공공재개발, 일단 관심 끌기는 성공… ‘공공=임대’ 인식 깨야

정부가 추진 중인 공공재개발이 설익은 정책으로 평가 받고 있다. 저품질 아파트 건립이 우려되고, 수수료 책정 범위가 불명확하다는 등의 이유에서다. 지난 17일 SH주택공사 등 공공기관은 서울시청 서소문청사 후생동 대강당에서 ‘서울시 주택공급 확대를 위한 공공재개발’에 대해 설명하는 자리를 마련했다. 핵심 내용은 공공재개발 추진을 위해 주택공급활성화지구로 지정되면 용적률 상향, 분양가상한제 적용 제외 등 완화된 규제를 적용 받는다는 점이다. 대신 건립되는 가구수 중 시가 의무건립 비율로 정한 임대주택과 조합원 분양분을 뺀 나머지 물량의 절반 이상은 공적임대로 내놔야 한다. 일각에서는 공공재개발 시행을 앞두고 저품질 아파트 건립 우려 등 공공 불신부터 해소시켜야 사업 참여도를 높일 수 있다는 지적이 나온다. 설명회 핵심내용 및 질의응답을 토대로 보완이 요구되고 있는 사안들을 정리했다.

▲공공재개발 설명회, 서울시내 20여개구역에서 참석… 용적률 상향 등 당근책으로 관심 끌기는 성공했지만 공공불신 해소 등 해결할 숙제 산적=정부가 공공재개발을 통한 용적률 상향 등 각종 인센티브를 내건 당근책으로 일선 추진주체들의 이목 끌기는 성공했다. 설명회에 20여개 구역이 다녀가면서 공공재개발에 관심을 보였다. 하지만 수수료 범위 책정과 저품질 아파트 건립을 우려하는 주민 신뢰감 향상 등은 해결해야 할 숙제로 남았다.

설명회에 따르면 공공재개발에 대한 세부 내용은 기존 6·17 부동산 대책을 통해 발표했던 것과 대부분 동일하다. 변경된 내용은 당초 정비예정구역과 정비구역에서 해제된 곳들의 경우 적용 대상에서 배제시켰지만, 최근에 포함시켰다는 점이다.

지원 범위는 도시계획심의를 거쳐 1단계 종상향 허용, 법적상한용적률의 120%까지 완화 등의 내용을 적용 받는다. 분양가상한제 적용 대상에서도 제외된다. 이와 함께 총사업비의 50%까지, 이주비는 3억원 한도 내에서 보증금의 70%까지 각각 연 1.8%의 금리로 융자가 가능하다. 서울시 도시계획위원회 전담 수권소위를 신설해 사전타당성 검토를 생략하는 등 신속한 인·허가도 지원한다.

이 경우 총 건립 가구수에서 지자체가 의무 건립비율로 정한 임대주택과 조합원분양분을 뺀 나머지 물량의 절반은 공적임대주택으로 내놔야한다.

▲공공성에만 치우치지는 않을까… 저품질 및 임대아파트 양산 우려=업계에서는 공공재개발 시행 전 공공에 대한 불신부터 해소시켜야 한다는 의견이 나온다.

실제로 설명회에서는 공공이 사업시행자로 나설 경우 저품질 및 임대주택 이미지가 높은 아파트 건립이 우려된다는 의견이 나왔다.

한 주민은 “LH나 SH가 단독 또는 공동으로 사업을 시행할 경우 시공자 선정부터 아파트 품질 구성을 위한 마감재 선택까지 주민들을 배제하는 것 아니냐”며 “공공성에만 치중해 임대주택 건립 확보에만 집중할 경우 임대 아파트라는 이미지가 상승할 수 있다”고 우려했다.

이에 대해 SH는 시공자 선정은 물론 협력업체 선정 전 과정에 있어 법적 절차를 준수해야하기 때문에 걱정할 게 없다는 입장이다.

정임항 SH공사 도시재생본부 공공재정비사업단 공공재개발부 차장은 “SH가 사업시행자로 참여한다고 해도 건축수준이 낮아질 일은 없다”며 “시공자 등 협력업체 선정은 법과 기준에 따라 정하도록 규정돼있기 때문에 LH나 SH가 독단적으로 진행할 수 없는 사안”이라고 답했다.

▲정비예정구역·해제구역 포함… 노후도 충족 어렵다면 사실상 공공재개발 추진 어려워 ‘그림의 떡’=공공재개발 추진을 원하는 곳들은 노후도 요건을 완화시켜줘야 한다는 주장도 나오고 있다.

정부는 정비예정구역과 해제된 곳도 기존 입장과 달리 공공재개발 적용 대상지에 포함시키겠다고 밝혔다. 다만, 정비구역 지정 요건인 노후도를 충족해야 공공재개발 추진이 가능하다는 점을 조건으로 달았다.

정 차장은 “공공재개발 추진을 위해서는 원칙적으로 도시 및 주거환경정비기본계획상 주거정비지수 기준을 충족해야 한다”며 “신축빌라 난립으로 인한 노후도 여건 역시 주거정비지수 기준에 따라 판단해야할 부분이다”고 말했다.

해제구역 내 신축빌라가 우후죽순으로 들어선 곳들은 노후도 요건을 충족하지 못하면서 사실상 공공재개발 추진 대상에서 제외되는 셈이다.

▲공공재개발, 시행자에 수수료 납부해야… 주민 납득 가능한 범위에서 설정 필요=사업시행자에게 지불해야 할 수수료도 주민들이 수용 가능한 범위 내에서 명확하게 책정해야한다는 요구가 나온다. 현재까지는 총공사비의 약 4% 이내로 수수료 책정 범위가 논의 중인 것으로 파악됐다.

업계에서는 향후 주민들이 납득할 수 있는 수준에서 수수료가 책정돼야 한다는 의견이 나온다.

일례로 신탁사가 사업시행자로 정비사업에 참여할 경우보다는 공공이 참여하는 재개발에서 수수료 책정 범위가 더 낮아야 한다는 것이다. 그래야 수수료 책정 범위를 두고 주민들로부터 설득력을 얻을 수 있다는 이유에서다.

신탁업계에 따르면 사업시행자 방식 정비사업 수수료는 사업장 규모나 지역, 분양가격 등에 따라 시뮬레이션을 시행한 후 결정한다. 통상 총 분양수입의 2~4%가 책정된다. 규모가 작은 현장일수록 수수료는 더 높은 것으로 알려졌다.

이혁기 기자 lee@arunews.com