1. 토지등소유자의 동의자수 산정방법
가. 법령 내용 (시행령 제33조 1호, 2호)

①조합설립동의율 등 각종 동의율 및 동의자 수를 산정하는데 있어 분쟁이 많이 발생하기 때문에 도시 및 주거환경정비법 제36조제4항에 “④제1항, 제2항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 하여 대통령령으로 위임하였고, 이에 따라 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조에서는 아래와 같이 규정을 하고 있다.


②아래 조문 내용에 대하여 해설을 하겠다.

제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ①법 제12조제2항, 제28조제1항, 제36조제1항, 이 영 제12조, 제14조제2항 및 제27조에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자 수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.


1. 주거환경개선사업, 재개발사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것
가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 재개발구역의 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다.
나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 재개발사업으로서 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다.
라. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것


2. 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것
가. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
나. 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
다. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것


3. 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의 한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것


4. 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것


5. 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것

나. 해 설
‘법 제12조제2항’은 재건축사업의 안전진단실시 요청서를, ‘법 제28조제1항’은 토지등소유자의 과반수의 동의로 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업대행자로 지정하는 경우를, ‘법 제36조제1항’은 왼쪽에서 보는 바와 같은 경우를, ‘영 제12조’는 정비계획의 입안제안 동의를, ‘영 제14조제2항’은 기부채납을 현금으로 납부하려는 경우의 동의를, ‘영 제27조’는 창립총회 소집요구, 의사결정을 말한다.


1호 가목 : 흔히 말하는 ‘공유’관계일 경우에 적용되며, 공유자들이 대표하는 1인을 선출하는데 합의하지 못하면 동의자로 산정될 수 없다. 그런데 재래시장이나 상점가 등의 경우에는 1개 건물 전체 또는 각 층별로 공유관계가 되어 있는 경우가 많은데, 이러한 경우에 그 많은 공유자들이 전부 합의하여 대표자 1인을 산정하기가 어렵다. 그래서 3/4이상의 동의를 받은 대표자 1인이 있는 경우에는 동의자로 산정할 수 있도록 하였다. 이 때 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가가 아닌 경우에는단서 조항이 적용이 안되니 유의할 것.


1호 다목 : 토지등소유자 20인 미만이 토지등소유자 방식이나 공동시행방식으로 재개발사업을 하는 경우에는 동의를 정비구역지정 후에 받는다고 하더라도 정비구역지정시점을 기준으로 하여 토지등소유자수를 산정하여야 한다. 그리고 정비구역지정 후에 토지등소유자가 정비구역내의 토지 또는 건축물을 취득한 경우에는, 토지등소유자의 숫자는 정비구역지정시점을 기준으로 산정하고, 동의여부는 새로 취득한 토지등소유자가 행사하게 된다.


예를 들어 정비구역지정 당시 총 토지등소유자가 18명이었는데, 정비구역지정 후 그 중 1명이 다른 사람이 소유하고 있는 토지 또는 건축물을 소유하게 되어(1사람이 2개이상을 소유하게 됨), 소유자가 17명으로 줄어들더라도 총 토지등소유자의 숫자는 18명 그대로 산정하고, 대신 새로 소유한 토지 또는 건축물에 대한 동의여부는 새로 취득한 토지등소유자가 행사하게 된다는 의미이다.


이는 예전의 도시환경정비사업에 있어서 토지등소유자방식으로 진행할 때에 토지 또는 주택을 여러 개 소유하게 되는 사람도 1개를 소유한 사람과 동일하게 1인으로 산정되어 정비구역내의 토지면적 소유 비율과 관계없이 사람수로 다수가 의사결정을 좌우하게 되어 불공평하다는 지적에 따라규정하게 된 것이다.


3호 : 예를 들어 A가 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 상태에서 소유권을 B에게 이전하면 B는 동의한 것으로 산정하게 된다. 만약에 B가 반대를 하려면 법이 정하는 절차에 따라 철회나 반대의사 표시를 하여야 한다.


4호 : 주민등록번호가 기재되어 있지 않고 + 기록된 주소가 현재 주소와 다르고 + 소재가 확인이 되지 않는등 3가지 요건을 모두 갖추어야 한다. 단순히 연락이 안된다고 하여 토지등소유자의 숫자에서 제외하여서는 안된다.


5호 : 국·공유지에 대한 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 발급받아 보면 소유자 이외에 관리청이 기재되어 있다(예, 국토교통부, 재무부 등). 이 관리청별로 1인의 토지등소유자로 산정하면 된다.
 

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