1. 조합설립동의율 관련
가. 법령 내용 요약 (제35조)
①시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다.
②재개발사업의 경우에 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
③재건축사업의 경우에 조합을 설립하려면 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
④그리고 재건축사업의 경우에 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
나. 해 설
①시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 조합설립이 의무화되어 있다. 이 때 조합은 토지등소유자로만 구성되지 토지등소유자가 아닌 사람이 조합의 구성원이 될 수는 없다. 다만 토지등소유자가 20인 미만인 재개발사업의 경우에는 조합설립을 하지 않고 토지등소유자가 사업시행자가 되는 방식을 택할 수가 있다.
②재개발사업과 재건축사업의 조합설립동의율 계산방법이 다르다. 재개발사업의 경우는 ‘토지등소유자’의 개념이 ‘정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’인데, ①건축물없이 토지만을 소유하거나 ②토지 소유없이 건축물만을 소유하거나 ③토지나 건축물 소유없이 지상권만을 가지거나, ④그리고 토지 및 건축물을 모두 소유하는 경우 모두가 ‘토지등소유자’의 범위에 포함되기 때문에, 동의율 계산시 이 사람들 숫자 전부를 합하여 계산하여야 한다. 따라서 조합설립동의율은 토지등소유자(정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자)의 4분의 3 이상 + 토지면적(토지만 소유하거나 건축물과 토지 모두를 소유하거나)의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
③재건축사업의 경우에 조합설립 동의율을 요약하면, “주택단지 안의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의 + 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의”를 받아야 한다. ‘복리시설’이란 ‘주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당, 종교시설, 판매시설 중 소매시장 및 상점, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 중 금융업소, 지식산업센터, 사회복지관. 주민공동시설등 주택법, 동 시행령에 규정된 공동시설을 말한다.
[복리시설의 동의율]의 경우에는, 아파트단지의 예를 들 경우 각 동별(건물별)로 구분소유자 과반수 동의를 얻어야 하는데, 상가 등은 1개의 상가건물에 구분소유자가 5명이 있는 경우도 있고, 또 1명이 있는 경우도 있다. 이럴 경우에 각 상가건물별로 구분소유자 과반수 동의를 얻어야 한다면 상가건물 1~2개 동이 동의하지 않으면 주택단지 전체가 재건축사업을 하지 못하기 때문에 무리하게 요구를 할 수도 있다. 따라서 주택단지내의 복리시설 전체를 1개 동으로 산정하여 그 복리시설 전체 동의 과반수 동의만 받으면 되도록 하였다.
[동별 구분소유자가 5이하인 경우]에는 아파트는 별로 그렇지 않은데 연립주택이나 다세대주택의 경우에는 1개 동의 구분소유자가 5 이하인 경우도 있음. 이럴 경우에 그 동을 1개동으로 계산하여 동별 동의요건을 갖추라고 하면 이 또한 복리시설과 같은 단점이 발생할 수 있다. 그래서 구분소유자가 5 이하인 동은 각 동별 동의율을 계산할 때에 제외시켜 버리는 것으로 하였다. 단 그 동의 경우에도 주택단지 전체 동의율을 계산할 때에는 토지등소유자 숫자나 동의자 숫자에 포함시켜야 한다.
④재건축사업의 경우에 주택단지 인근이나 진입로 부분 또는 단독주택들이 주택단지와 함께 정비구역안에 포함될 경우에, 주택단지 지역은 제③항에 의하여 동의율을 충족하여야 하고, 주택단지가 아닌 지역은 별도로 제④항에 의하여 동의율을 충족하여야 한다. ‘토지 또는 건축물 소유자’에는 ‘토지와 건축물 모두를 소유한 자도 포함’하여 계산하여야 한다.
2. 토지등소유자의 동의방법등
가. 법령 내용 요약 (제36조)
①토지등소유자들이 법령이 정하는 일정한 사항에 대하여 동의, 동의철회, 반대의사표시를 할 경우에 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하고, 주민등록증, 여권등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하도록 되어 있다.
②단, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.
③제1항 및 제2항에 따라 서면동의서를 작성하는 경우 검인(檢印)한 서면동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다.
나. 해 설
①동의방법은 그 정해진 대로 동의를 하지 않으면 동의서를 제출해도 무효가 되기 때문에 상당히 중요한 조문이다. 조문에 기재된 대로 서면동의서를 작성하여 제출하여야 하지 이 방법을 위반할 경우에는 동의서가 무효가 될 수 있다. 그리고 이 방식이 적용되는 것은 조문에 기재된 경우에만 해당하는 것이지, 주민총회나 조합총회등의 출석을 대신하여 제출하는 총회 서면결의서에는 적용되지 않으니 착오없으시기 바란다.
②아울러 동의할 때 뿐만 아니라 동의를 철회할 경우, 반대의사표시의 경우에도 적용되며, 정비계획입안제안 동의자의 사업시행자 지정 동의 간주, 추진위구성동의자의 조합섭립동의 간주, 주민대표회의 구성 동의자의 사업시행자 지정 동의 간주등에 대한 반대의사표시에도 적용된다.
③ 그런데 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부할 때와 비교할 때에 지장날인에 대한 위조주장 등이 많이 발생하여 추후 소송 등을 통하여 무효처리될 가능성이 높아졌기 때문에, 동의서를 약간 여유있게 받아서 처리하는 것이 좋겠다.