새로 바뀐 대법원 판례는 이런 내용이다. 임차 외 건물 부분에 대해 임대인이 임차인에게 책임을 물으려면, 임차인의 계약상 의무 위반, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분 손해 사이의 상당인과관계, 임차 외 건물 부분의 손해가 통상손해 또는 특별한 사정으로 인한 손해로서 임차인 책임임을 임대인이 주장·증명하여야 한다. 결국 새로운 대법원 판례는 종래의 판례 흐름과는 달리 기본적으로 임대인이 책임을 져야 한다는 취지이다. 임차인의 관리·지배영역에서 생긴 화재와 손해는 임차인이, 그 외의 부분에서 발생한 화재로 인한 손해는 임대인이
화재의 발생원인이 임차인 자신에게 있지 않다는 사실이 명백히 밝혀 진 경우에는 임차인이 책임을 질 이유가 없으나, 화재 원인이 불명인 때에는 임차인이 꼼짝 없이 책임을 지게 된다. 소송상 입증책임의 원리상 어쩔 수 없는 결과다. 판례에서 문제가 된 예를 들어 보자. 임차인이 이사를 들어오면서 김치 냉장고와 벽 사이에 무리하게 멀티 탭을 끼워 두는 바람에 전선이 눌리고 변형되어 전기 합선이 되어 화재가 발생한 경우다. 이때는 임차인에게 과실이 있다고 판명된 경우이므로 임차인이 화재에 대해 책임을 져야 한다. 임차인이 건물 일부를 임차
임대차계약에 따라 임대인은 임차인으로 하여금 사용 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있고, 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 목적물을 사용수익한 후 임대차관계가 종료되면 임대차목적물을 반환하여야 한다. 임대차기간 중에 임차 목적물인 상가 건물에 화재가 발생하였고 화재원인이 불명인 경우를 예로 들어 보자. 임대인은 사용수익이 가능한 상태로 유지할 의무를 위반한 것이 된다. 임차인은 목적물을 반환할 의무를 이행할 수 없게 된다. 임대인과 임차인 모두 채무불이행 상태에 있게 된다. 채권자는 채무불이행이 있다는 사실만 주장 입
건축허가의 직권취소 사유 중 ‘2년 이내에 착공은 하였지만 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우’에서 언제까지 공사를 완료하는 것이 불가능한 때를 의미하는가.건축허가가 있은 날로부터 2년 이내를 의미하는 것은 아닐 것이다. 영구히 불가능한 경우라고 해석할 수도 없다. 결국 사회통념상 상당한 기간 내에 완공이 불가능하다고 판단되는 경우일 것이다.‘착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 경과한 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우’를 보자. 착공 전에 대지가 낙찰 되어야 하고,
특정 대지 위에 건축물을 신축할 수 있는 건축허가를 받은 지위가 권리인가. 건축법 등 공법에 따라 보호되는 이익이므로 공법상의 권리라고 보아야 한다. 사법상의 권리라고 볼 수 있는가. 대지 소유권과 함께 이전되는 경우가 아니라면 허가권만 분리하여 양도할 수 없다. 사권으로서의 권리는 아니라고 보아야 한다.건축허가는 대물적 처분이다. 건축허가를 할 때에 건축주 또는 토지 소유자가 누구인지 등 인적 요소에 관하여는 형식적 심사만 한다. 건축주는 대지 소유권을 가지고 있거나 대지 소유자의 토지사용승낙서를 받으면 건축허가를 받을 수 있다.
도시 및 주거환경정비법 경과규정에 따라 주택건설촉진법상 사업계획승인을 받기 전이면 신법인 도시정비법이 적용되고, 사업계획승인을 받은 후이면 주촉법의 적용을 받도록 되어 있다. 도시정비법을 적용받지 않고 주촉법 적용을 받는다는 것은 도시정비법에 따른 각종 규제 예컨대 시공사 선정 시기와 방법, 사업계획승인, 분양신청의 시기와 방법, 관리처분계획의 기준, 시공보증 등의 제한을 받지 않는다는 의미다. 대법원 판례에 따르면 조합의 총회의결 사항에 관한 도시정비법의 규정도 적용되지 않는다. 조합의 사업시행 방법, 사업 추진의 효율성이나 안정
법률 조항을 해석할 때 어려운 일 중 하나가 경과규정을 해석하는 일이다. 구법이 폐지되면서 신법이 제정될 때 구법 하에서 발생한 권리관계나 사실상태에 어떤 법률이 적용받도록 할 것인지, 구법하의 기득권은 어떻게 처리할 것인지를 정해야 한다. 그래서 경과규정을 둔다. 기준시점을 함께 두어야 한다.도시 및 주거환경정비법이 제정될 때 부칙에 둔 규정을 보자. 일반적 경과조치라는 조문 제목으로 이 법 시행 당시 도시재개발법, 주택건설촉진법의 재건축 관련 규정(이하 ‘종전법률’이라 한다)에 의하여 행하여진 처분·절차 그 밖의 행위는 이 법의
관할관청이 국토계획법에서 정한 개발행위 허가 기준 등을 고려하여 토지분할을 허가하지 않을 수 있고 이러한 처분이 공유물분할 판결의 효력에 반하는 것이 아니다. 민사소송상 공유물분할판결을 받은 경우에도 관할관청은 토지분할 허가를 해 주지 않을 수도 있다. 이런 내용의 대법원 판결을 소개한 적이 있다.여기서 한 걸음 더 나가 보자. 시·군·구 도시개발 조례에 ‘녹지지역·계획관리지역·생산관리지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 지목이 임야인 토지를 분할하는 경우 분할 면적이 990㎡ 이상이어야 한다’는 규정이 있다.
중도금 대출을 받아 분양대금이 납부되는 경우에는 통상, 잔금 지급하고 소유권이전등기를 받으면서 중도금 대출금에 대해 중도금 대출 은행을 근저당권자로 하여 근저당권을 설정한다. 이 조치를 취함으로써 시공사 또는 시행사는 중도금 대출에 대한 연대보증책임을 면하게 된다.앞서 든 사안은 무슨 이유에선지 수분양자 ‘갑’이 중도금 대출금에 대해 은행에 근저당권을 설정하는 조치를 취하지 않았고, 따라서 이전등기도 받지 못했다.그러면서도 임차인 ‘을’로부터 임대차보증금을 받아 이 돈으로 시공사에 잔금을 모두 납부하였다.임대차계약서에는 ‘분양권 상
최근 주택담보대출에 대한 규제가 강화되면서 주택을 담보로 한 대출이나 집단대출에서 중도금 또는 잔금 대출 규모가 줄어들게 되었다. 신규 분양시의 중도금 또는 잔금 대출로 주택을 매입한 경우에 미묘한 법적 쟁점이 있다.‘갑’은 아파트를 분양받으면서 계약금을 지급하였다. 중도금은 집단대출로 은행에서 시공사로 들어갔다. 중도금 대출에 대해 시공사가 연대보증을 하였다. 아파트가 준공되고 ‘갑’이 ‘을’로부터 전세보증금을 받아 시공사에 잔금을 지급하였다. 현재까지 아파트는 시공사 명의로 등기가 되어 있다. ‘갑’이 중도금 대출을 갚지 못하자
가계약의 내용이 매수희망자가 예약완결권을 행사하기로 하는 경우라면 매매예약이 체결된 것이고 특정 조건의 성취 여부에 달린 것으로 하는 경우에는 조건부 계약이 된다. 이 경우라면 가계약금은 손해배상의 예정을 정한 것으로 볼 가능성이 크다.이 경우까지가 아니라면 가계약이 준비단계의 계약에 불과하여 본계약으로서는 구속력이 없다. 이때도 가계약 자체가 구속력이 없다고 볼 수는 없다. 본계약상 주된 급부의 중요부분에 대해 대략의 합의에 도달하고 추가적인 계약교섭을 하여 계약체결 여부를 최종적으로 결정하기로 약속하는 경우다.쌍방은 추가적인 계
‘가계약’이라는 이름의 계약을 자주 보게 된다. 정비사업에서 추진위원회가 시공사와 일정한 내용을 담아 체결하는 ‘공사도급(가)계약’, 양해각서(MOU)와 같은 수준을 내용으로 하는 ‘가계약’ 등 다양한 모습이 있다.일상생활에서 심심찮게 보이는 경우가 부동산 관련 가계약이다. 대충 이런 식이다. 임차인이나 매수인이 급한 사정이 있어 목적물을 찾는데 마침 그때가 매물이 귀한 시기다. 중개업소가 연락을 하여 마침 생각하던 조건과 얼추 비슷한 매물이 있다고 한다. “매물이 없어 문의가 빗발치고 있다. 이번 기회를 놓치면 물건 구하기가 어렵