[창간11주년 | 공공정비사업, 인기 이유는?] 래미안·자이 등 브랜드 경쟁… “우리도 공공 방식 적용해 볼까?”

공공재개발·공공재건축 등 공공정비사업이 거부감을 벗고 활기를 띠고 있다. 공공의 지원을 받으면서 리스크는 줄이고, 용적률 인센티브 등 사업성을 보완할 수 있는 혜택이 메리트로 작용하기 때문이다.

공공재개발과 공공재건축은 지난 2020년 5·6대책, 8·4대책에서 각각 도입이 발표됐다. 국토교통부, 서울시가 10년 이상 정비사업이 정체된 사업지를 선정해 진행하는 방식이다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 정비사업에 참여해 사업을 이끌게 된다.

공공이 공적지원을 통해 정비사업을 정상화하고 규제완화로 사업 속도를 높여 주택공급을 확대하겠다는 취지다. 

공공정비사업을 추진하는 구역은 용도지역 상향, 용적률 완화 등의 혜택을 받을 수 있어 낮은 사업성을 개선할 수 있게 된다.

초기에는 ‘공공’이라는 이름에 거부감을 느껴 참여율이 저조한 편이었다. 공공이 사업을 주도하고, 임대주택을 많이 지어야 한다는 인식 등이 주된 이유다. 실제로 오세훈 서울시장의 신속통합기획도 당초 명칭은 ‘공공’기획이었는데, 낮은 참여로 인해 변경한 바 있다.

공공주도로 공공성은 확보하면서 특례를 부여받는데다 민간 브랜드를 적용할 수 있어 토지등소유자들의 참여도 적극적으로 변화하고 있다. 1군 건설사들의 유명 브랜드 적용과 고급화 기대감에 긍정적인 반응이 주류를 이룬다.

1군 건설사들의 적극적인 참여가 이어지고 있기 때문이다. 과거에는 메이저 건설사들이 공공사업의 낮은 공사비로 인해 참여를 꺼리는 분위기였다. 하지만 현재는 민간개발과 큰 차이가 없고, 오히려 인·허가가 원활하다는 장점도 더해진다. 최근에는 ‘래미안’의 삼성물산, ‘자이’ GS건설 등 인기 시공자들이 선정되기도 했다.

공공재개발은 공공이 단독으로 시행하거나, 공공과 조합이 공동시행할 수 있다. 공공이 단독시행할 때는 토지등소유자 2/3 이상, 토지면적 1/2 이상의 동의가 필요하고, 공동시행 할 때는 조합원의 과반수 동의가 있어야 한다.

공공성 요건을 충족하면 인센티브를 받는다. 토지등소유자 대상 분양분을 제외한 나머지 주택의 세대수나 연면적의 50% 이상을 공공임대 등으로 공급하는 경우다. 이런 경우 도시계획 심의를 거쳐 1~2단계 종상향하거나, 법적상한 용적률의 120%까지 혜택을 받는다.

예컨대 광명3구역의 경우 사업성 문제로 재개발 추진에 어려움을 겪었는데, 공공재개발로 돌파구를 마련했다.

박현준 광명3구역 공공재개발 추진준비위원장은 “민간재개발을 진행한 광명뉴타운 12곳의 평균 용적률은 274.5%인데, 우리 구역은 190%가량 더 높은 463%를 적용받는다”며 “사업성 문제로 추진이 어려웠는데, 공공재개발로 막힌 혈이 뚫렸다”고 밝혔다.

주민이 요청하면 LH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 사업 종료까지 보장해 소유주들의 사업 리스크를 완화해준다. 공공재개발로 건설·공급하는 주택은 분양가상한제 적용 대상에서 제외되는 것도 이점이다.

심의도 절차를 간소해 사업기간을 단축한다. 통합심의위원회를 설치해 신속히 심의함으로써 LH는 일반 재개발보다 1/2 수준으로 단축할 수 있을 것으로 보고 있다. 

사업비도 총 사업비의 50%까지 연1.8%로, 이주비도 보증금의 70%(3억원 한도)까지 연1.8%로 융자 지원을 받을 수 있다. 이에 서울시에서만 총 34곳이 공공재개발을 선택했다.

공공재건축의 경우에는 공공재개발보다 적용 구역은 적지만, 지연됐던 사업에 추진동력을 받고 순조롭게 재건축을 진행하고 있다. 대표적으로 망우1구역, 중곡아파트 등이 LH와 공동사업시행 약정을 체결했다. 공공재건축도 공공 단독시행시 토지등소유자 2/3 이상, 면적 1/2 이상의 동의, 공동시행은 조합원 과반수 이상 동의가 요구된다. 

공공재건축 1호인 망우1구역은 2012년 조합설립 후 사업성이 낮아 오랜 시간 정체돼왔지만, 공공재건축을 통해 활로를 찾았다. 사업성 보정계수까지 적용되면서 올해 초 재공람한 정비계획안에 따르면 추정 비례율이 기존 100.26%에서 128.22%까지 올랐다.

용적률은 227.01%에서 271.35%까지 60% 이상 증가했고, 최고 층수도 13층에서 25층까지 상향됐다. 세대수는 최초 420세대에서 591세대까지 늘었고, 임대주택도 최초 공람 대비 49세대나 줄었다.

이호준 기자 leejr@arunews.com