Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요? A. 이번 회에는 분양신청시점에서 종후자산 평가액도 같이 통지되어야 하는지에 대한 질문이 있어 관련 사항에 대해 살펴보고자 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제72조는 사업시행계획인가고시일부터 120일 이내에 종전자산평가액, 분양대상자별 분담금 추산액 등을 통지하여 분양신청을 받을 수 있도록 규정되어 있습니다. 이때 종전자산 감정평가 완료 후 분양신청을 하여야 함은 명확하나 종후자산 감정평가 결과도 통지
Q. 2018년 2월 9일부터 새 도시 및 주거환경정비법이 시행중이나 현금청산에서 과거 도시정비법을 적용하는 경우가 있다는데 이 경우 양자의 차이점은 무엇인가요? A, 도시정비법에 의한 현금청산을 고찰하기 위해서는 2013년 12월 24일과 현행 법률 시행일인 2018년 2월 9일을 기준으로 각각 법 개정 전후를 검토해야 합니다. 먼저 현금청산 관련 가장 중요한 개정사항이라고 할 수 있는 2013년 12월 24일 전후에 대해 알아보겠습니다. 2013년 12월 24일 이후부터는 현금청산 시기가 관리처분인가고시일로부터 90일이나 그 이
Q. 영업휴업보상이 정비구역 공람공고, 사업시행인가 시기 등에 따라 보상기준이 달라질수 있나요? A. 지난 회에서 도시 및 주거환경정비법 시행 초기에는 재개발사업 보상절차 등에 대해 대부분 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하였으나 영업손실 휴업기간 등을 도시정비법에 직접 규정하면서 경과규정이 생겨났고 이에 따라 정비구역지정 공람공고 시점 등에 따라 영업보상의 기준 등이 달라질 수 있음을 설명하였습니다. 금번 회에는 영업보상 경과규정 중에 가장 중요하다고 할 수 있는 영업손실 보상대상을 판단하는 기준일에 대
Q. 영업휴업보상이 정비구역 공람공고, 사업시행인가 시기 등에 따라 보상기준이 달라질수 있나요? A. 휴업보상은 재개발사업 시행으로 영업을 하는 자가 일시적으로 휴업하는 경우 그 손실을 보상해주는 제도입니다. 재개발사업의 영업손실은 주로 휴업보상을 말하는데 그 근간은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘보상법’)에 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 2003년 제정 이후 빈번한 개정 과정에서 휴업기간, 대상자 판단시점 등에서 보상법과는 다소 다른 내용이 신설되어 왔습니다. 또한 이러한 개정규정은 대개 소급적
Q. 재건축구역내에서 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물을 소유하고 있습니다. 일반건축물처럼 감정평가를 받을 수 있나요? A. 건물의 평가대상 여부가 중요한 이유는 조합원 권리가액의 크기에 영향을 미칠 뿐만 아니라 특히 재건축사업에서 분양자격과 맞물려 있는 경우가 많기 때문입니다. 감정평가는 관계법령에 따른 일련의 적법한 절차를 밟아 조성된 물건을 평가함을 원칙으로 합니다. 예를 들어 토지가 불법으로 형질변경 되었다면 변경 전 이용상황을 기준으로 평가하고 건물이 허가를 받지 않았다면 기존(특정)무허가건축물에 해당되는 경우
Q. 종전자산 감정평가에서 사업시행계획인가고시 시점에 건물이 멸실된 경우 건물에 대한 종전자산 감정평가가 가능한가요? A. 감정평가는 평가대상 물건의 기준시점 당시 현황을 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다. 그러므로 기준시점 현재 대상물건이 멸실된 경우라면 원칙적으로 평가는 불가능합니다. 물적상태를 파악할 수 없다면 그 가치판단도 어렵기 때문입니다. 더구나 토지와 같이 영속성을 지닌 재화가 아닌 구조, 관리상태 등에 따라 가격을 달리하는 건물의 경우는 더욱 그러할 것입니다. 그러나 평가에서 예외적으로 건물이 없음에도 평가대상이 되는
Q. 현물출자시점에 관한 조세심판원의 새로운 결정례에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날짜를 출자시점으로 보는 근거는 무엇이고 정비사업과 어떤 관계가 있나요? A. 현물출자시점 관련 조세심판원 결정 조심2015부4909과 관련하여 검토하여야 하는 사항 중 두 번째는 종전자산 평가액을 법인세 등을 산정하기 위해 인용할 수 있는지 여부입니다. 이 사항이 문제 제기될 수 있는 이유는 종전자산 평가액은 사업시행(계획)인가 고시가 있는 날을 기준으로 하고 현물출자시점은 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날이 되므로 시점의 차이
Q. 현물출자시점에 관한 조세심판원의 새로운 결정례에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날짜를 출자시점으로 보는 근거는 무엇이고 정비사업과 어떤 관계가 있나요? A. 지난 회에 언급하였듯이 과거 현물출자시점에 관해 ①조합설립인가일과 신탁등기일 중 빠른 날 ②신탁등기일 등으로 보는 국세청과 조세심판원의 견해 등이 존재해왔고 그 밖에 다른 기준일자를 제시하는 의견도 있어 왔습니다. 그런데 최근 조세심판원은 조심2015부4909에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날을 현물출자시점으로 본다고 하여 과거와는 조금 다른 견해를
Q. 최근 현물출자시점에 관한 조세심판원의 새로운 결정례가 나왔다는데 주요 내용이 무엇이고 정비사업 시행에 어떤 영향이 있나요? A. 지난 2018년 3월 조세심판원에서 조합원이 현물로 출자하는 부동산의 출자시점에 관한 새로운 결정례(조심2015부4909)가 나왔습니다. 이번 결정은 과거 사례와 유사한 부분도 있지만 출자시점 판단에 관해 보다 상세한 이유를 밝히고 그간 출자가액 산정에 있어서 다소 혼선이 있어왔던 몇 가지 사안에 대해서도 기술하고 있어 대법원 판결은 아니나 조세심판 결정이므로 향후 정비사업조합의 법인세액 산정 등에
Q. 분양신청을 완료한 재개발조합입니다. 관리처분과 청산자 손실보상을 준비 중인데 관리처분 감정평가와 현금청산 감정평가는 어떤 차이가 있나요? A. 지난 회에서 관리처분과 현금청산 목적의 감정평가는 공히 감정평가의 일반원칙에 의해 평가액을 결정한다는 것은 동일하나 주요 근거법률이 도시 및 주거환경정비법과 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 중 어느 것인가에 따라 감정평가업자선정 등의 사항이 달라짐을 살펴 보았습니다. 이번 시간에는 양자의 차이에서 가장 중요한 부분이라 할 수 있는 감정평가의 기준시점에 대해 알아보겠습니다. 기준시점
Q. 분양신청을 완료한 재개발조합입니다. 관리처분과 청산자 손실보상을 준비중인데 관리처분 감정평가와 현금청산 감정평가는 어떤 차이가 있나요? A. 관리처분과 현금청산 관련 감정평가는 유사한 측면과 차이점이 공존하는데 이것은 평가의 근거법령이 무엇이냐에 기인하고 감정평가에서 근거법률을 이해하는 것은 매우 중요한 사안입니다. 양자는 평가대상 물건의 시가를 산정한다는 점에서 동일합니다. 감정평가는 평가 관련 일반사항을 규정한 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준 등의 법령에 의거하여 물건의 가치를
Q. 최근 사업시행계획인가를 받아 관리처분을 준비하고 있습니다. 시장·군수로부터 감정평가업자를 선정 받으려 하는데 어떤 사항에 유의해야 하나요? A. 시장·군수가 감정평가업자를 선정·계약할 때 사업시행계획변경에 따라 관리처분을 변경하는 경우 누가 종후자산을 재평가 할 지 여부는 사안의 경중에 비해 계약과정에서 다소 간과되는 측면이 있습니다. 대부분 사업계획변경 여부가 감정평가용역계약시점에서 확정되지 않아 그 필요성을 체감하기 어렵기 때문인 것 같습니다. 그러나 사업계획변경시에 평가주체를 결정하는 것은 중요한 의미가 있는데 그 이유는
Q. 최근 사업시행계획인가를 받아 관리처분을 준비하고 있습니다. 시장·군수로부터 감정평가업자를 선정 받으려 하는데 어떤 사항에 유의해야 하나요? A. 시장·군수가 감정평가업자를 선정·계약 하는 경우 전회에 언급한 선정에 소요되는 기간과 더불어 감정평가 평가대상에 대해서도 살펴볼 필요가 있습니다. 평가대상 확정은 관리처분계획수립 및 사업시행 과정에서 반드시 필요하며 종전자산과 종후자산으로만 한정하여서는 곤란한 경우가 발생하기 때문입니다. 다만 시장·군수가 선정하는 경우 계약주체가 원칙적으로 시장·군수와 감정평가업자이므로 사업시행자의
Q. 최근 사업시행계획인가를 받아 관리처분을 준비하고 있습니다. 시장·군수로부터 감정평가업자를 선정 받으려 하는데 어떤 사항에 유의해야 하나요?(감정평가업자 선정기간) A. 현행 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제2항은 관리처분을 위한 감정평가업자를 선정하는 경우 재건축사업은 조합이 1인 이상 및 시장·군수가 1인 이상, 재개발사업은 시장·군수가 2인 이상의 감정평가업자를 선정·계약하도록 하고 구체적인 방법은 조례에 위임하고 있습니다. 시장·군수의 감정평가업자 선정은 법률에 따르므로 조합은 단순히 선정신청만 하면 되는 것으로 보일
Q. 2018년 2월 9일 시행되는 도시 및 주거환경정비법 전부개정 법률에서 정비사업조합이 감정평가와 관련하여 주목하여야 할 점은 어떤 것들이 있나요? A. 전번 회에 이어 전부개정 도시 및 주거환경정비법 중 현금청산 관련 주요 경과규정에 대해 살펴보겠습니다. 첫째, 재결신청에 관한 사항입니다. 개정규정은 도시정비법에 재결조항을 신설하여 2018년 2월 9일 이후 최초로 관리처분인가를 신청하는 경우부터 적용합니다. 다만 신법 시행 이전 재결을 신청한 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 재결을 진행하
Q. 2018년 2월 9일 시행되는 도시 및 주거환경정비법 전부개정 법률에서 정비사업조합이 감정평가와 관련하여 주목하여야 할 점은 어떤 것들이 있나요? A. 전부 개정 도시정비법 중 현금청산을 위한 감정평가 관련 사항도 관리처분과 유사하게 평가기법이나 평가기준일 등의 기본원칙이 변경된 것은 아니라고 할 수 있습니다. 다만 그간 현금청산에 관한 준용법률이었던 토지보상법과 판례, 법령해석 등을 반영하여 청산협의 개시일, 협의불성립 시 재결 또는 매도청구소송 명문화, 지연이자 등에 관한 사항을 도시정비법에 명시하여 앞으로는 규정 미비로
1. 개요 주택시장 안정화를 위한 여러 제도 중 유독 재건축초과이익환수제에 대해서는 제도의 합목적성 등에 대한 다양한 견해가 나뉘는 것 같습니다. 지난 1월 국토교통부의 강남권 부담금 규모가 평균 4억4000만원, 최대 8억4000만원을 예상한다는 발표 이후에 위헌소송까지 논의되고 있다고 합니다. 이하에서는 최근 이슈가 되고 있는 재건축초과이익환수제에 대한 독자 여러분의 이해를 돕기 위해 부담금 산정방법과 그간의 주요 쟁점사항을 분석하고 향후 개선방향에 대해 논하고자 합니다. 2. 초과이익부담금 산정 재건축부담금은 크게 ‘1~6
Q. 2018년 2월 9일 시행되는 「도시 및 주거환경정비법」 전부개정 법률에서 정비사업 조합이 감정평가와 관련하여 주목하여야 할 점은 어떤 것들이 있나요?A. 전부개정 「도시정비법」 중 사업시행인가신청을 위한 용도폐지되는 정비기반시설에 대한 규정은 그간의 문제점을 개선하고 조합의 사업성에 다소 도움이 될 수 있는 내용이라 할 수 있습니다.신법 제97조는 ‘정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도’되도록
Q. 2018년 2월 9일 시행되는 「도시 및 주거환경정비법」 전부개정 법률에서 정비사업 조합이 감정평가와 관련하여 주목하여야 할 점은 어떤 것들이 있나요?A. 전부개정 된 「도시정비법」은 2003년 7월 1일 이후 약 80여 차례에 걸쳐 개정된 「도시정비법」의 체계를 정비하는 것뿐만 아니라 새로이 추가된 부분이 많아 향후 정비사업의 시행에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.이 법은 감정평가와도 직·간접적인 연관이 있는 부분이 많은데 이와 관련하여 앞으로 몇 회에 걸쳐 평가용역의 발주자인 조합에서 유의하여야 할 부분에 대해 설명하고
Q. 관리처분을 위한 종전자산의 감정평가가 출자가액을 산정하기 위한 것이라고 하는데 그 이유는 무엇이고 이러한 평가목적과 감정평가 금액과의 상관관계는 어떻게 되나요?지난 회에 종전자산 평가는 조합원 출자자산의 가액을 산정하기 위한 것이라고 말씀드린바 있습니다. 감정평가는 원칙적으로 평가대상 물건의 ‘시장가치’를 평가하는 것이 원칙이며(감정평가에 관한 규칙 제5조) 시장가치 이외의 가치를 평가하기 위해서는 대개 당해 평가목적을 규정하는 법률에서 별도의 규정을 마련해 놓습니다.따라서 「도정법」및 관련 하위 규정은 어떠한지 살펴볼 필요가