 만큼 일반분양분이 줄어 들게 되어 결국에는 조합원들에게 손해가 발생할 것이고, 조합원들은 속칭 “쪼개기”등을 하여 분양받을 호수를 늘려가려는 경향이 있기 때문에
1. 관리처분계획의 내용=재건축조합 또는 재개발조합은 사업시행계획인가를 받은 뒤에 조합원 분양신청을 받게 되는데, 조합원 분양신청이 끝나면 신축건축물중 조합원분양분과 일반분양분의 숫자가 정해지게 되어 대략적인 분양수입이 정해지게 된다. 이러한 분양수입규모와 사업에 소요되는 비용 등을 산출한 뒤, 각 조합원이 부담하여야 할 부담금을 산출하게 되는데, 조합원들이 현재 소유하고 있는 부동산의 가격(종전자산가액)은 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 감정평가하도록 법에 규정되어 있고, 분양받을 신축건축물의 분양가도 종후감정평가를 통하여 거의
1. 분양신청 안한 자의 조합원지위 상실=조합이 사업시행계획인가를 받게 되면 인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 분양신청기간등을 토지등소유자에게 통지하고, 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내에 분양신청을 받아야 한다(20일의 범위내에서 한 차례만 통지가능). 이때 조합원 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않은 자는 조합이 신축하는 건축물등을 분양받지 않겠다는 뜻이고, 이 경우 분양신청을 하지 않는 토지등소유자는 분양신청기간이 종료한 그 다음날에 조합원지위를 상실하게 되고, 그 이후의 각종 조합총회에 참석 및 표결권을 행사할
4. 투기과열지구에서의 조합원지위양도 제한=조합원지위 양도와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에는 조합원지위 양도시기를 제한하는 규정이 있다. 2003.7.1. 도시 및 주거환경정비법이 시행된 뒤에 당시 급등한 부동산가격을 잡기 위하여 2003.12.31.에 법을 개정하여 바로 시행하면서 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우에만 조합설립인가 후에 조합원지위양도를 제한한 것이 최초이다. 그런데 이 조항은 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업에 국한되었고, 그 뒤 부동산가격이 안정되자 투기과열지구가 해제됨으로
1. 조합원 지위 양도 가능여부의 중요성=정비사업에 있어서 조합원이 되기 위해서는 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 조합설립에 동의한 자만 해당)여야 하고(법 제39조), ‘토지등소유자’라고 함은 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우에는 ‘정비구역에 위치한 토지 또는 건축물 소유자 또는 지상권자’를 말하고, 재건축사업의 경우에는 ‘정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자‘를 말한다(법 제2조제9호). 정비사업의 조합원이 되려고 하는 이유는 위 부동산을 소유하여 조합원이 된 후 신축아파트 분양을 받거나 부동산 시세차익을 얻기
■ 소형주택의 공급 및 인수 가. 본 조문의 주요 내용 지난 호에 해설한 바가 있는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조에 의하여 용적률 완화 받아 소형주택을 건설할 경우에, 건설된 소형주택을 국토교통부장관 등 인수자에게 공급을 하고 공급된 주택을 임대주택으로 활용을 하게 된다. 이때 인수가격은 어떻게 되며, 인수한 자는 그 주택을 언제까지 임대주택으로 사용하여야 하는지 등에 관하여 규정하고 있는 조문이다. 나. 법령 내용 ■ 법 제55조(소형주택의 공급 및 인수) ①사업시행자는 제54조제4항에 따라 건설한 소형주택을 국토교통부장관,
■ 재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비율 가. 본 조문의 취지 도시계획의 최상위법이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」인데, 이 법 제78조에는 주거지역, 상업지역등 각 용도지역별로 건축할 수 있는 용적률을 제한하고 있다. 그리고 이 최대한도를 기준으로 시행령에 각 관할구역 면적과 인구 규모, 용도지역을 고려하여 시행령으로 구체적인 용적률의 한도를 규정하고 있다. 예를 들면 위 법 제78조에는 도시지역중 주거지역의 경우에 500%이하로 용적률이 제한되어 있고, 시행령 제85조에는 아파트를 건립할 수 있는 제3종 일반주
1. 사업시행계획서 작성 가. 법령 내용 ■ 법 제52조(사업시행계획서의 작성) ①사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다) 2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책 4. 세입자의 주거 및 이주 대책 5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 6. 제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다) 7. 제54조제4항에 따른 소형주택의
1. 대의원회 구성 및 선임 가. 법령 내용 ■ 법 제46조(대의원회) ①조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. ②대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 구성한다. 다만, 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있다. ③조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. ④대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령으로 정하는 사항 외에는 총회의 권한을 대행할 수 있다. ⑤대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 등은 대통령령으로
1. 총회 소집절차 가. 법령 내용 (법 제44조) ① 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 둔다. ②총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. ③제2항에도 불구하고 조합임원의 사임, 해임 또는 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있다. ④제2항 및 제3항에 따라 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다. ⑤
■ 정관 변경 절차 가. 법령 내용 (법 제40조) 조합정관은 조합설립동의서에 ‘정관에 동의한다.’는 문구가 기재되어 있어 조합설립동의자에 의하여 동의가 된 다음, 창립총회에서 정관 안을 의결한 뒤 관할관청의 인가를 받아서 그 효력이 발생하게 된다. 그 뒤 변경을 하려면 그 정관조항을 3부분으로 나누어, ①조합원 2/3 이상 찬성을 받아야 하는 부분, ②조합원 과반수 찬성을 받아야 하는 부분, ③법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 찬성을 받아야 하는 부분 등 3부분으로 나누어 변경 동의율을 정하고 있다. 이중 ③항(경미한 변경사항
■ 토지등소유자의 동의서 재사용 특례 가. 법령 내용 (법 제37조, 시행령 제35조) ①조합설립인가(변경인가를 포함)를 받은 후에 동의서가 위조되었다거나, 동의서를 철회하는 경우, 그리고 동의자수 산정에 관하여 잘못 계산하거나 하여 동의율 미달등의 사유로 조합설립인가취소, 무효등을 주장하는 소송이 제기되는 경우가 더러 있다. ②그리고 이 소송을 방어하기 위하여 조합측을 대리하여 소송에 관여해 보면, 실제로 동의율 계산을 잘못하여 조합설립동의율에 부족하는 경우가 발생하여, 그대로 진행할 경우에는 조합설립인가가 취소되는 판결이 날 가
1. 토지등소유자의 동의자수 산정방법 가. 법령 내용 (시행령 제33조 1호, 2호) ①조합설립동의율 등 각종 동의율 및 동의자 수를 산정하는데 있어 분쟁이 많이 발생하기 때문에 도시 및 주거환경정비법 제36조제4항에 “④제1항, 제2항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 하여 대통령령으로 위임하였고, 이에 따라 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조에서는 아래와 같이 규정을 하고 있다. ②아래 조문 내용에 대하여 해설을 하겠다. 제33조(토지등소유자의 동
1. 조합설립동의율 관련 가. 법령 내용 요약 (제35조) ①시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. ②재개발사업의 경우에 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. ③재건축사업의 경우에 조합을 설립하려면 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인