“아킬레스건이었던 낮은 사업성, 공공재개발로 해법 찾을 것”

경기 광명시 광명뉴타운 해제 구역 중 하나인 광명3구역의 재개발사업이 공공과의 협업으로 활로를 찾을 전망이다.

이 구역은 지난 2014년 뉴타운에서 해제된 뒤 낮은 사업성으로 인해 재추진에 어려움을 겪어왔다. 이후 공공재개발을 선택하면서 용적률을 463%까지 확보하는 등 추진 기반을 마련했다. 이는 기존 뉴타운 12개 구역 평균 274.5%보다 약 190% 높은 수치다.

광명3구역은 앞서 지난 2022년 11월 후보지에 선정된 후 올해 2월에는 한국토지주택공사(LH)와 공공재개발 지원·관리약정을 체결하면서 사업 방향이 구체화됐다. 준비위원회는 이달 8일 주민들을 대상으로 설명회를 개최해 정비구역과 사업시행자 지정에 대한 설명과 더불어 동의서 징구에 나섰다.

현재까지 동의율은 약 25%를 기록 중이다. 준비위는 내년 1월 내 70% 이상의 동의율을 확보하는 것을 목표로 하고 있다. 광명3구역의 재출발을 이끌고 있는 박현준 준비위원장을 만나봤다.

우리 구역은 뉴타운사업으로 재개발이 시작됐지만 지난 2014년 해제되면서 사업이 멈췄다. 이후 몇 차례 재개발 추진 움직임이 있었지만 구체화되지 못했다. 사업성 확보가 어려웠고, 뉴타운 해제 후 신축빌라들이 많이 들어서면서 노후도가 떨어진 것이 주요 이유였다. 전전긍긍하던 중 공공재개발이 새로 도입됐고, 우리 구역에 적합하다고 생각해 사업 방식으로 선택하게 됐다. 2021년 해제 구역 중 3R구역, 17C구역, 23C구역을 통합한 면적으로 8월 공공재개발 통합 공모를 신청했다. 이어 2022년 11월 8일 공공재개발 후보지 선정, 2023년 3월 추진준비위원회 구성 등을 거쳤다. 올해는 2월 28일 LH와 지원·관리약정을 체결했다.

정비구역 해제 후 우리 구역은 큰 개선 과정 없이 사실상 방치되면서 노후화가 계속됐고, 주민 불편은 더욱 깊어져갔다. 아울러 광명뉴타운 대부분의 구역이 마무리 단계에 접어드는 모습을 지켜보면서 부러움과 박탈감도 커졌다. 주변 구역으로부터의 자극, 공공재개발 추진으로 인한 사업성 개선 등이 재추진의 열쇠가 돼 현재는 기대감이 한껏 올라와있는 상태다. 무엇보다 공공재개발을 통해 종상향, 용적률 인센티브 등을 받은 것이 촉매제로 작용했다.

제가 이곳에서 국민학교 입학 전부터 살았었는데, 그때와 큰 변화 없이 방치된 상태다. 아이들은 사라지고, 좁은 골목에 주차의 어려움, 여름 장마철 침수, 노후·불량건축물, 모텔 쪽방촌 등 문제가 쌓여있다. 특히 여름철 침수문제가 주민들의 안전을 위협하고 있고, 주차 문제로 고성이 오가는 일은 일상이 됐다. 불이 나면 소방차도 들어오지 못한다. 하루 빨리 불편과 두려움에서 해방되고자 하는 주민들의 염원이 크다.

물론 토지등소유자 분들은 어떤 방식이든 빠르게 추진하고자 하는 마음이 가장 크다. 그간 우리 구역의 아킬레스건은 사업성이었다. 사업성 문제로 여러 차례 재개발이 표류했고 여러 방식을 비교해 봤을 때 종상향과 용적률 혜택을 받을 수 있는 공공재개발이 적합하다는 판단이 섰다. 공공이 추진해 보다 투명하게 진행될 수 있고, 우리의 약점인 사업성 문제도 보완할 수 있었다. 실제로 앞서 진행된 광명뉴타운 지역 12곳의 평균 용적률을 계산해본 결과 274.5% 정도가 나왔는데, 우리 사업계획의 용적률은 그보다 약 190% 높은 463%에 달한다. 유례없는 파격적인 용적률이다. 우리는 초역세권에 목감천을 끼고 있고, 평지에 위치해 기존 구역들보다 입지가 우수하다는 자부심이 있는데, 사업성까지 개선되니 날개를 단 셈이다.

이달 8일 2차 주민설명회와 함께 본격적으로 정비구역 지정, 사업시행자 지정을 위한 주민 동의서 징구에 착수했다. 설명회 후 지금까지 동의율을 25%까지 확보했다. 올해 1월부터 도시 및 주거환경정비법이 개정돼 정비구역과 사업시행자 지정을 먼저 진행하게 됐다. 기존에 입안제안할 때는 정비계획 수립, 정비구역 지정을 먼저 고시 받아야 했다. 이제는 LH를 우리의 사업시행자로 지정하고, 주민협의체를 구성함과 동시에 정비구역을 지정하는 것이 먼저다. 올해 1월까지 이에 대한 동의율을 70% 이상 확보하는 것이 목표다. 구역 지정이 된 뒤에는 정비계획과 사업시행계획을 함께 마련하는 ‘정비사업계획’을 수립하게 된다. 

올해 2월 지원·관리약정 체결 후 광명3구역을 공공주도형 재개발사업과 주민공동체 활성화 모델을 결합한 ‘광명형 사업모델’이라고 발표했다. LH의 공공참여형 도시정비 플랫폼을 경기도 내 전 지자체로 확산하겠다는 포부를 밝혔는데, 기대보다 훨씬 더 많은 도움을 받고 있다. 직접 같이 일하니 주민을 우선시하는 경영 마인드와 한국 최고의 공기업임을 피부로 느끼고 있다. 특히 LH의 전문성과 공공이라는 신뢰성이 주민들을 설득하는 데 큰 역할을 하고 있다. 또 주민들이 LH 직원들보다는 비교적 전문성이 떨어지는 약점이 있는데 행정적 지원과 법률적, 제도적 부분에서 폭넓고 깊이 있는 자문을 해주시는 게 큰 도움이 되고 있다.

광명 내 많은 재개발구역이 역세권이라고 자부하고 있다. 그 중에서도 우리 구역은 그 어느 지역보다 초역세권이라고 할 수 있다. 7호선 광명사거리역과 붙어있는 데다 향후 광명시흥선 개통까지 확정돼 더블 역세권 입지를 갖출 예정이다. 또 광명로, 오리로가 교차되는 위치에 있어 서울, 경기 인접지역으로 손쉽게 이동할 수 있다. 구역 측면으로 목감천이 흘러 쾌적한 산책로가 있고, 먼저 개발된 뉴타운 지역들의 중심지에 있어 향후 인프라 공유로 인한 시너지도 기대된다. 더불어 뉴타운 지역 중 최고의 용적률을 확보한 수혜지역으로, 향후 유일한 주상복합 아파트를 가진 단지로 재탄생할 예정이다.

용적률 문제는 어느 정도 해결이 됐지만, 사업비 지출의 대부분을 차지하는 공사비 문제가 새로운 암초로 떠올랐다. 위원장 개인으로서는 과거부터 얼마나 올랐는지, 공사비 협상이 어떻게 진행되는지, 어떤 방식으로 임하는 게 우리의 이익을 위해 중요하게 작용하는지 등 여러 사례들을 비교 검토해보고 있다. 또 공공재개발 위원장님들과의 모임에서도, 앞으로 사업시행자로 지정될 LH에게도 많은 조언을 구하고 있다. 이 외에도 무엇보다 가장 중요한 것은 사업 속도다. 첫째도 시간, 둘째도 시간, 셋째도 시간, 즉 시간과의 싸움이다. 최근 발표되고 있는 재개발 관련 정책을 LH와 상의해 적용시켜 사업성을 극대화하고, 시간을 단축해 빠르게 사업을 마무리하는 것이 핵심이다.

40여년 전 부모님이 광명에 터를 잡고 이곳에서 유년기를 보냈다. 우리 구역의 과거와 현재의 모습을 모두 알고 있고, 소유자분들이 어떤 어려움을 겪고 있는지 누구보다 잘 공감할 수 있다. 토지등소유자 여러분들의 많은 관심과 지원 덕에 사업이 한 걸음, 두 걸음 나아갈 수 있었다. 이제 본격적인 시작이다. 저 자신과 우리 준비위는 소유주분들과 합심해 여기까지 온 광명3구역 공공재개발을 반드시 성공적으로 마무리될 수 있도록 노력할 것이다. 이를 위해 지속적인 응원과 참여를 부탁드린다. 지금까지 투명하고 공정한 준비위원회를 꾸리기 위해 노력해온 모습 그대로 사업 마무리까지 온힘 다해 나아가겠다.