5·6 공급대책의 핵심… 공공재개발의 성공조건은? | 공공만능주의는 착각… 불량키 우려 목소리

정부가 공공재개발에 대한 의지를 재확인했다. 정부는 지난달 발표한 2020년 주거종합계획을 통해 올해 안으로 공공재개발 시범사업 공모를 진행하겠다고 발표했다. 주택공급 조기화와 공급기반 강화를 위한 방안의 일환이다.

하지만 업계에서는 공공재개발에 대한 기대보다 우려의 목소리가 커지고 있다. 과거 LH가 참여한 재개발사업의 경우 장기간 사업이 지연되거나, 주민들과의 의견 충돌로 되레 공공에 대한 불신이 높아졌기 때문이다.

또 LH와 SH의 전문성을 의심하는 전문가들도 적지 않다. 실제 재개발을 추진한 경험 자체가 많지 않은데다 이렇다 할 성공 사례도 없다는 이유에서다.

따라서 공공재개발이 성공하기 위해서는 정비사업 역량을 강화하는 것은 물론 과도한 혜택을 남발해 민간사업이 역차별을 받지 않도록 균형을 맞추는 것이 중요하다는 지적이다.

정부의 발표에 따르면 현재 1,000세대 이상의 사업지는 구역지정에서 착공까지 소요기간이 10년 이상 걸리는데 반해 공공재개발은 신속한 인·허가 등을 통해 5년으로 단축하겠다는 계획이다.

문제는 그동안 LH가 참여한 재개발사업이 신속하게 진행되지 않았다는 점이다.

성남 재개발 2단계 사업장인 중1구역과 금광1구역, 신흥2구역 등은 이미 10년을 넘어섰지만, 여전히 사업은 진행 중이다. 3곳 모두 2009년 12월 사업을 시작했지만, 2023년에야 사업을 완료할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 공공이 정비사업을 추진하면 성공할 수 있다는 ‘공공 만능주의’가 되레 불신만 심어준 꼴이 된 것이다.

공공재개발에 대한 과도한 홍보도 신중해야 한다는 지적도 나온다. 정부는 수도권 주택공급 기반 강화 방안을 통해 공공 재개발 시 조합원 지원 강화를 통해 확정수익을 보장한다고 발표했다. LH·SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장한다는 내용이다.

하지만 일선 업계에서는 확정수익에 대해 부정적인 반응을 보이고 있다. 우선 ‘확정수익’이라는 표현 자체가 과거 건설사가 정비사업을 수주하기 위해 만든 표현이다. 실제 확정수익이 제대로 이행된 경우도 거의 없는 것이 현실이다. 따라서 정부가 과거 건설사들이 홍보한 ‘확정수익’을 발표한 것은 신중치 못했다는 지적이다.

관리처분 시 산정된 분담금을 끝까지 보장할 수 있을지도 의문이다. 민간의 경우 사업초기 단계에서부터 사업시행계획, 관리처분계획 단계에 이르기까지 지속적으로 사업성을 확인하는 절차를 거친다. 그럼에도 법령이나 제도 변경, 인·허가, 이주·철거 등에서 변수가 발생해 추가부담금이 발생하게 된다.

실제로 LH가 사업을 추진하고 있는 금광1구역도 고용 갈등 등의 문제가 공사가 중단되기도 했다. 사업시행자가 예측할 수 없는 변수로 사업이 지연되거나, 사업비용이 증가할 경우 LH나 SH 등 공공이 손해비용을 보전해야 하는데 공공기관의 부채 등을 감안하면 현실적으로 쉽지 않다.

여기에 공공사업에만 인센티브를 제공함에 따라 민간사업에 대한 역차별 논란이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.

민간사업의 경우 집값 상승의 원인으로 지목돼 각종 규제가 적용되고 있는 상황에서 자칫 공기업 일감 몰아주기라는 오해를 불러올 수 있다는 것이다.

심민규 기자 smk@arunews.com