집합건물법 제48조는 집합건물의 재건축 절차에 대해 규정한 것으로 재건촉 참가의 독촉, 2개월 내 회답, 매도청구권의 발생 및 행사에 대해 규정한 것이다.
도시 및 주거환경정비법에서는 매도청구권 행사 절차에 대해 집합건물법 제48조를 적용하도록 해 두고 별도로 매도청구권 행사 절차에 대한 규정을 두지 않았다.
당시 일선 법원은 도시정비법에 집합건물법의 절차에 따라 매도청구권을 행사하도록 규정되어 있다는 것을 근거로 집합건물법상의 매도청구에 관한 다음 판례를 들이대며 조합설립절차 자체에 하자가 있다고 판결하기 시작했다.
“재건축 비용의 분담에 관한 사항은 집합건물의 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 한다.” 이는 도시정비법 제정 전에 확립된 판례 이론이다.
이 판례이론에 의하면 조합설립동의서에 비용분담에 관한 사항이 구체적으로 기재되지 않은 경우에는 조합설립 자체에 하자가 있으니 매도청구권도 당연히 행사할 수 없다고 본다.
그런데, 조합설립 요건에 대해서는 도시정비법 제16조에 규정을 두고 있다. 조합설립 결의사항 중에는 정관도 포함된다.
정관에서 조합원이 사업진행으로 부담하게 될 청산금의 산정방식(청산금=분양받은 대지 및 건축물의 가격-종전 토지 및 건축물 가격)뿐만 아니라 종전·종후 가격의 평가방법과 평가기준시점, 청산금의 부담시기와 납부방법 등을 구체적으로 규정한다.
정관에서는 향후에 산출된 비용분담에 관한 기준을 명확히 정하면 된다. 정비사업의 초기 단계에서 비용분담액이 얼마라는 식으로 구체적으로 산출할 방법이 없다. 비용분담에 관한 사항은 예산안, 사업시행계획, 관리처분계획에서 정해진다. 비용분담에 관한 사항이 사업시행 단계에 따라 구체화될 수 밖에 없는 구조이다.
법원은 이 부분을 이해하지 못했다. 몰이해는 도시정비법 전체를 숙지하지 못한 데서 비롯된다. 도시정비법 39조에서 집합건물법 48조를 준용한 것에서 착시를 유발하였다.
이 착시로 인해 정비사업은 엄청난 혼란을 겪었고, 법원이 착시였음을 깨달으면서 혼란이 해소되기 시작하였다. 이후 법령의 개정을 통해 ‘표준동의서’가 도입되고 ‘법정동의서’가 도입되었다. 이 험한 여정은 출발도 법조문이고 도착도 법조문이다. 국회의원을 뽑을 때 유권자가 최선을 다해야 하는 이유다.