매도인 甲이 시골에 있는 토지를 팔려고 내 놓았더니 컨설턴트라는 사람이 자기가 알아서 팔아 주겠다고 합니다. 그 사람과 ‘부동산컨설팅계약’을 체결하였더니 다행히 토지가 팔렸습니다. 그런데 컨설턴트가 요구하는 컨설팅 수수료가 지나치게 높다는 생각이 듭니다. 좀 덜 주고 싶은데요. 중개대상물에 대하여 거래 당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 중개라고 합니다. 공인중개사가 아닌 사람이 중개행위를 한 경우에 약정된 중개수수료를 지급해야 할까요? 부동산 중개행위는 민법상 위임에 해당됩니다. ‘부
재개발·재건축 사업비로 지출한 감정평가수수료, 정비기반시설 토목설계비용, 측량비용, 소송비용은 매입세액으로 공제 또는 환급받을 수 있을까요? 세금 이야기인 만큼 머리 아픈 문제입니다. 조합이 지출한 정비사업비 중 매입세액 공제를 받을 수 있는 것과 없는 것을 구분하는 기준은 제법 복잡한 문제입니다. 정비사업을 통해 아파트를 공급하는 과정에서 지출되는 위 네 가지 비용을 중심으로 살펴봅니다. 먼저 조합이 토지를 공급하는 부분에 대해서는 부가가치세가 면세됩니다. 토지는 노동·자본과 함께 생산요소로서 그 자체가 부가가치의 창출요소이기 때
부동산 등기를 타인 앞으로 돌려놓는 것이 명의신탁이다. 아파트를 분양받아 중도금을 내는 단계에서 수분양자 명의를 다른 사람 앞으로 돌리는 것도 명의신탁일까? 명의신탁이 된다고 보느냐, 아니냐에 따라 여기에 얽힌 사람들의 이해관계가 달라진다. 최근에 나온 대법원 판례를 보자. A씨는 모 재개발정비사업조합으로부터 아파트를 일반분양 받았다. A는 자신 명의로 아파트 중도금대출이 어려워지자 친척 B 앞으로 수분양자 명의를 돌려 B의 이름으로 중도금대출을 받아 조합에 납부하기로 하였다. 그래서 A가 B에게 분양권을 매도하는 계약을 체결하고
요즘에는 상속 문제에 관심 있는 사람들이 ‘유류분’이라는 용어를 자연스럽게 쓴다. 발음 자체도 어렵고 직관적으로 머리에 쏙 들어오는 단어가 아님에도 널리 쓰인다. 상속 문제에 대한 관심이 많아졌다는 이야기다. 상속이 개시되면 상속인에게 상속재산 가운데 일정 비율을 확보할 수 있는 권리가 부여된다. 배우자와 직계비속은 자신의 법정상속분 2분의 1에 해당하는 재산은 상속받도록 민법이 정하고 있다. 이것을 유류분이라고 한다. 상속인의 생계를 고려하고, 상속인들이 상속재산을 키우거나 유지하는데 어떤 식으로든 보탬이 되었다는 것을 고려하여
최선순위 전세권자가 배당요구를 하여 전세권을 소멸시키는 대신 전세금을 배당받겠다면 주의할 점이 있다. 내 전세금은 모두 배당받을 수 있는지를 확인해야 한다. 내 전세금보다 부족할 가능성이 있다면 배당요구는 모험이 될 수 있다. 배당요구를 하지 않는다면 낙찰 받은 매수인이 나에게 전세금을 반환해야 한다. 배당요구를 하면 내가 전세금보다 적게 배당받게 되어도 낙찰 받은 매수인에게 달라고 할 수 없고 배당금으로 만족해야 한다. 이런 이유로 배당요구를 할 것인지 여부는 주의해서 결정해야 한다. 최선순위 전세권자가 전세계약서에 확정일자를 받
건물을 전세하여 등기를 마친 전세권, 속칭 등기전세권은 경매절차가 진행되면 종국에 소멸할 수도 있고 살아 있을 수도 있다. 경매가 진행되면 저당권은 무조건 소멸한다. 저당권자는 담보권자로서 배당받을 지위에 있으면 배당 받으면 그만이고, 순위가 밀려 배당을 받지 못하더라도 소멸된다. 소멸되지 않으면 낙찰이 되지 않을 것이고 그렇게 되면 결국은 선순위 담보권자를 해치기 때문이다. 마찬가지 이유로 저당권보다 순위에서 밀리는 전세권도 소멸된다. 선순위 저당권보다 앞서는 최선순위의 전세권은 어떤가? 전세권은 부동산을 사용·수익하는 용익물권으
매매계약서에 “계약금 10/1.갑에게 귀속된다”는 규정이 있다. 이 부분을 읽고 객관적인 의미를 간파할 수 있는가? 원고 ‘갑’은 매도인으로, 피고 ‘을’은 매수인으로 ‘법인 양수도계약’을 체결하였다. 이때 ‘을’은 ‘갑’에게 매매대금 1억원 중 계약금으로 3,000만원을 지급하였다. ‘을’의 귀책사유로 잔금을 지급하지 못하였고, ‘갑’이 양수도계약을 해제하면서 ‘을’을 상대로 손해배상을 청구하였다. 문제가 된 계약 규정 전체를 보자. “본 계약을 ‘갑’이 불이행 할 때에는 ‘을’로부터 수령한 계약금의 배액을 배상하고 ‘을’이 불이
유류분을 침해한 피고가 원고들에게 물어야 할 범위에 관한 문제를 계속 살펴보자. 선의의 점유자도 본권에 관한 소에서 패소한 때는 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 본다. 민법에 있는 규정이다. 피고가 유증을 받아 부친이 하시던 점유를 계속 하였으니 선의의 점유자다. 그런데 유류분 소송에서 패소했으니 그 소송이 제기된 때부터 소급적으로 악의의 점유자로 간주된다. 불법행위가 성립되기 위해서는 가해자에게 고의 또는 과실이 있어야 한다. 사례에서 피고의 행위에 고의 또는 과실이 있다고 평가할 점이 있는가. 피고는 부친으로부터 물려받은
건물 소유자의 허락을 받지 않고 건물을 점유하여 영업을 하는 점유자는 어떤 책임을 부담할까? 건물 소유자를 원고, 무단 점유자를 피고라고 하자. 피고가 정당한 권원 없이 건물 소유자인 원고의 소유권 행사를 방해하였으니 불법행위가 성립되고 따라서 손해배상책임을 진다. 다른 측면에서 보면 피고는 건물을 사용수익하는 이익을 얻고 그로 인하여 원고가 손해를 입었다. 따라서 임료 상당의 부당이득을 반환하여야 한다. 피고는 매월 월세에 해당하는 금액의 이익을 얻고 있고 원고는 매월 월세만큼의 손해를 입고 있다. 어느 경우든 피고는 월세 상당액
(지난호에 이어) 증여를 하는 이유는 증여자와 수증자 사이에 인적관계가 있기 때문이다. 그 인적관계에서도 신뢰관계가 유지될 것을 전제로 증여가 이루어진다. 현행 민법상으로는 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위가 있을 때 증여자가 증여계약을 해제할 수 있다. 부양의무가 있음에도 부양의무를 이행하지 않을 때도 해제할 수 있다. 해제하더라도 이미 이행한 것은 돌려받지 못한다. 범죄행위까지는 아닌 패륜적 행위를 하더라도 증여계약을 해제할 방법이 없다. 증여자는 수증자의 배신행위에 속수무책으로 당할 수 밖에 없다. 불효와 배은
‘불효방지법’이라는 별칭으로 불리는 민법 개정안이 국회에 계류 중이다. 법무부가 지난 2013년 마련한 시안이 토대가 되었다. 현행 민법은 증여를 받은 사람이 증여를 한 사람에 대해 범죄행위를 하거나 부양의무를 이행하지 않을 때만 증여계약을 해제할 수 있다. 해제된 경우에도 이미 준 재산을 돌려달라고 청구할 수 없다. 재산을 증여받은 자식이 부모에 대해 패륜을 일삼아도 이미 준 재산을 돌려받을 방법이 없다. 이 민법 규정은 1960년 현행 민법이 시행되면서부터 있어 온 조문이다. 최근 증여받은 자식이 부모에 대해 패륜적 행동을 일삼
주택 임대차에서 전세금의 일부를 월세로 전환하여 이른바 ‘반전세’로 돌리는 임대인이 늘고 있다고 한다. 전체 주택 임대차의 50%에 육박한다고 보는 견해도 있다. 임대차보호법에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 일정 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없는 것으로 규제를 한다. 이 비율을 월세전환비율이라고 부른다. 현행 월세전환비율은 주택의 경우 10%와 ‘기준금리의 4배’, 상가건물의 경우 12%와 ‘기준금리의 4.5배’로 이 중 낮은 비율이 적용된다. 현재의 기준금리가 연 1