5·6 공급대책의 핵심… 공공재개발의 성공조건은? | 설익은 공공 재개발, 제2의 공공관리 우려

국토교통부가 추진하는 공공참여형 재개발은 신속하고 투명한 사업추진, 조합원 분담금 절감이 목표다. 그동안 지지부진했던 재개발구역에 공공이 참여해 사업성을 보완함으로써 공공주택을 확보하겠다는 것이다.

정부가 발표한 공공 재개발의 목표는 서울시의 공공관리제도(현 공공지원제도)와 겹친다. 시는 공공관리제를 도입하면서 투명·신속·분담금 절감이 가능하다는 홍보를 내걸었다. 하지만 사업기간 단축이나 분담금 절감 등의 효과는 나타나지 않고 있다. 오히려 공공의 과도한 개입으로 비슷한 시기에 사업을 추진한 수도권의 재정비촉진지구보다 사업이 한참 늦어진 상황이다. 철저한 준비가 없이 공공 재개발을 추진할 경우 제2의 공공관리제가 될 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

서울시는 지난 2010년 7월 공공관리제도를 본격 시행에 들어간다. 약 40여년간 재건축·재개발 등 정비사업에 부조리와 주민간 갈등이 발생함에 따라 공공이 적극적으로 개입하겠다는 취지에서다. 그러면서 시는 공공관리제가 도입되면 협력업체 선정 과정이나 조합 운영이 투명해지고, 적극적인 인·허가로 사업이 신속하게 진행될 것이라고 주장했다.

당시 시는 투명·신속한 사업추진으로 조합원 부담금이 1억원 가량 절감될 것이라고 강조했다. 서울지역 2개 구역에 공공관리를 적용한 결과 전체 사업비의 20% 가량이 절감되고, 세대당 각각 1억원과 7,000만원이 줄어드는 효과가 있다는 것이다.

그렇다면 공공관리제가 도입된 이후 만 10년에 가까운 현재는 시의 목표에 부합하고 있을까? 업계에서는 공공관리제가 시행된 이후 오히려 정비사업이 퇴보했다고 주장하고 있다. 실제로 공공관리 시범지구로 지정된 한남, 성수지구와 공공관리가 적용되지 않은 경기 광명뉴타운이 비교가 되고 있는 상황이다. 한남-성수지구와 경기뉴타운은 재정비촉진지구로 지정돼 비슷한 시기에 사업을 추진했기 때문이다.

먼저 광명뉴타운의 경우 11개 구역이 사업을 추진하고 있다. 2020년 4월 28일 기준으로 8개 구역이 관리처분인가를 받아 5곳은 이주를 준비·진행하고 있으며, 3곳은 이미 착공에 들어갔다. 나머지 3곳도 현재 관리처분계획 인가를 준비하고 있다. 광명뉴타운 내 모든 구역들이 사업시행계획인가 이후의 단계인 셈이다.

반면 서울 클린업시스템에 따르면 한남지구는 3구역이 사업시행인가를 받았을 뿐 나머지 2, 4, 5구역은 조합설립인가 단계에 머물러있다. 성수지구의 경우에도 1~4지구가 모두 조합설립인가 단계인 상황이다. 그나마도 성수2, 3지구는 올해 조합설립인가를 받았다. 광명뉴타운이 사업 마무리 단계에 접어들었다면, 한남·성수지구는 이제 사업을 본격화하고 있다는 의미다.

따라서 업계에서는 공공의 과도한 개입을 불신하고 있는 상황이다. 공공 재개발 역시 장기간 사업이 중단된 구역을 지원한다는 취지는 공감하는 동시에 공공성 위주의 정책에는 우려를 나타내고 있다.

서울의 한 재개발 조합 관계자는 “사업성 부족 등으로 재개발이 지연되거나, 포기한 현장을 지원해 사업을 재개할 수 있도록 한다면 공공재개발을 도입하려는 구역들이 적지 않을 것”이라면서도 “하지만 공공 재개발에 대한 철저한 준비가 없다면 과거 LH가 성남이나 안양지역의 재개발 사례와 마찬가지로 사업추진에 어려움을 겪을 수밖에 없다”고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com