5·6 공급대책의 핵심… 공공재개발의 성공조건은? | 공급에도 눈돌린 정책… 실효성은 물음표

재개발 등 정비사업에 대한 정부의 시각 변화가 감지되고 있다. 그동안 정부는 정비사업을 주택가격 상승의 주범으로 판단해 규제 위주의 정책을 펼쳐왔다.

하지만 최근 수도권 내 주택공급을 통한 부동산 시장 안정화 방안을 발표하면서 공급 정책을 병행하겠다는 의지를 밝혔다. 특히 수도권 주택의 주요 공급처로 재개발을 지목한 만큼 정비사업에 대한 시각 변화에 대해 업계가 긍정적으로 평가를 하고 있다. 다만 정부가 추진하고 있는 공공 재개발의 경우 구체적인 실행방안이 미흡해 실효성에는 의문이 들고 있는 상황이다. 정부의 공급 정책에 대한 업계의 평가와 성공을 위한 개선사항을 3회에 걸쳐 게재한다.

국토교통부는 지난 6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표하면서 안정적인 공급을 통한 시장 안정화를 유지하겠다는 방침을 내세웠다.

이번 방안에 따르면 향후 3년간 수도권 입주물량은 연간 22만4,000호에 달하고, 서울의 경우 연간 7만2,000호가 공급될 것으로 예상했다.

다만 2023년 이후에는 코로나19 확산과 글로벌 경기침체 영향에 따른 공급 위축이 우려되고 있으며, 경기가 회복될 경우 수요 증가에 대비할 필요가 있다고 판단했다. 이에 따라 도심지 내 공급부지 확보가 어려운 서울 도심의 경우 유휴부지를 활용하거나, 장기지연 중인 재개발 사업을 활성화하는 방안 등을 검토하겠다는 방침이다.

특히 재개발에 대해서는 공공성을 강화해 활성화한다는 계획이다. 그동안 정비사업에 규제를 가해왔던 정부의 변화가 감지되는 대목이다. 국토부에 따르면 서울 내 재개발·재건축 추진 구역은 총 531곳으로 최근 3년간 인허가와 착공은 예년 수준을 뛰어넘는 실적을 달성하면서 주요 주택공급처로 인정을 받았다.

하지만 재개발 구역 중 102곳이 구역지정 이후 무려 10년간 조합을 설립하지 못하면서 장기간 사업이 지연되고 있는 상황이다. 또 조합을 설립한 구역 중에서도 조합 내 갈등이나 복잡한 절차로 착공까지 평균 10년 이상 소요되고 있는 것으로 판단했다.

이에 따라 정부는 장기간 사업이 중단된 재개발구역에 공공이 참여해 신속하게 사업을 진행함으로써 도심지 내 주택공급을 보완하겠다는 계획이다. 이를 통해 2022년까지 연간 1만3,000호를 추가 공급할 수 있을 것이란 분석이다.

공공이 재개발에 참여하는 경우에는 각종 인센티브를 적용해 사업성을 높이는 대신 공적 임대주택을 공급하게 된다. 조합원에게는 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장하는 등의 재산권을 보장하고, 저소득층 조합원의 분담금을 대납하는 방안도 검토하고 있다. 또 주택공급활성화지구를 신설해 용적률 상향, 기부채납 완화, 인허가 지원 등의 인센티브도 제공한다는 계획이다.

다만 구체적인 지원 방안은 결정되지 않은데다, 일부 내용은 실현 가능성이 높지 않아 실효성 논란이 일고 있는 상황이다. 일례로 사업기간을 절반 수준으로 단축시키겠다는 등의 제안은 쉽지 않을 것이란 전망이다.

한 정비업체 관계자는 “공공이 사업을 진행한다고 해도 도시 및 주거환경정비법상의 절차를 무시할 수는 없다”며 “법령이나 제도의 변화, 인·허가 지연 등으로 당초 계획보다 사업이 장기화되는 경우가 자주 발생하는 만큼 정부의 발표대로 실제 효과를 볼 수 있을지에 의문이 든다”고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com